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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 长沙房地产三级市场的现状 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班、00 号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 2009-5-12 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日6目 录毕业设计任务书2毕业设计成绩评定表3答辩申请书4-6正文7-24答辩委员会表决意见25答辩过程记录表26课 题 房地产三级市场的现状 一、 课题(论文)提纲0引言09年长沙三级市场的交易情况1.1二手房交易的累计量1.2二手房交易均价1.3 8月二手房网站房源采样均价分析房地产三级市场存在的
2、问题2.1银行问题2.2房屋中介公司设计的“暗坑”2.3二手房常见的质量问题2.4产权陷阱2.5税费过高，手续繁杂影响着二手房交易3促进二手房市场的发展的对策和措施3.1逐步完善相关政策法规、贷款向其他方向转移3.2加强管理，规范中介，选择好中介公司3.3严格把握质量检查3.4产权要明确。 3.5简化交易手续，提高效率4二手房市场发展趋势分析5结论：二、内容摘要本文从房地产三级市场的现状出发，全面的分析了三级市场不断完善的基本情况和存在的问题。首先，各种规范三级市场的制度日趋完善，中介公司兴起且逐步走向正规化等，但是在发展的过程中各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧中介数量多、从业人员流动性大，
3、难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法建筑质量问题等。因此，我们要逐步完善相关政策法规、规范中介加强质量检查，加强对消费者的教育宣传，增强消费者的自我保护意识。三、 参考文献1二手房买卖指导(第2版) 作者：常淑娟等编著； 出版社：机械工业出版社2买房的学问买房装修全程指南 作者：贾森主编； 出版社：机械工业出版社3房地产项目投资 作者: 陈琳 出版社:中国建筑工业出版社4当前全国房地产市场现状和发展态势分析 作者：谢家瑾 房地产三级市场的现000中文摘要：本文从房地产三级市场的现状出发，全面的分析了三级市场不断完善的基本情况和存在的问题。首先，各种规范三级市场的制度日趋完善，中介公司
4、兴起且逐步走向正规化等，但是在发展的过程中各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧中介数量多、从业人员流动性大，难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法建筑质量问题等。因此，我们要逐步完善相关政策法规、规范中介加强质量检查，加强对消费者的教育宣传，增强消费者的自我保护意识。关键字:长沙； 房地产三级市场； 二手房； 现状； 问题；0引言房地产三级市场，是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。其突出特点是土地使用者、房地产所有人，将所取得的一定年限的土地使用权、房屋所有权或房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。属于调剂余缺、重新配置的市场，还包括房地
5、产的再开发及开发后的维修、保养、装饰等。三级市场的业务有时和二级市场交叉进行，同时还包括一些法律咨询、行情展示、中介服务、信息沟通及劳务活动等业务。房地产三级市场的交易通俗的说法就是二手房交易，与新房相比“二手房”具有价格实惠，过户后市场价位波动较小、省装修费、产权清晰等优势，为避免置业风险“二手房”已成为不少初次置业者的首选。然而“二手房”交易也存在许多问题，相对于新房来说二手房的交易手续更加复杂；买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度大，稍不留神就会掉进陷阱，或者在一些小问题上浪费很多时间和精力。本文从长沙市三级市场的现状，全面分析分析长沙09年交易的基本情况及存在的问题，以及针对存在的问题
6、加快采取一些切实可行的措施，排除困难，化解矛盾。09年长沙三级市场的交易情况1.1二手房交易的累计量从二手房交易总量来看，三季度，全市二手房成交面积84.48万平方米,成交金额为19.18亿元,成交套数为7780套,与去年同期相比分别增长80.34%、96.30%和106.03%。二手房非住宅共成交17.88万平方米,成交套数为1374套,与去年同期比分别增长10.44、308.25。二手房成交面积、成交金额、成交套数分别占总数的78.84%、70.39%、84.99%,成交套数均面积为86平方米。从各月二手房交易情况来看,二手房、二手住宅月成交量从去年12月起呈逐月下降趋势,今年3月大幅回升
7、,二手房成交量接近去年单月最高点,二手住宅成交量超过去年单月最高点(去年二手房、二手房住宅成交量最高点均出现在11月),且二手住宅成交占全部二手房比例也有较大幅度提高,这表明随着政策的进一步放宽及契税的降低,二手住宅交易市场活跃度明显提高。图一 三季度长沙二手房、住宅成交情况柱状图从二手房交易分区来看，三季度雨花区成交量最大，二手房、二手房、二手住宅分别成交25.43万平方米、18.97万平方米，分别占总量的30.10%、28.49%。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，三季度全市住宅与非住宅成交比例为1.268：1,岳麓区非住宅成交比例量最大，占岳麓成交量的31.78%芙蓉区成交比例最大，
