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1、广厦西西湖时代代广场开开盘期营营销广告告方案一 营营销目标标广厦房产产在杭州州已经开开发了万万安西苑苑、万安安南苑，并并获得了了较大成成功。目目前在公公众及业业界已形形成广泛泛的品牌牌知名度度。广厦厦房产已已有品牌牌质感为为：强大大的上市市公司的的实力；房产开开发的高高起点运运作；可可靠的产产品质量量等。广厦西西湖时代代广场是是广厦房房产继万万安作品品以后的的第一个个大型高高档房产产项目，由由于所处处地段非非同寻常常，因此此为业界界和整个个杭城所所瞩目。她她的开发发运作意意味着广广厦房产产新一轮轮发展及及真正著著名房产产品牌的的确定。由此，西西湖时代代广场的的营销广广告必须须达到如如下目的的：
2、1 经过高档档次的策策划，提提升西湖湖时代广广场的物物业价值值，并以以科学的的营销手手段在开开盘后一一年时间间内基本本完成写写字楼和和住宅的的销售。2 通过楼盘盘的营销销广告，树树立西湖湖时代广广场作为为广厦房房产经典典品牌的的形象。3 通过楼盘盘广告及及与房产产密切相相关的公公益活动动来塑造造“中国广广厦房产产”企业品品牌。二 关关于建筑筑的理解解及优化化建议广厦西西湖时代代广场是是一座综综合性大大型建筑筑，自下下而上集集合了地地下停车车、精品品商场、会会馆式俱俱乐部、高高档写字字楼、豪豪华公寓寓五大功功能房产产。她是是一个包包容性的的完整的的现代建建筑，是是西子湖湖边嵌镶镶的一颗颗闪光的的
3、钻石。她她具有如如下建筑筑品性：一 优越之处处：1 纯现代艺艺术建筑筑，由白白色大理理石、高高级绿玻玻和纯纲纲构件构构成了贝贝聿铭风风格；2 简洁、大大气、精精致，是是现代的的典雅与与西子湖湖的神韵韵相通，给给西子湖湖增添了了现代风风彩；3 采用大玻玻，最大大可能地地采光，使使室内与与室外景景观相通通；4 根据建筑筑四周的的环境，分分别设置置商场、写写字楼、公公寓三大大区块，各各有所需需，取长长避短，分分布科学学合理；5 整个建筑筑做足屋屋顶文章章，中心心为大型型空中花花园，四四周为各各自观景景露台，充充分利用用了高处处优势，弥弥补了此此楼高度度不足的的缺点。二 参考建议议1 整座建筑筑商业性
4、性公建性性色彩过过强，对对公寓居居家来说说“太透”。2 效果图中中可见三三个立面面中，商商场最好好、公寓寓次之，写写字楼稍稍显平淡淡。3 公寓部分分立面有有必要增增加（或或加宽）白白色大理理石部分分，增添添居家的的稳定感感。4 庆春路立立面看去去，檐口口薄片和和顶上长长方形及及圆型薄薄片这三三层薄片片使建筑筑物很轻轻，也有有些重复复。5 公寓上部部四块方方形（其其中一个个立面就就有四块块）看去去没有屋屋顶，太太象玻璃璃房，好好像不够够高贵。注：效果果图中白白色部分分原设计计为铅板板，我们们建议一一定要用用白色大大理石，否否则整幢幢建筑的的科技感感太过，文文化感不不足。三 关关于户型型修改建建议
5、有关建筑筑部分已已与设计计师讨论论，需改改部分已已由甲方方致函给给设计师师。有关关装修部部分请与与装潢设设计师接接洽。下下面户型型编码已已有变化化、请对对照最新新编码阅阅读。1 写字楼的的户型完完整，分分割组合合自由，进进户出户户简洁，组组织明确确。2 写字楼单单元内卫卫生间少少了一些些，这里里的写字字楼比较较高尚，是是否考虑虑每4000方单单元中有有23个卫卫生间。3 公寓户型型较理想想的是AA（2005，共共3套）、DD（2008+2088，共共7套）、NN（2008+2088，共共7套）、GG（2550+2500，共共1套）、FF（3880，共共2套）、FF（3330+3300，共共1套
