土地估价理论方法

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1、土地估价理论方法 提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法 土地估价理论方法至少在 分左右） （提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在 70 分左右） 第一章第一节 地价的概念 第一章第一节 地价的概念 土地价格： （从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式） 一、土地价格：地租的资本化。 我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为 前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。 二、地价的分类 1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格） 、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 2、按土地价

2、格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格） 3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据） 。 4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发） 、熟地价格（完成基础设施开发，具备建 设条件） 、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整） 、净地价格 6、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价） 、招标价格（标底） 、协议价格、挂牌价格 7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格 三、地价的特点 1表示方式不同 2价格基础不同：土地价

3、格是土地权利和收益的购买价格。 3形成时间不同。 4土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价 格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5地价主要由地产需求决定 6地价具有明显的地区性和个别性 7地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀 缺性， 且对土地的需求总是持续增加的； 其次， 由于整个社会的资本有机构成的提高， 使得社会平均利润率下降， 导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9折旧现象不同 我国土地价格主要类型： 四、我国土地价

4、格主要类型： 1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。 2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。 3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平 4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。 第二节 土地价格影响因素 土地价格的影响 影响因素 一、土地价格的影响因素 (一)一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素） 1行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 3社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。

5、4国际因素：国际经济状况、国际政治因素。 5经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。 (二)区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件） 地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然） 、城市规划限制等。 (三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积 率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途） 、土地使用年限。 第三节 地租理论 一、地租的概念 1、地租：直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 2、资产阶级经济学：契约地

6、租（商业地租） 、经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。 3、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。 4、狭义地租：仅指利用土地所获得的超额利润。 马克思主义地租地价理论（本章重点） 二、马克思主义地租地价理论（本章重点） 1、级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。 2、级差地租理论的基本内容 （1）级差地租：指租用较优土地 较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地 较优土地 租的前提假设。分为两种形式：级差地租（更肥沃、位置较好）和级差地租（追加投资） 。 3、绝对地租理

7、论：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。 4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。 5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。 6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农 业地租有区别。 A 绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值 剩余价值，即超额利润。 剩余价值 B 垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值 价值。 价值 三、地租理论在土地估价中的指导作用 1、绝对地租是土地价格存在的根源 2

8、、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 四、西方地租地价理论 1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论 （1）威廉配第的观点： 赋税论的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。 （2）弗朗斯瓦魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说， “纯产品”的概念及存在条件。 （3）亚当斯密的观点： 国富论中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。 （4）大卫李嘉图的观点： 政治经济学与赋税原理中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上 是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，

9、不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地 租、资本地租） 。 2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论 （1）法国的让巴蒂斯特萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论” ，目的是想证明地租来自土地的作用，而 不是工人的剩余劳动。 （2）美国的托马斯罗伯特马尔萨斯的观点：反映在 1815 年发表的关于地租之性质及其进步的研究中， 地租的概念，剩余部分产生的原因。 3、西方新古典主义城市地租理论 （1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点 （2）政策因素与地租和地价 包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策 （3）地租模型阿兰索的地租模型首次引入区位平衡 突出贡献：空间

10、的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法 通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡 土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式 重点公式自己总结：土地成本+利润 级差地租 利润+级差地租 土地成本+利润 绝对地租 利润 重点公式自己总结：土地成本 利润 级差地租总价格 土地成本 利润绝对地租 第四节 区位理论 1、土地区位的概念 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现 2、影响土地区位的主要因素 （1）社会经济因素：繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等 （2）自然因素：包括地形坡度、土地承载力

11、、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等 （3）行政因素：城镇规划 3、农业区位论杜能自、林、谷、草、三、放 （1）杜能“孤立国”理论的前提 （2）杜能区位理论的基本经济分析：P 最大利润+T 运费=V 市场价格-E 生产成本=K（K 表示常数） （3）杜能圈：六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区） 3、工业区位理论韦伯 （1）基本假设 （2）关于运输成本定向工业区位的分析原料指数限制性原料总重量/制成品总重量 （3）劳工成本影响工业区位趋向的分析 （4）聚集与分散因素影响工业区位的分析 4、中心地理理论（城市区位论）克里斯塔勒 （1）假设条件：均质平原，城镇

12、中心提供物品供应 （2）六边形市场区 （3）市场等级序列 （4）中心地体系的基本模型：市场原则 K=3、交通原则 K=4、行政原则 K=7自足自给，封闭的系统 6、区位理论在土地估价中的作用 （1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素 （2）区位是衡量地租、地价的主要标尺 第五节 土地报酬递减规律 1、含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块地连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，增加收 益就会递减的现象。2、重点：总报酬、平均报酬、边际报酬关系图 第六节 土地市场理论 1、 土地供给：自然供给数量固定不变，弹性0；经济供给有弹性。 。 2、 土地需求属于引致需求或派生需求 生产要素需

13、求 B 投资的土地需求 C 混合型土地需求 ：A 第七节 土地估价的原则与方法 一、土地估价概念 二、土地估价原则： 前五个重点原则 （1）替代原则效用相同或大致相似 。市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法。 （2）预期收益原则。剩余法、收益还原法。 （3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则 变动原则 预测原则和变动原则 预测原则 变动原则为基础。 （4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。 （5）需求与供给原则。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。 ）需求与供给原则。 （6）贡献原则。通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应

14、用，也是收益还原法 和剩余法估价的基础。 （7）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。 （8）竞争和超额利润原则。与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。 （9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。 （10）合法原则：合法产权、合法收益、合法处分 三、土地估价方法： 1、基本估价方法：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。 2、应用估价法（大量估价法） ：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 四、小结： A 基准地价评估思路：先评价土地使用价值进行分等定级基本一致归为同一类测算价格 B 判断是否最有效使用：最

15、有效使用方式的持续性最重要。 第一节 收益还原法概述 一、收益还原法（收益资本化法） （1）年纯收益不变，使用年期无限：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 （2）年纯收益不变，使用年期有限：P= a/ r1-1/（1+ r）n n- 使用土地的年限或收益年期 （3）纯收益在若干年内有变化： （4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式 （5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式 土地使用年期无限时： p=(a/r) +- (b/r2) b 为递增减的数额。 （6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 土地使用年期无限时： p=a/(r+s) 或 p

16、=a/(r-s) （7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式： P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1） （1+ r2）+ a3 /（1+ r1） （1+ r2）（1+ r n） 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化， 也就是收益还原法公式的最一般形式， 前面六类公式都是它 的特例。 二、收益还原法的特点与适用范围 （1）收益还原法的特点 A.以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。 B.以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格” C.评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度 （2）收益还原法的适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物， 或房地产的估价。 但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法缺点：稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。 第二节 收益还原法估价的程序和方法 一、估价程序： 1收集资料。 2测算总收益。 3确定年