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1、“法拍房”要走过的以下的“七十二”法律程序磨难 “法拍房”要走过的以下的“七十二”法律程序磨难 司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖机构公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。为实现司法公开最大化与变现资产最大化，一般情况下，法院会通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产，也就是常说的“网络司法拍卖”。 一、对房屋为执行标的的情况，案外人享有排除执行的权利 （一）所有权人 由于不动产物权一般以登记为生效条件，故案外人主张对不动产享有所有权的，应审查其是否符合民法典第28条至第30条不需要登记即可发生物权变动的情形。具体而言，主要有以下几种情形： （1
2、）法院或仲裁委所做出的对房屋权属产生变动效果的法律文书。需要注意的是，该类裁判文书必须是能够直接引起房屋权属变动的形成判决或执行裁定等生效文书，而不能是基于债权关系而判定的给付判决。 （2）因继承或受遗赠取得房屋的情形。 （3）具有合法手续批准建造房屋的事实物权。 （二）房屋预告登记人 案外人以其系房屋预告登记权利人提起执行异议之诉，只需证明其预告登记在涉案房屋被强制执行之前，即可获得支持，因预告登记后实施的物权行为不具有效力，使得预告登记人具有了类似物权排他效力的权利，应可阻却执行。 （三）已经签订拆迁安置补偿协议的被拆迁人 在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的安置房屋
3、进行强制执行的，且房屋被法院查封之前已经就系争安置房屋和拆迁人签订安置补偿协议的被拆迁人（案外人），提起执行异议之诉应予以支持。 （四）基于租赁合同关系的占有人 若在法院查封房屋之前，租赁合同已经合法成立并正在履行的，承租人可以依据其合法占有的权利阻止转移占有的强制执行，也即承租人有权要求继续承租系争房屋。但需注意的是，实现抵押权的执行中，虽然承租人可以主张“买卖不破租赁”，但其无权阻止对系争房屋的拍卖。 （五）基于房屋买卖合同关系的买受人/物权期待权 所谓物权期待权，在我国现行法律中并无明确的规定。本文所指的情形系在房屋买卖合同纠纷中，买受人购买了系争房屋但尚未过户之时，出售人因金钱债权生效
4、判决而被强制执行在其名下的系争房屋，此时买受人（案外人）虽尚未成为房屋权利人，仅享有要求出售人配合过户的请求权利，但在一定条件下法律赋予其可排除强制执行的权利，使其获得如物权人般的地位，故称之为“物权期待权”。 民诉法解释第501条第2款中规定的利害关系人对第三人享有的到期债权。异议和复议规定第28条及查扣冻规定第17条赋予了房屋买卖合同关系中尚未变更登记的买受人在一定条件下可排除强制执行的权利，本文称之为“物权期待权”。相较而言，查扣冻规定表述的条件较为笼统，即案外人在司法查封前“已经支付全部价款并实际占有”房屋。而施行较后的异议和复议规定则在此基础上做了更为具体的规定，增加了签订书面合同、
5、排除买受人自身过错等条件。 （1）案外人已经支付全部房屋价款的判断 作为判断已经支付全部价款的事实依据，案外人应负举证责任。对于房款的支付，案外人应提供房屋价款转账证明或现金提取证明及被执行人的收款证明。对于仅剩少量尾款作为水电煤公用事业费用结算和户口迁移保证金的，可以视为已经支付全部价款。对于采用抵债方式的，也可以视为支付价款，但案外人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。对于采用向银行抵押贷款方式支付部分价款的，案外人应证明银行在法院查封前已经核准抵押贷款，如案外人要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款。 （2）案外人查封前已经实际占有
6、系争房屋的判断 作为判断实际占有的事实依据，也应由案外人负举证责任。案外人可提供房屋交接单、物业进户单，或者户名已变更为案外人的水电煤等公用事业的支付凭证，或者物业、保安、邻居的证人证言。对于物业、保安或邻居提供的书面证明，慎重起见，可以要求相关人员到庭陈述所证明的事实。案外人还可提供对系争房屋进行实际装修等证据来证明其对系争房屋的实际控制。 （3）案外人非因自身原因导致房屋尚未过户的判断 作为判断案外人无过错的事实依据，案外人应当向法院提供其全面适当履行合同义务的证据材料。具体而言，案外人应证明其不存在导致出售人可予以抗辩拒绝履行配合过户义务的违约行为，也不存在怠于主张合同权利，任由出售人逾
7、期过户的行为。当然，还要审查买卖双方关于合同过户期限约定是否符合一般交易惯例，若双方约定的期限过长，且其约定系出于规避限购政策或安置房交易限制等原因，则由此产生的交易风险应由案外人承担，该类情形应定性为“案外人自身原因”，不能以此排除执行。反之，若案外人已经尽到上述举证义务，则举证责任应转移给申请执行人，由其证明案外人存在对房屋未过户具有过错，若申请执行人无法举证，则应认定房屋未过户非因案外人自身原因所致。 三、无法排除对房屋强制执行的几种争议权利 （一）共有权人 若部分共有人负有外债，需要分割房屋以履行生效法律文书所确定的义务，此时其他共有人可否以共有权利为基础提出执行异议之诉阻却执行本文认
