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1、 FFF2011年公共租赁住房项目可行性研究报告 目 录第一章 总论1第一节 项目简况1第二节 研究工作的依据及范围2第三节 研究结论4第四节 建议5第二章 项目背景和建设的必要性7第一节 项目背景7第二节 项目建设的必要性10第三节 项目建设的可行性12第三章 市场预测与建设规模14第一节 FFF社会经济发展的有利条件14第二节 社会经济发展的预测17第三节 FFF房地产发展预测17第四节 FFF公共租赁房建设发展需求19第五节 项目建设规模与主要建设内容20第四章 建设条件与场址21第一节 建设条件21第二节 选址23第五章 工程技术方案25第一节 项目组成25第二节 总平面布置及运输25
2、第三节 交通运输27第四节 土建设计28第五节 给水工程32第六节 排水工程34第七节 供电工程34第六章 地质、环境影响评价37第一节 自然条件37第二节 场地工程地质条件37第三节 场地水文地质条件38第四节 环境保护38第五节 绿 化40第六节 环境影响评价40第七章 节约能源41第一节 设计依据41第二节 概述41第三节 建筑节能42第四节 节水43第八章 劳动安全卫生防护与消防43第一节 设计原则及有关标准43第二节 工程特征44第三节 安全防护44第四节 消防措施和设施46第五节 劳动安全卫生与消防机构设置及定员47第九章 项目实施计划48第十章 项目的组织管理和工程招标方案50第
3、一节 项目的管理50第二节 工程招投标方案52第十一章 投资估算与资金筹措55第一节 估算范围55第二节 编制依据55第三节 估算结果56第四节 资金筹措56第五节 项目建设周期57第十二章 项目社会效益评价58第一章 总论第一节 项目简况一、项目名称：FFF2011年公共租赁住房项目二、项目建设单位：FFF住房和城乡建设局三、项目负责人:颜良友（FFF住房和城乡建设局局长）四、项目地点：FFF中园B片08-3#地块（FFF兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧）五、项目建设性质：新建六、项目建设规模及内容：本项目建设公共租赁住房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（
4、6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁住房项目，由于2011年廉租住房比公共租赁住房早开工，所以不会对本项目造成影响。同时配套建设公共租赁住房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯绿化等公共设施。七、项目总投资：项目估算总投资1080.03万元。其中：建筑工程913.73万元，其他投资116.48万元，工程预备费51.43万元。第二节研究工作的依据及范围
5、一、研究工作的依据1、有关法律、法规(1)、中华人民共和国城市规划法(2)、中华人民共和国土地管理法(3)、中华人民共和国环境保护法2、规范、规程及标准(1)、民用建筑设计通则GB50350-2005；(2)、建筑设计防火规范GB50016-2006；(3)、民用建筑热工设计规范GB50176-93；(4)、建筑防雷设计规范GB50057-94（2000版）(5)、建筑抗震设计规范GB50011-2001；(6)、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；(7)、全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；(8)、广西壮族自治区土建工程费用定额
6、(9)、全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表(10)、广西壮族自治区安装工程费用定额，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；(11)、广西壮族自治区工程建设其它费用定额3、有关规划、文件(1) 、FFF住房和城乡建设局委托编制该项目可行性研究报告委托书；(2) 、投资项目可行性研究指南（试用版），国家发展计划委员会，国家办投资200115号；(3) 、建设项目经济评价方法与参数（第二版），国家计划委员会、建设部发布，国计投资1993530号；(4) 、关于FFF2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年国民经济和社会发展计划草案的报告；(5) 、FFF住房建设规划和FF
7、F关于解决低收入住房困难家庭规划；(6)、广西地震区域图，广西地震办公室；(6)、国家七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见。(7)、根据国家、FFF现行相关的各项建筑规划、规范、规定和建设单位提供的其他资料二、研究工作的范围本报告的研究范围包括：项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动和安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。三、研究工作的概况我设计院接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到FFF进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。在与项目建
8、设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。第三节 研究结论一、FFF在册的低收入住房困难家庭997户，为解决他们住房困难的问题，必须建设公共租赁房。二、本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。本项目设计方案完全遵循相关公共租赁房建筑设计规范，建设标准较高，公共租赁房设计合理、节约土地、户型布局合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。三、本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。FFF委、市人民政府十分重视公共租赁房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入FFF“十二五”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目
