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1、土地估价实务-1-1（总分70,考试时间90分钟）一、单项选择题1. 在距离城市重点中学较近的区域内的住宅地价，通常较高的原因 。A. 公共配套设施状况好B.人口集聚规模大C. 交通路况好D.商业程度高2. 对于待开发的宗地楼面地价，正确表达公式为。A. 宗地总地价/宗地可售价建筑面积B.地面地价/规划净容积率C. 地面地价/规划容积率D.地面地价/净容积率3. 农用地估价基本原则中，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农 用地价格。A. 成本效益原则B.预期原则C. 合法原则D.替代原则4. ，要求估价
2、人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。A. 实地确认估价对象B.实地确认估价目的C. 实地确认估价方式D.实地确认估价方法5. 影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、土地使用限制和自然条件等，是指。A. 规划因素B.区域因素C.地域因素D.人文因素6. 是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。A. 农产品年收益B.农副产品年收入C.农产品年收入D.在产品年收入7. 待估宗地已具备符合所在地
3、区开发需要的基础设施条件，同时完成地上地下建筑物和构筑物搬迁，可用于规划土地用途开发建设的土地，是指。A. 待开发土地B.已开发土地C.正在开发土地D.未开发土地8. 协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等，均属于。A. 不正常交易协议地价B.正常交易拍卖地价C.正常交易地价 D.不正常交易地价9. 在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地。C.市级土地行政主管部门D.国家级土地行政主管部门10. 涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。A. 企业兼
4、并B.企业改制C.企业重组D.企业破产11. M公司于2010年3月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2011年3月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2012年3月该类建筑重置价格为2000元/m2, 残值率为3%,则房屋的年折旧费为元/m2oA. 40.42B. 39.59C. 40.82D. 41.6712. 基准地价修正系数表是采用，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。A. 替换原理B.收益原理C.替代原理D.变更原理13. 开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不
5、动产价值得到市场体现的oA. 部分周期 B.全周期C.半周期D.全过程14. 某地块2007年6月15日的地价为3000元/m2，2007年6月15至2010年6月15日该地区的地价上涨了 20%（其他情况不变），则该地块2010年6月15日的土地价格为元/m2oA.4200B.5184C.4800D.360015. 依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。A. 土地开发程度修正系数B. 土地开发类型修正系数C. 土地开发过程修正系数D. 土地开发程度修正内容16. 广告、公证、审计、统计咨询与社会调查等用地，属于oA.经济咨询服务类用地B.管理咨询服务类用地C.咨询服务类用地D.信息咨询
6、服务类用地17. 在运用市场比较法评估时，需在同一区域有较多的类似用地市场价格。A.道路用地B.广场用地C.铁路用地D.交通用地18. H企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为7万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为10万元，承租土地使用权的还原率为 6%,则承租土地使用权价格为万元。A. 12.58B. 12.64C. 12.12D. 33.519. 开发项目的一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。A.非正常利润B.正常利润C.正常收入 D.正常收益20. 利用基准地价评估过程中已经建立的标准地块档案并经政府公布的相应标准地块价格，通过比较
7、修正评估出待估农用地价格的方法，是的原理。A.标准宗地法B.标准地块法C.成本地块法D.标准农用地法21. 农用地的开发成本及生产费用（农用地维护费、农舍费、工具费）等方面的资料是。A. 成本资料B.费用资料C.成本费用资料 D.收益资料22. 按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的46倍是的基本内容。A. 征收耕地的补偿农户费B.征收耕地的安置资金C.征收耕地的安置补偿费D.征收耕地的安置补助费23. 是指根据当地正常的气候和土壤条件，所确定的当地多年稳定的耕地种植制度。A.标准耕作制度 B.标准农作物制度C.标准制度D.标准
