紫薇家园可行性实施报告

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1、可行性分析报告课题名称：紫薇e家园可行性研究专 业： 工商管理项目总论1.1建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科（集团）新西部实业发展公司 和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成 立于1996年，注册资金为2.6亿元。紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资 质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑欧洲世家、紫薇城市花园、 紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到 11.03亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。西安高科（集团）新西部实业发展公司是西安高科（集团）公司的全资 房

2、地产公司。公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开 发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻 工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关 系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念， 始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉 献、拼搏向上的优秀员工队伍。项目概况紫薇 e家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西，南临绕城高速、接规划中的电 子五路。本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分 住宅为小高层，少部

3、分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为 488740平方米，其中规划住宅建筑面积 404150平方米，规划商业建筑面积 28990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%项目自有资金57060万元，贷款 31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用 地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。1.2项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现:西安市房地产市场的需要伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅 则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅 为主体的住宅结构。专家研究显示：

4、一个城市，当人均GDP达到一定程度,就会出现居住郊区化趋势。目前多数西安民众愿意把南郊和西高新作为居住 首选。在西安郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相 宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住 宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。西安市城市总体规划的需要根据西安市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南 部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、 高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。沿城市西南部加快高新区建设。随着中国进入WTO以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑 到西安城市中心发展的局限

5、性等，可以预言，西安的居住郊区化，将逐渐成 为城市发展的主流。西安近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展 都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市 化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污 染、环境恶劣、治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。123高新区建设的需要本项目所在地高新区是我国西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的 区域之一，并被誉为“关中第九景”。快速高效的发展吸引了大量的关注，为 房地产开发提供了最佳的平台。“住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。13年来，高新区形成了电子信息、软件、光机电一体化、生物医药

6、等几 大主导产业及一批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。在不断加 快园区建设与发展的同时，着力营造美丽怡人、更加人性化的园区环境。近 年来，高新区通过一系列措施使环境、空气质量逐年改善。有高标准的路网、 通讯、水、电、气、暖等公用设施，西安市一流的学校教育体系，环境及服 务一流的高新医院、星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市， 各种商务、生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰 富多彩。新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际 商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、西安市乃至西部 地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。另外，西安高

7、新新区是高新区开发 建设的前沿阵地，中心商务区（CBD是高新区二次创业的一个核心功能区， 也是西安市CBD的重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化 程度的重要区域。本项目的建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、 娱乐、教育等为一体的新城区意义重大。因此，本项目的开发符合西安市的 发展，对该区域的经济发展也具有很大的推动作用。1.3可行性研究编制的依据1 国民经济长期发展规划和产业政策；2. 西安市19952010年城市总体规划;3. 陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；4西安市建设项目城建费用统一征收办法；5. 西安市统计年鉴；6. 委托方提供的有关资料；7现场勘察及市场

8、调查收集的有关资料1.4项目主要财务数据及评价指标本项目的主要财务数据及评价指标，见表1-1项目主要财务数据及评价指标表1-1序号名称单位数值一一一财务数据1总投资万元138764.622总销售收入万元209040.533销售税金及附加万元11497.234总成本费用万元150261.825所得税万元19396.976税后利润万元39381.74-财务评价指标1项目财务净现值 （税后）万元7115.392项目内部收益率（税后）%15.65%3资本金财务净现值（税后）万元8106.204资本金内部收益率（税后）%16.77%5项目静态投资回收期（税后）年3.776借款偿还期年2.417盈亏平衡点

9、%69.271.5结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1. 项目财务效益较好，有建设的必要性；2. 项目建设条件具备，满足项目建设的要求；3. 设计方案技术经济指标合理，满足各项控制性指标的要求；4. 财务评价指标满足预定的回报水平；5. 项目风险在合理限度内。但是，由于本项目开发周期长、前期投入大、资金回收慢，经过不确定 性分析可以明显的看到，项目敏感性较大，所以必须严格控制投资，尽量缩 短工期，采取恰当的营销策略，才能得到高回报。2市场分析本项目的市场分析将从宏观经济形势、西安市房地产市场分析、项目自 身所具有的优势、劣势、机会和威胁等方面进行分析，最后对项目进行初步