6、）、HH（3440+2400，共共1套）、DD1（1178+833，共共4套）。4 公寓户型型的销售售难点在在B（881，共共1套）；D2（1107，共44套）；D2（1007）。5 H、P、EE没有提提供具体体户型。6 总体上看看公寓中中大户型型比小户户型好。小小户型销销售不仅仅要有合合理的说说法，同同时在装装修时必必须进行行“二次创创造”。7 公寓户型型具有如如下四大大阻碍：a 入户路经经复杂，许许多户型型找不到到进户的的门，其其中亦有有上下颠颠倒的户户型，许许多地方方为了豪豪华而牺牺牲了最最基本的的实用功功能。b 进深过长长，过道道过多，结结构繁复复，许多多房子采采光不自自然，这这是客观
7、观条件局局限。c 由于大多多户型为为不规则则形状，实实际使用用面积太太低，加加上众多多电梯，许许多过渡渡、转弯弯抹角，实实际的使使用率不不会超过过60%。d 过多的玻玻璃替代代了实墙墙，因此此转角户户型的隔隔音会有有一定问问题。8 设计师动动足脑筋筋，想许许多办法法，到目目前为止止已达到到令人惊惊叹的地地步。这这样的户户型不能能再以三三室一厅厅、四室室一厅这这样的概概念来描描述，必必须以全全新的概概念来“引导”，要把把先天的的不足转转化为有有创意的的新追求求。所以以，一旦旦所有户户型定局局以后，广广告策划划公司将将下大力力气以全全新观念念来演泽泽“有钱人人的幸福福生活模模式”。9 根据维维多利
8、户户型一览览对每每一种户户型进行行研究，现现提出如如下意见见，供设设计师、装装璜师和和开发商商参考：a A型，2205：此户户型结构构已定，不不可有任任何改变变，但在在装修分分割中可可作如下下变化：厨房缩缩短，餐餐厅北移移，进门门左边做做储室，原原储室取取消，主主卧门改改为朝东东、并缩缩短，正正门口做做一个会会客厅，接接待一般般交往的的来客。原原客厅为为书房兼兼内客厅厅，为家家人活动动和接待待亲近的的客人。此此户型为为“双卧双双客厅”户型。b B型，881：此户型型朝北，是是一个高高级的商商务性套套房，犹犹如星级级酒店式式的商务务套房一一样，无无可变化化。c D1型，1178+83：具体体需修
9、改改之处：D1下下层，卧卧房门左左移，储储室缩小小，卫生生间从储储室处开开（不正正对餐桌桌），吧吧台沿中中间大柱柱子做双双方台，正正可分割割餐厅和和客厅。书书房和卧卧室对换换（最后后留给客客户自己己作主）；D1上上层主卧卧门墙拉拉直，中中间留出出方形做做会客室室。d D2，1107：这个个房子也也要1000万左左右，全全部朝北北，书房房全暗，确确实没卖卖点，最最好与DD1合并并，作为为工作室室或大型型室外会会客厅。e D型，2208+2088：如如此大的的户型，书书房不宜宜与客厅厅合一，一一是档次次不够，二二是楼上上四个卧卧室中的的其中一一个朝北北房可以以做书房房。所有有户型里里面似乎乎只有一
10、一个吧台台，并无无其他“新生活活”。这样样的房子子可以考考虑导入入家庭健健身室、家家庭音乐乐室。甚甚至把主主卧室做做成“总统套套房”概念。f N型，2208+2088：此户户型与DD型设计计无本质质上的区区别，只只是上层层少了一一个北房房，多了了一个阳阳台，但但为什么么面积与与D型一一样大？与D型型相比会会难卖一一点。g G型，2250+2500：这这个户型型完全可可以做成成“总统套套房”，一楼楼不再有有主卧室室，现一一楼主卧卧室的位位置做一一个大型型的书房房兼办公公，接待待重要客客人，每每个卧室室是否可可带卫生生间，可可能的话话其中一一间隔成成两间，供供保姆和和驾驶员员或保镖镖住，楼楼梯为旋