8、农产品制度24. 主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本。A.市区道路的重建成本B.市区道路的重置成本C.市区道路的重置价格D.市区道路的重建价格25. 所选择的城镇在该区域范围内应合理分布，能反映区域内的地价水平、地价分布和变化趋势是选择城镇的原则中的的基本内容。A.合理布局原则B.合理变化原则C.合理划分原则D.合理分布原则26. 监测点的主要从监测点的初始登记资料中提取。A.常规登记资料B.非常规登记资料C.登记资料D.特殊登记资料27. 空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展状况保持适当的等别平衡是。A.发展平衡原则B.平衡原则C.近邻平衡原则D.交点平衡原则
9、28. G城市有2条区域干线铁路通过，拥有2个二等客运站，并有1条国家干线公路、4条省级干线公路和4条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分 标准为：有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等 客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分；每拥有一个方向的国家干线公路得 2分、省级干线公路得1.5分、县级公路得1分、其他公路得0.5分。该城镇交通条件指数 为分。A.23B. 28C.30D. 4029. 将所有分等因素图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为分等单元 。A.三角形法B.六边形法C.五边形法D.多边形法30. 荒地抵押价格评估
10、需掌握前荒地价格的变化状况，预测未来三年的地价变动趋势，并考虑抵押风险和强制处分等因素。A.三年B.二年C.四年D.五年二、多项选择题1. 最后形成的基准地价评估任务书的内容包括A.评估工作的领导B. 估价时间安排C. 估价经费预算D. 估价成果E. 城镇基本情况2. 关于评估师在估价过程的明确估价期日的内容正确表述为A. 一般采用公历表示B. 估价期日要根据估价目的确定C. 精确到日D. 精确到时E. 一般采用阴历表示3. 下列属于土地利用效益资料的有。A. 同一行业不同规模的资金利用效益资料B. 相同行业资金利润率标准C. 相同行业不同规模的企业劳动力标准D. 行业经济效益资料E. 单位或
11、企业土地利用效益资料4. 国家对土地估价师继续教育检查、考核的内容包括。A. 教学场地的布置情况B. 继续教育制度的执行情况C. 继续教育计划的执行情况D. 教学时间的具体安排E. 教学计划的完成情况5. 下列属于不正常交易地价的有。A. 协议出让地价B. 评估的基准地价C. 出资入股地价D. 暗箱操作地价E. 急买急卖地价6. 没有交易资料的区域，基准地价评估采用进行。A. 成本逼近法B. 比较法C. 收益还原法D. 比例系数法E. 系数修正法7. 标准宗地设定的基本原则包括。A. 形状规则、面积适中B. 分用途设置C. 按均质区域均匀设置D. 具有代表性、中庸性E. 具有不稳定性8. 如果
12、比较实例中有房地合一的实例，换算处理方式包扌 。A. 面积内涵统一B. 付款方式统一C. 统一采用单价D. 单位面积统一E. 货币单位统一9. 环境状况主要包括质量。A. 自然环境B. 政策环境C. 居住环境D. 人口环境E. 人文环境10. 均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。A. 土地的成本费用B. 土地的取得费用C. 土地的经营费用D. 土地的开垦费用E. 土地的开发费用11. 下列属于建筑总成本的有。A. 建筑开发费B. 专业工程费C. 销售税费D. 销售利润E. 销售费12. 承包农用地价格评估方法可采用。A. 路线价法B. 收益还原
13、法C. 基准地价系数修正法D. 市场比较法E. 成本法13. 评估机构的评估人员对综合用地价格评估的方法有。A. 收益还原法B. 市场比较法C. 剩余法D. 基准地价系数修正法E. 路线价评估法14. 旱地地价的影响因素中，区位条件因素包括。A. 盐渍化程度B. 路网状况C. 土壤质地D. 气候条件E. 防洪排涝条件15. 关于投入产出样点和市场交易资料的调查，表述不正确的。A. 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式B. 农用地投入产出样点资料调查采用重点调查方式C. 在市场资料不足的情况下，采用非全面调查D. 市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查E. 在市场资料不
14、足的情况下，采用全面调查16. 城镇地价与房屋供需协调度分析主要采用比较以及协调度分析等方式进行。A. 城镇地价变化率B. 房屋供需增长率C. 房屋供需变化D. 城镇地价比率E. 城镇地价方差17. 土地等的数目，依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般规定。A. 省(自治区)510等B. 直辖市25等C. 直辖市35等D. 省级以下区域25等E. 全国和跨省级区域依实际情况而定18. 数理统计分析法包括()。A. 等别分值排序平衡法B. 聚类分析法C. 分值排序平衡法D. 均值-方差调整法E. 聚酯分析法19. 估价人员在进行农用地定级的时候，基本程序包括。A. 编制定级因素因子分值图B. 确定分等因素C. 校验和调整初步定级成果D. 编制图件E. 量算面积20. 关于房屋交易样点数据采集方法，不正确的表述为。A. 房屋交易样点数据包括房价和房屋租金水平B. 采用样点调查的方法采集C. 数据采集渠道为实际市场D. 数据采集渠道为政府市场管理部门E. 房屋交易样点数据通过媒体采集三、情景分析题某市B不动产估价机构成立于2010年3月，由几位土地估价师发起设立，同时为了开展土 地估价业