10、 的市场定位。2.1宏观经济形势分析2003年以来，我国宏观经济运行处于经济周期的上升阶段。针对宏观经 济局部出现过热的现象，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的 宏观调控措施。到目前为止，宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的 预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有一定上升空间。根据国家 统计资料，2001年至2003年国内生产总值（GDP增长率分别为7.3%、8% 和9.1%。2004年，我国经济保持平稳较快发展，综合国力进一步增强，改革 取得重要进展，对外开放实现新突破，社会事业加快发展，人民生活继续改 善。国内生产总值达到13.65万亿元，比上年增长9.5%，社会消费品

11、零售总 额5.4万亿元，增长13.3%。总的来说，全国经济形势良好，为房地产业的 发展创造了机会。2003年8月31 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展（国 发200318号），这个文件明确了房地产在国民经济中的支柱地位。 2003年 全国完成房地产开发投资10106.12亿元，首次突破万亿元大关，房地产开发 的增长速度达到了 29.7%，其开发投资额和增长速度均为1999年来最高值。国家统计局发布的资料表明，2004年全国房地产开发投资总计13158亿元，同比增长28.1%。其中，商品住宅完成投资8837亿元，同比增长28.7%; 办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了28.3

12、%和31.4%.各类物业开发投资的增长速度均明显低于2003年同期水平，房地产开发投资保持稳定增 长，中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效。2004年全国商品房竣工面积4.25亿平方米，同比分别增长2.1%,其中商品住宅竣工面积3.48亿平方 米，增长2.3。同期全国商品房销售面积达到 3.82亿平方米，增长13.0%。 2005年12月房地产开发投资同比增长 27%其中商品住宅投资同比增长 26.7%，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较 04年一季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。2004年全国商品房平均销售价格为每平方米 2714元，同比增长14.4%, 其中商品

13、住宅平均销售价格为每平方米 2549元，上涨15.2%。各大中城市普 遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济 和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。 自2002年始，城市个人购买 商品房占全部商品房销售额的比重超过 90%,2004年111月，此比重达到 93.1%,越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题， 甚至 进行房地产置业投资。2004年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过 24平方 米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过 80%2004年末，全国商品房空置面积为 1.23亿平方米，近年来首次出现下 降趋势，比

14、2003年末下降8.3%，其中空置时间在一年以上的商品房面积为 6267万平方米，所占比重为50.8%,处于正常区域。2.2西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图2-1所示，西安市国民生产总值从1995年至今 都保持快速增长。O2%率长WLDG元万JDGO6O2O8O4O O图2-1 西安帀GDP增长情况图注：资料来源于西安市统计年鉴初步测算，2004年西安市生产总值（GDP 1095.87亿元，按可比价格计 算，比上年增长13.5%。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持 在13%上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个

15、新的增长期。经济的高速 发展给房地产的发展创造了一个良好的外部环境。在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款“门坎”的双重压 力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续、快速的发展势头。众多开 发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育、旅游、环境等 优势项目，打造品牌楼盘。政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促 使更多工薪阶层进入住房消费市场。据西安房地产信息网统计数据表明，2004 年西安市普通住宅市场平均销售价格为 2800-2900元/平方米，在销售价格方 面，2004年比2003年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年， 在销售量上，2004年普通住宅的销售量比2003年销售量上涨了 60%多。如图 2-2，从历年竣工面积和销售面积对比看， 供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。米方平万97990000202O203O2I竣工面积销售面积图2-2西安市历年住宅竣工和销售面积对比图 注：资料来源于2004年西安市统计年鉴投资机会研究据西安房地产信息网统计数据表