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1、商品房销售管理办法商品房销售管理办法 编辑本段第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方 当事人的 合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城 市房地产开发经营管理条例，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第二条商品房销售包括商品房现售和 商品房预售。本办法所称商品房现售，是指 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房 出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预 先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条房地产开发企业能够自行销售商品房，也能够委托 房地产 中介服务机构销售商
2、品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本 行政区 域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发 主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管 理工作。编辑本段第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管 理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企 业资质证书 （二）取得土地使用权
3、证书或者使用土地的批 准文件；（三）持有 建设工程规划许可证 和施工许可证（四）已经过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交 付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件 或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手 册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管 部门备案。第九条房地产开发企业销售设有 抵押权的商品房，其抵押权的处 理按照中华人民共和国 担保法、城市房地产抵押管理办 法的有关规定执行。第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为
4、合同标的物的商品房再行销售给她人。第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了 物业管理企业的， 买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的 物业管理企业订立有关物业管理的协议。编辑本段第三章广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣 传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告 发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科 学、准确。第十五条房地产开发企业、房地产
5、中介服务机构发布的商品房销售 广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同 中约定。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商 品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和 公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）
6、违约责任;（十三）双方约定的其它事项。第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除 外。第十八条商品房销售能够按套（单元）计价，也能够按 套内建筑面 积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分 摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的 规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和 分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘 察后能够在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所
7、售房屋的平面 图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付 时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内， 维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约 定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人能够退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地 产开发企业承担违约责任。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同 中载明合同约定面积与 产权登记面积 发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地 产开发
8、企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付 房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退 房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以 内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款 由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合 同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房 价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价 款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积一合同约定面积面积误差比= X100% 合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条按
9、建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面 积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理 方式。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买 受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费 用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地 产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定 的，从其约定。第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人 明示商品房销售管理办法和
10、商品房买卖合同示范文 本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办 法。第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。 商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商 品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同 当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的，房地 产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15日内做出是否退房的书面答 复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接 受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发 企业未在规定
11、时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人 退房的，由房地产开发企业承担违约责任。编辑本段第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机 构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机 构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委 托人和被委托人的权利、义务。第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出 示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受 人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服 务机构不得代理销售不符合销售条
12、件的商品房。第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣 金以外的其它费用。第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售 业务。编辑本段第五章交付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件 的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企 业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知 买受人。第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实 际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说 明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二条销售商品住宅时，房地产开
13、发企业应当根据商品住宅实 行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规 定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明 书。第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当 事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做 出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向 建设单位出具的质量保修书约定 保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限 的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位 出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企
14、业应当履行保修 义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不 当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有 房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部 门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有 权登记手续。第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的， 能够依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验， 确属主体结构质量不合格的，买
15、受人有权退房；给买受人造成 损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。编辑本段第六章法律责任第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政 府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的 规定处罚。第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责 令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法 行为，没收违法所得；收取预付款的，能够并处已收取的预付 款1%以下的罚款。第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房 再行销售给她人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上 3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不 合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照 建设工程质 量管理条例的规定处罚。第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的 办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警 告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚
