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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作我国分时度假和产权酒店业发展研究一、分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在
2、约定的时期内（一般为20年40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。（一）法律定义1、对分时度假进行定义的难度分时度假具有很强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：l 产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。l 各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了
3、不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。 l 发展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）
4、中对分时度假的定义是：所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上，即称之为分时度假项目。近期对于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令（European Union Timeshare Directive）。指令主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在指令中被定义为：所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住
5、宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目。3、定义的核心要素在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了
6、分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。 （二）分时度假的实质从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，
7、它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。 房地产产品 分时度假产品 饭店产品 _ 图1 分时度假的本质在更为详细的划分当中，除了规范化的分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品的两个极端之间，存在一系列的过渡形式，包括分段时权、点数制俱乐部等。图2 从完全产权到完全使用权的过渡点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排，分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份
8、、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。 二、 分时度假产品的运营机制（一）基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体：l 开发商 指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。l 销售商 负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。l 度假房产管理公司 他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也
9、可能是独立于开发商。l 分时度假交换公司 主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。 l 信托公司 通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的俱乐部信托体系。l 业主联合会 指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。l 再销售商 指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。l 分时度假业协会 由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较
10、为广泛的有美国度假地协会（American Resorts Development Association, 简称ARDA）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe, 简称OTE）。l 相关其它群体 还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。（二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。 在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员（图3）。有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品，在交易中形成的关系如图4。分时度假交换公司出现以后，它充当
11、了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性（图5）。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。从图5可以看出，典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的六种关系。理清这六种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。1、房产开发商与会员在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 2、房产开发商与销售代理商两者之间是委托代
12、理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。3、销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。5
13、、房产开发商与交换公司房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。6、会员和与其开展交换的其他会员早期，会员如果通过交换公司与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所希望得到的产品的特征，实际上就是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。目前，通过储存库设计的非一对一交换模式中，会员只与交换公司发生
14、联系，会员之间就不再具有交易的关系。会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库，然后选择自己所需的产品，通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。此外，在加入管理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。仅以管理公司为例，一种情况是开发商自我管理，管理商属于开发商的自有机构，负责管理分时度假房产；另外一种情况是外请管理机构，这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的管理合同管理物业，在产品销售到一定比例以后，由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理。在不涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终管理公司是对开发商负责的。三、 中国的分时度假业（一）中国分时度假业历
15、史回顾从中国分时度假业的发展进程来看，目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机，但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史。1、国外公司的违规进入分时度假概念传入我国，是从90年代后期。1997年，经国务院批准，国家旅游局、公安部联合发布了中国公民自费出国旅游管理暂行办法，1997年7月1日正式实施。这个办法的出台，标志着我国出国旅游市场正式形成，引起了海外旅游界的普遍关注。英国派克林环球有限公司认为到我国发展会员的时机已经到来，在未经我任何部门批准的情况下，即在北京的一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡的活动。为此，他们专门雇用了一批国内的工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感兴趣，就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况，邀请他们参加派克林展示会。他们组织的展示会，每次有10对中国夫妇参加，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45的折扣，即每张卡16500美元；可先预付2000美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利）。北京市旅游局、工商局发现此情况后，依法对其进行了查处。国家旅游局于199