11、旋转楼梯梯，转角角卫生间间去掉，做做植物景景观区，并并引向露露台。衣衣帽间改改卫生间间门朝外外，餐桌桌放正，中中间立柱柱连墙做做酒柜。这这才像一一个总统统式的人人物住的的一楼！二层起起居室为为总统卧卧室，现现主卧为为总统夫夫人室，与与总统室室打通。总总统室适适当配书书房，夫夫人室配配梳妆间间。h F型，3380：朝北北卧室改改书房，客客厅对面面卫生间间双向开开门改为为单向（餐餐厅向关关闭），佣佣人房斜斜角改为为转角，餐餐厅正北北转角拉拉齐做酒酒柜，这这就使餐餐厅变成成长方形形了。i F型3330+3300：此此户型一一层的处处理与FF型相同同。中间间卫生间间门往天天井靠。一一楼北卧卧室为保保镖
12、或驾驾驶员室室。二层层朝北有有两个卧卧室，其其中一个个改为健健身室，直直通阳台台。j H型3340+2400：此此户型内内楼梯在在中间，可可做旋转转楼梯。一一楼不做做主卧，不不用再做做室内楼楼梯，看看不到西西湖，现现主卧的的房间做做总统式式办公书书房，接接待重要要客人。朝朝北其中中一间卧卧室隔成成两间，供供保姆和和保镖住住（否则则保姆一一人住大大房间？）。二二层主卧卧与书房房打通（中中间楼梯梯取消），主主卧卫生生间太寒寒酸，可可把两个个卫生间间合为一一个，并并加梳妆妆间。朝朝南大卧卧室或做做室内独独立卫生生间，或或开门往往左移。所所有带书书房的总总统式套套房中，书书房在装装修时抬抬高一个个台阶
13、。四 关关于物业业及配套套的建议议西湖时代代广场作作为一个个高档的的综合性性物业，内内部关系系复杂、物物业门类类交叉、物物业创新新丰富，所所以在开开盘前一一个月必必须明确确所有物物业的设设置、水水平、形形式，策策划公司司在物业业明确的的基础上上才可撰撰写售楼楼文本、广广告文案案，售楼楼部只有有在物业业明确的的前提下下才能明明确回答答客户提提出的问问题，对对客户有有所承诺诺。尤其其是20001年年新合同同开始实实行，所所有广告告承诺均均有法律律效力，因因此对各各项物业业及配套套的确定定十分迫迫切。根据市场场调查和和以往经经验，我我们对西西湖时代代广场的的物业及及配套提提出如下下建议，供供开发公公
14、司决策策层决策策：1 公寓装修修水平：原则是是一律采采用初装装修，指指卫生间间、厨房房的成套套设备的的装修，其其他房间间的简装装修。但但每套由由台湾高高能公司司提供豪豪华装修修设计方方案一套套。在如如有特别别要求者者，在签签订合约约时提出出：a、卫生生间和厨厨房不需需成套设设备，公公司退还还相应费费用；bb、需全全装修，由由广厦装装修公司司与客户户直接签签约。2 写字楼装装修水平平：大堂堂和公共共卫生间间及走道道提供三三星级标标准装修修，户内内卫生间间提供初初装修（指指安置洁洁具），房房间不装装修。3 俱乐部装装修：俱俱乐部为为开发公公司独立立拥有物物业，优优惠提供供业户服服务，但但并非完完全
15、配套套。建议议四星级级装修。4 游泳池：室内泳泳池为俱俱乐部下下属物业业，由俱俱乐部经经营，对对业主优优惠开放放，并非非业主独独享。户户外泳池池为公寓寓业主和和写字楼楼业主共共享。为为园内配配套。5 空调：写写字楼、商商场为统统一中央央空调。公公寓如果果能解决决“以实际际使用热热量计量量”问题就就配统一一中央空空调，如如不能解解决就预预留统一一家庭空空调或分分体空调调位置。6 花园：内内庭花园园仅供公公寓业主主享用，5500楼顶观观湖花园园仅供公公寓业主主享有，节节日观礼礼由物业业公司每每户发票票，敲定定人数。7 统一热水水：整座座大楼采采用统一一供热（可可以与华华侨及以以后大华华侨全盘盘考虑），城城市热水水是发展展方向，计计量技术术也已成成熟。8 管道净水水：由于于管道净净水的质质量问题题还有待待于提高高暂不考考虑管道道净水。除除非能引引进在技技术上确确已过关关的设施施。9 智能布线线：写字字楼、公公寓和市市场统一一布线、域域带要宽宽、功能能要全、设设备要新新，应该该在杭州州最高水水平。具具体方案案请尽快快设计出出台。10 物管公司司：建议议由华侨侨饭店来来管理西西湖时代代广场，并并实行真真正的星星级