9、。已有土地用于本项目的建设，区财政厅也为项目的实施准备了适当的资金，有关部门也做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。四、本项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准，可从根本上改善FFF住房困难家庭的居住条件，促进公共租赁房快速进入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。五、FFF是多民族聚居地。通过申请中央预算内投资，能够在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会稳定
10、，体现了党和国家对人民群众的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。综上所述，2011年FFF公共租赁房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。第四节 建议科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。建设项目主管部门FFF人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。一、根据项目建设程序，建议由FFF房改办负责指导、协调项目招投标工作，检查和监督项目的实施，定期汇总上报项目建设报表。二、本项目建设项目要严格执行“法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，明确FFF住房和城乡建设局局长为本项目的
11、法人代表，对工程质量负总责。FFF住房和城乡建设局作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。监督施工的进度，保证工程施工质量和安全，定期如实呈报工程进度统计报表，主动接受审计和监督。三、工程项目的招投标，必须严格执行中华人民共和国招标投标办法和广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法等有关规定。建议FFF人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。四、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的最低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。五、建议FFF住房和城乡建设局按照国家财政部国有建设单位会计制度（财会字19955号）
12、的规定，建立会计核算制度，并按照国家财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（2002394号）的开支标准和范围，严格控制各项费用的支出：严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。第二章 项目背景和建设的必要性第一节项目背景一、 自然地理、行政区域及人口分布FFF位于我国大陆海岸线最西南端，F南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及F南亚最便捷的通道，也是中国与F盟唯一海陆相连的口岸城市，隶属广西防城港市。FF是国家一类口岸，是国务院批准的沿海开放城市。1992年，国务院特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，1996年4月，国务院批准设立县级FF，辖FF、江平、
13、马路三个镇。陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。二、 气候FF位于东经10803，北纬2135，属南亚热带季风区，四季气候温和，全年无霜冻，平均气温22.4C，年平均降雨量为2800毫米，日照充足，雨量充沛，具有发展亚热带特色农业的气候优势。三、 社会经济目前，FF主要种植水稻、玉米、豆类、红薯、花生木薯和蔬菜等作物，经济林木主要有肉桂、八角、橡胶、茶叶，盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮果等热带水果。水产养殖主要有对虾、青蟹、文蛤、珍珠等珍稀品种。FF的肉桂和八角在国际上享有盛誉，可以用于生产加工高级香料出口创汇
14、，而石斑鱼、青蟹、对虾远近闻名，珍珠以粒大均匀，光亮圆滑著称。四、 FFF房地产业发展概况1992年以来，FF大力加强基础设施建设。随着中国-F盟自由贸易区的建立， 地处对接F盟的“桥头堡”的FFF，抓住中国-F盟博览会在广西南宁举办的契机，进一步完善投资环境，陆续动工建设23个项目，总投资5.6亿元，新策划15个项目，总投资3.9亿元。特别是中央将FF列为边境综合改革配套试验区后，FF更是步入了跨越式发展的轨道。基础设施的大建设带动城市房地产的开发建设。目前全市人均住宅面积31平方米，高于广西和全国人均住建筑面积。目前，正在抓紧施工防F高速公路、一级公路改扩建、中越二桥、新边民互市码头等工程
15、建设，使FF成为边境地区的交通枢纽，将边境地区与南北和钦防高速公路、南防铁路、南北航空形成交通网络，开通与越南对接的陆路交通运输，进一步发挥FF作为中国通往F盟的大通道的作用。同时，FFF人口快速增加为房地产的发展提出了新的要求，根据FFF城城市总体规划相关规划FFF城镇人口规模为：2010年11万人，2020年FFF城城市规模按20万人控制。FFF居住用地发展的特点是以旧城区为中心向外围呈圈层式发展，体现出中小城市的发展特征。城区内居住用地高度集中，居住质量较差。90年代以来，由于用地限制及环境交通的变化，居住区逐步向外扩张。城区住区发展仍以卖地自建的开发模式为主。从住区内部来看，配套设施较为薄弱，影响居住生活素质；从外部来
