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1、对房地产业营业税改征增值税的探讨摘要：增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。该税种于1954年在法国“试航”，后来逐渐被世界上其他国家广泛模仿，至今有170多个国家和地区开征。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。房地产营业改收增值税是今年我国税务领域的一个热门话题，自2012年一月在上海正式启动营改增试点之后，围绕试点扩围的新闻一直不断。到底什么是房地产增值税，对房地产业实施营业税改增值税有什么样的进步意义，影响房地产增值的因素有哪些，房地产增值调控的方法有哪些等等，都成为房地产业普遍关心的一个问题，笔者结合多年的工作经验，
2、对房地产营业税改征增值税做一些简单的探讨。关键词：房地产 营业税 增值税增值税的一个重要优点是消除重复征税、促进合理分工与协作、提高资源配置效率。但增值税也有缺点，如只扣除物化成本，这对人力成本投入大的高新技术产业不利；征管上进项发票抵扣制对金融保险业不利。增值税这两方面的缺点至今仍为国际难题。推进增值税改革的目的，就是要逐步实现对于货物和劳务征收统一的间接税，使增值税覆盖绝大多数货物和劳物。增值税的“链条”完整了，就可以避免“两头”征税，纳税人的税负自然就会减轻，也有利于简化税制和改善管理。消除重复征税，利于企业细分服务，降低产品价格自1994年中国推行包括增值税改革在内的里程碑式的税制改革
3、以来，中国税制改革朝建立和完善市场型税收体系方向前行。增值税制度改革在中国税制改革过程中占有重要地位，是中国税制改革的核心。增值税收入在中国政府收入中占据主导地位，其规模大小直接影响到政府可支配财力的规模，在政府收入体系中举足轻重。在中国，增值税属于共享税，它不仅对中央财政具有重要作用，对地方财政的作用也不可小觑。自1994年税制改革以来，中国税收收入保持高速增长，增值税功不可没。在2012年初，国家为了增强对房地产市场的调控，减轻购房者的负担，提出了将房地产营业税改征增值税的方案，并在一月一日起在上海试行，取得了极为显著的效果。一、增值税的概念和本质1.1房地产增值的概念什么是房地产的增值，
4、指的是“同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长时间的时间序列上呈递增趋势的一种市场经济规律。1”在社会的物件指数保持平稳的前提下，房地产的增值同房地产商品市场价格上涨相同。深入研究与掌握房地产增值之一客观规律，对于准确地预判与把握房地产市场价格的起伏趋势，科学梳理房地产的市场秩序，使房地产市场的资本收益可以健康地进行流转于分配，都有着非常重要的意义和作用。1.2 房地产增值税的概念从税务原理上来讲，增值税是“以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。2”其本质是征收价格外的税收，这部分的税收实际上是由消费者负担的，可是实际上，现实生活中的商品新增值与附加值是
5、难以进行准确的计算的，所以，在我国通常也采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即“根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。3”房地产的营业税改征增值税以后，有可能会带来以下几方面的问题：首先是房地产营业税改征增值税以后，房地产的行业成本有可能大幅攀升，这会在相当大的程度上影响房地产企业进行再次生产投资的热情，甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险；其次是因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理；再次是
6、房地产业从以传统缴纳营业税为主的行业，改成增值税以后，会计核算由简单的操作变得比较复杂。这造成一些房地产企业的帐册与内部风险调整、控制与制度层面的管理还要适应较长的一段时间，严重影响了房地产业的效率。1.3 增值税的本质首先、增值税是商品价值的一部分商品的价值由物化劳动的转移价值(C)、必要劳动创造的必要产品价值(V)、剩余劳动创造的剩余产品价值(M)构成，前两者都属于简单再生产补偿范畴，只有剩余产品价值才是税收的来源。作为税收的一种，增值税也必然属于商品剩余价值的一部分，随着税收的形式进入政府，再进一步进行再分配。我们不能因为“价外税”这一称号就将增值税与商品价格分离。其次、增值税是由生产者
7、创造并承担，没有生产者首先创造的价值，就无从谈价值的实现，进而无从谈税收对价值的分配。因此，增值税从总体上讲是由生产者创造并负担的。第三、不管是价内税还是价外税，税款都需随商品交换价值的实现方可收回。但是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小。由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征税问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税，增值税的数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品
