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1、房地产投资环境生态 一、房地产投资环境生态系统的意义结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原那么，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险那么又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进展投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果断定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进展加强，是投资空间兴趣防止决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的开展程度以及房地产市场供需状况的理
2、解提供参考性根据，从而有利于投资者施行正确的投资判断，使投资风险得到有效躲避。开展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建立的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好可以对国外资金进展吸引，使本地经济构造的改善、贫困问题的消除以及区域经济的开展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进展发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，可以对国内不同地区的房地产市场开展状况进展理解，为地区政府对房地产产业开展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境
3、的评价和改善以及城市利用空间构造的优化存在显著的促进作用。近年来，我国房地产业由于开展不平衡，出现部分的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上表达为房地产业企业对投资环境的选择认识缺乏。房地产建立资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资工程进展完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的开展产生有利作用。二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点房地产投资有较大额度且周期较长，随着时间的推移及环境的改变，各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升，房地产投资除了有个别风险存在以外，还会有系统风险
4、产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进展深化分析，作为风险得到有效躲避的前提因素。作为房地产资产的重要特征之一，位置固定的作用极为显著，且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产工程落实在详细的区域内，区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分表达。区位条件的良好可以使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润，使置业投资者对稳定的经济性收益进展获取，便于租客对其他经营活动施行展开。我国存在极为不平衡的区域经济开展，该经济格局在房地产投资上反映出来，主要表如今：东部兴旺城市存在着超前的房地产投资，而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次，个人经济实力也
5、是对房地产投资环境造成影响的主要因素，作为制约房地产商品购置力量的关键因素得到应用。房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市根底设施以及环境变化等方面，其影响主要包括两方面内容：一方面是受到城市规划的影响，例如：转让和利用城市土地，必须与城市土地利用规划相符合，并非完全的市场调节。而另一方面，随着开展城市开展战略，政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度，使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析在房地产市场的参与者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业参谋以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智
6、慧、经历和决策才能。通过一个著名的建筑师进展设计，通过一个著名的建筑承包商对房地产进展建造，往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进展评价，房地产投资者会通过这些评价便捷的对适宜的房地产开发合作对象进展寻找。1对房地产工程拟建地段的自然地理特征进展分析，防止在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基根底上对房地产进展建造，并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件，使房地产工程建立施工的工作量得到尽可能减少。2研究房地产工程拟建地段土地利用和城市规划条件，使其在规划要求相满足的同时，使土地利用的集约化程度得到最大限度地提升。3将当前土地使用者对
7、拟建工程的态度施行有效理解。4对房地产工程泥浆地段的地价形态施行充分理解。3.分析房地产工程施行建立的原材料、燃料供给条件以及辅助材料1对房地产投资工程建立需要的原材料品名、质量及数量要求进展分析，使原材料供给能否满足房地产工程建立的需要得到掌握。2根据工程施工进度对原材料的供给进展提供。3合理性分析房地产工程建立所需的原材料价格。4分析原材料供给的采购组织状况。1对房地产投资工程拟建地段的根底设施和公共效劳设施的配套状况进展调查，将房地产工程建立和区域城市功能所产生的作用及影响施行理解，对水、电、交通、煤气、排污等根底设施的网络是否合理进展重点分析，教育、文化、科技、商业及其他效劳业等公共效
8、劳设施的布局和规模能否与区域城市经济开展和居民生活需要相满足等。2对房地产投资工程拟建地段的根底设施和公共效劳设施的配套建立的规划标准进展理解。房地产开发企业应按根底设施配套建立费、公共设施配套建立费的收费标准进展缴纳，区域有关公共管理机构收费之后，应为房地产工程提供公共效劳设施和根底设施的配套条件。3对新增根底设施和公共效劳设施的配套建立进度进展认清。通常情况下，根底设施和公共效劳设施的配套建立会有一定的超前性存在，但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进展防止。四、房地产投资环境生态系统的优化措施1.对城市建立进展加快，使区域的协调开展得到有效促进。随着经济的开展，城市投资、消费活动
9、会到达活泼状态，随之增加了对住房、各种公共根底设施以及效劳业设施的建立。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的根底，地区经济协调开展的作用极为显著。2.根底设施建立的加强，城市综合功能的完善、根底设施的好坏都对城市经济开展程度以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于根底设施环境落后的城市而言，应对道路建立投资进展加大，使公共交通得到大力开展，改善公共交通环境，并将高速公路和铁路等建立的规模实现进一步增强。3.城市居住环境的改善，使城市整体形象得到提升。经历丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进展选择，开展房地产工程开发工作。五、结语由于房地产投资环境有一定的复杂性存在，会有较多不确定因素的影响，因此投资者在选择环境时应做到极其慎重，投资环境的好坏对投资者的收益产生直接影响。公平合理地评价投资环境显得极为必要。 焦艳玲 单位：新乡市天誉建筑设计