8、占开福区成交总量的87.54%。单位：万平方米图二 2009年第三季度长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图 1.2二手房交易均价 三季度全市二手房成交均价为3969元/平方米,同比下跌8.54%,其中二手房住宅成交均价为3528元/平方米,同比上涨6.43%;二手房非住宅成交均价为4570元/平方米,同比下跌5.50%。从各区成交均价情况来看，雨花区、芙蓉区、开福区二手房、二手住宅均价高于全市均价；岳麓区二手房、二手住宅均价均低于全市均价。图三2009年第三季度长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图1.3 8月二手房网站房源采样均价分析 从出售采样分析来看,8月份住宅房源挂牌均价为3858元/平
9、方米,环比下跌0.41%.其中,纯住宅挂牌均价为3854元/平方米,环比下跌0.93%.商信两用房挂牌均价为4294元/平方米,环比上28.96%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5293元/平方米,环比上涨33.12%;门面挂牌均价为4483元/平方米,环比下跌6.66%。从二手房出租采样分析来看,8月住宅类出租房源挂牌月租金为12.94元/平方米,环比下跌5.57%。其中,纯住宅挂牌月租金为12.43元/平方米,环比下跌4.02%;商住两用房挂牌月均租金为15.53元/平方米,环比下跌7.28%。纯住宅中,毛坯房挂牌月均租金为9.52元/平方米,环比下跌10.69%;一般装修挂牌月均租金为11
10、.08元/平方米,环比下跌2.81%;中等装修挂牌月均租金为12.62元/平方米,环比下跌0.63%;豪华装修挂牌月均租金为15.46元/平方米,环比下8.36%。非住宅中,写字楼挂牌月均租金为22.74元/平方米,环比下跌0.18%;门面挂牌月均租金为39.58元/平方米,环比下跌15.10%。房地产三级市场存在的问题鉴于我国目前虽然出台了规范房地产市场的法律法规，但是这些法律法规很大程度上滞后于市场变化，而且新的住宅法、物权法还没有颁布，因此三级市场的交易黑幕层出不穷的现状，消费者有必要擦亮自己的双眼，识破众多的欺诈、违法的伎俩，维护自己的合法权益。2.1银行问题各银行对于二套房贷的政策总
11、体偏紧，贷款门槛提高。严格执行国家相关政策，首付款不低于40%，贷款利率须在基准利率的基础上再上浮10%，对符合政策要求的改善型住房可以在政策范围内给予利率优惠。 这个利率应该是仅适用于符合各方面条件的“改善型住房”，并非所有二套房贷都能拿到这么低的利率。目前，“改善型住房”的标准是：根据统计局发布的2008年人均住宅建筑面积27.07平方米，低于此标准且银行征信过关者才能获得贷款利率的优惠。在申请贷款的办事程序上，银行的操作也有明显的收紧。购房者在办理二套房贷时，需要向银行出示户口簿和居住面积证明等书面材料，如果符合“改善型住房”的标准才能按照首套房办理。2.2房屋中介公司设计的“暗坑”中介
12、行业目前大部分是个体经营，抗风险能力差，中介数量多、从业人员流动性大，难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法。很多小型的房屋中介公司，但是这种中介服务公司的很大一部分是没有专业评估人员，没有专业的经纪人和没有资质的”三无公司”，按照我们国家对中介有关的规定，开办中介服务公司评估人员必须拿到评估证，经纪人必须有相应的学历，有相应的资格；办一个中介公司要有多少这样的专业人员，它也是有一定的规定的，这些公司显然达不到这种要求。然而这种公司却充斥市场，使得消费者无所适从。2.2.1瞒上欺下，低估房价高价转手吃差价二手房吃差价已经成为了一种普遍现象。虽然各省市都有关于房地产中介服务收费的有关规定
13、，中介机构收取代理费的标准为规定价格之内，且只能收取委托方的佣金，即中介公司不能既收出租者又收租赁者的代理费，赚取房屋差价是政策不允许的行为。但是现行经纪市场对经纪人收到差价没有一个明确定论，致使相当一部分经纪人在实际交易过程中，回避公开，采用拉大差价的办法，来增加收益。假收购真倒卖是一个典型的差价倒卖手法，有些规模比较小的中介公司由于自己的资金有限，在收购市民的二手房中，并非是真正意义上的收购，只是一边与出售房产的主人签订一份“意向书”，交付一些押金给出售者。一边又与需要购买房屋的“下家”签订协议，在房屋没有真正改变权属情况下，以房产中介公司自己的存量房名义加价出售。不出示真实购房凭证谋取差
14、价。有些中介商在做差价的时候会假装是替你着想的少开发票以减少你的税金，但是一旦房子要拆迁，动迁单位就会按照发票来定价。房产中介公司低价把业主的房子租到，然后再高价租给客户。按中介公司的有关规定，吃差价是不允许的。目前市场上80以上的中介公司存在违规操作，主要是因为成立中介公司的门槛太低，缺乏必要的市场调控。只要有4个经纪人和10万元的注册资金，便可从事这项一本万利的业务。伪造买卖合同赚取差价，中介让买卖双方把各自的私章留下，然后分别给双方签订合同，往往买卖双方拿到的合同不是同一份合同，为了避免发生露底，所有的房产手续都是由中介公司全部包办。中介是按房价比例收佣金，卖得越高，中介费挣得越多，无形之中购房者与中介处在对立的位置，中介为了挣钱，极有可能抬价损害购房者的利益。在二手房交易过程中，中介公司一般绝对不会让买卖双方见面，原因之一是担心买卖双方见面后，绕过中介公司直接交易，省掉中介公司那份不菲的佣金。对部分不良中介而言，还有另一个好处就是吃差价。2.2.2有的中介公司通过各种方式骗取定金。中介公司骗取定金方法种类繁多，通常是通过广告宣传吸引购房者注意，等顾客上门后想