8、为不可以。因为共有人在法定条件下具有分割共有物的权利，其他共有人不得拒绝，但提出异议的共有人可以通过优先购买权获得救济，或者向作为被执行人的共有人进行追偿。 （二）借名买房中的借名人 借名买房中的借名人是否可以直接依据借名协议确权成为房屋的所有权人，在司法实践中存在争议。本文采“债权说”，即认为借名协议只产生借名人请求被借名人办理变更登记手续的债权请求权，而无法直接产生物权变动的效力。基于此，本文认为案外人与被执行人之间就作为执行标的房屋的借名协议，仅是普通债权，不足以阻却执行，无法对抗以物权登记公信力而申请执行的申请人。借名购房的产生往往出于规避国家政策的目的，借名人理应承担由此产生的风险。
9、 （三）以房抵债协议中的债权人 对于以房抵债协议的债权人是否可以排除强制执行，争议较大。仅从最高院审结的相关案例中，对此争议就存在截然相反的观点。本文认为，以房抵债协议原则上不能排除强制执行，但若债权人（案外人）与债务人就其债务和房款已进行了清算，且已实际合法占有房屋的，则可类推适用异议和复议规定第28条关于物权期待权的规定，排除强制执行。 除上述除外情形外，依抵债协议形成的时间系债务履行期限届满的前后，排除无效情形后，以房抵债协议可形成让与担保，或形成新债清偿、代物清偿协议。而担保物权不是排除房屋执行的实体权利，若债权人已经因以房抵债协议变更登记成为系争房屋权利人，也没有执行异议主张的空间。
10、故以房抵债协议构成让与担保或构成代物清偿且实际履行的，不存在讨论执行异议之诉的空间。而若尚未变更登记，即使成立新债清偿，也仅具有债权效力，该债权与普通债权并无二致，仅是替代给付，在替代给付完成前不发生消灭旧债的效力，故本文认为以房抵债协议中的债权人无论形成何种法律关系，均不得以此对抗房屋的强制执行。 （四）合作开发房地产但未登记为建设用地使用权人的一方 被执行人参与房地产合作开发，且登记为建设用地使用权人，其因金钱债权判决被法院强制执行其开发的房屋，则与其形成合作开发关系，约定享有系争房屋物权但未登记成为建设用地使用权人的另一方是否可以凭借合作协议的约定或实际建造房屋的事实阻却执行 因合法建造
11、等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。（民法典第30条）也就是说，房地产开发情形下，若房屋系经合法建造，尚未进行所有权初始登记时，合法建造人因其事实行为亦可直接取得房屋的所有权，而不必以登记作为所有权的生效要件。但以事实行为取得物权，必须符合”合法”的要求。在房地产开发领域，合法建造必须满足取得建设用地使用权、规划许可证等条件，双方之间对房屋权属的约定也不能违反房地一体原则，故本文认为此种情形下，未登记成为建设用地使用权人的开发一方无权阻却执行。 （五）建设工程优先受偿权人 建设工程优先受偿权，系指在建设工程被拍卖、折价等情形下，承包人的工程价款债权可优先于抵押权、其他普通债权得以实
12、现。故在本质上，建设工程优先受偿权是建设工程折价或拍卖所得价款受偿保护的顺位权，（民法典第286条、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复）故案外人不得以其对被执行的建设工程享有优先受偿权为由，要求停止执行，其可在执行程序中向执行法院提出异议。若异议未获支持，优先受偿权人可提出“执行分配方案异议之诉”。 四、执行标的的拍卖 当执行异议被驳回后，接下来就要按照规定的时间和规定的进入竞拍程序。竞拍人应当符合以下条件 （1）缴纳保证金 如果您没有相关平台账号的话，第一步就得先按平台要求进行注册。保证金能通过银行卡转账或者第三方支付平台支付，一般不接受现金。保证金在竞拍成功后会直接转化成房款
13、，竞价失败的话，会自动无息退回到相关账户。 （2）开始竞拍出价 竞拍方式很简单，按照设定的加价幅度，按照自己的价格预期增加数额即可。 （3）缴纳拍卖款 网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。买受人应当在拍卖公告确定的期限内，将剩余价款交付人民法院指定账户。 竞拍过程中一定要慎重考虑自己的实际经济情况和购买能力，千万不要盲目出价。如果竞拍出价成功后又悔拍，保证金将不予退还；而且，悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。 如何进行过户，办理房产证 （五）办理竞拍标的过户手续 （一）拿到协助执行通知书和执行裁定书 在缴纳剩余价款后，法院会出具协助执行通知书和执
14、行裁定书。买受人可以直接拿着协助执行通知书和执行裁定书到房屋所在区县的不动产登记事务中心申请“强制过户”，无须与房屋的原产权人有任何接触。 （二）缴纳相关税费 在办理过户手续之前，您需要到税务机关缴纳相应的税费。至于税费的具体金额和缴纳方式以及税务明细，税务机关会有说明。 （三）办理过户手续 在完成以上步骤之后，买受人需携带协助执行通知书、执行裁定书和相关税务缴纳凭证到房屋所在区县的不动产登记事务中心申请过户，办理相关产证。 竞拍人的防坑指南 （1）标的物的实际状况。一般拍卖平台上有相关图片和视频，有重大瑕疵（如房屋漏水）的会有特别说明； （2）房屋上是否有户口。如有则需要成交后办理户口迁出的相关手续； （3）房屋上是否有租赁合同。如有请关注租赁合同到期时间； （4）房屋内是否有他人占用（如业主或不明住客居住）； （5）房屋上是否有其他附着义务。如拖欠物业费、水电费等； （6）明确是否支持贷款。 因“法拍房”需短期内付清全款，拍卖前应做好资金准备工作。现在，有部分金融机构推出了司法拍卖的贷款，相关信息可关注拍卖平台中的贷款服务，亦可咨询拍卖辅助机构。