8、价值的联系。二、房地产业营业税改征增值税的意义2.1 有利于完善税收链条，增加税收中国增值税制度的改革过程，从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。1994年推行的生产型增值税，不允许增值税纳税人扣减机器设备等货物所含税额，导致增值税链条的重要一环被断裂，2009年中国增值税由生产型向消费型转变，允许纳税人抵扣。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税
9、收入的增长。2.2 有利于提高区域竞争能力有利于试点城市或地区获得制度分割收益，使其进一步提高产业集群规模和程度，提高城市和区域竞争力。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。试点地区先于其他地区实行营业税改征增值税，可以获得制度分割带来的收益，相关企业和人员会向试点地区集聚，其结果是使试点地区相关产业的集群规模进一步扩大，增强产业竞争力，从而增强城市与区域竞争力。以上海为例，营业税改征增值税试点首先选在上海试点，从试点内容看，不仅大幅度提高了上海市房地产业的管理效益，同时也有进
10、一步提高了上海的城市竞争力。2.3 有助于促进房价回归合理平稳未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价
11、扩大销售，获取收益。2.4 有利于减轻社会税务负担消除重复征税，房地产生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。2.5 促进地方政府进行房地产政策的改革对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制改革
12、，特别是房产税制度改革。除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。三、影响房地产增值的因素3.1 房地产区位的相对变化一块房地产的位置是固定不变的，但是其所处环境等相对位置却可以发生改变，导致这种变化发生的因素有以下几种，首先是得益于当地经济
13、的发展，地区经济越发达，该区域的人口集中度就越高，集聚的效益就越明显，使土地的价值升高，价格上涨；第二是得益于当地交通状况的改善与进步，本来地处偏僻位置的地块，由于该地交通状况的改善，客运和货运便利的增加，也会使该地块的价值得到提升；第三是该地块的公共设施的改善，各项公共实施诸如学校、医院和超市等配套建设的完善，也会带来地块价值的提升。3.2 基础设施与容积率的提高第二个影响土地增值的原因是对土地的合理开发与改造以及对城市基础设施的添加与维护等，这些设施的建设会使房地产的投资环境不断积累，质量日益提升，使房地产获得增值。另外，城市的容积率也会带来房地产的增值，城市的容积率指的是“房屋建筑面积与
14、该房屋建筑基地面积之间的比例关系。”在房屋价格保持不变的情况下，容积率比例越高，土地的价格也就越高，两者是相辅相成的关系。3.3 房地产资源的稀少房地产资源，作为人类社会生存与活动的重要场所之一，是必不可少的。但是这么重要的资源区是极为有限的，它与我国人口增长和城市发展之间的矛盾越来越尖锐。从自然的方面来看，房地产资源的稀少性是由土地资源的不可扩展与再造的特性决定的，另外，由于科学技术的种种限制，土地的开发也会受到很大的影响。3.4 房地产业的投机行为所谓房地产业的投机指的是一些不法个人或团体利用房地产这种商品作为谋取巨额利润的行为。这种行为从根本上讲是由房地产的稀缺性和强垄断性所决定的，它是
15、通过对房地产供求状况施加人为的影响，从而制造出虚假的繁荣局面，加剧房地产的供求矛盾，诱发房地产价格的飞速增长，这种增长带有带有严重的非法性和虚假性。3.5 国家政策和世界政治环境国家银行利率的变化也会引起房地产土地价格的波动，两者成反比例的关系，利率下调，土地价格就会上涨；而利率的上涨则会使土地的价格降低。另外，政治的稳定也会对房地产产生极为重要的影响，和平安定的时期，土地的价格会不断地保持增长。四 推进房地产增值税改革的两点建议4.1 实施“财税分流”的增值税征收模式这种模式的总体方针是将税务会计与财务会计进行只能分离，财务会计的工作不受具体税务规定的限制，只需按照财务工作的原则和需要进行财
16、务操作，向财务信息的使用者行使职能；而当财务会计向信息使用者提供的资料违反了税法的规定时，再依据税法进行调整。按照这个模式设计的增值税征税模式，只需处理好两方面的问题：“一是财务会计如何对有关增值税的经济业务进行处理，即如何根据会计本身的要求与原则对增值税业务进行恰当的核算与报告；二是增值税会计如何通过特殊的方法确定企业的纳税义务与抵扣权利，其实质是解决如何向通用的会计信息使用者及税务部门这一特殊的信息使用者提供有用的会计信息。4”2、实施“价税合一”的增值税核算机制为了保证税务会计信息的真实度与可比性，应该在实施“财税分流”模式的前提下，适当增加增值税的地位，组建统一的房地产公司增值税核算机制。房地产增值税纳税企业可以将“增值税费用”、“应交税费应交增值税”和“递延税款增值税”分设为三个账户，以次来分别审核计算“会计上的增值税费用、税法上的
