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1、美格行：金海港荷坳旧城改造项目商业规划方案深圳美格行房地产顾问有限公司#469007年4月金海港荷坳旧城改造项目商业规划方案报告框架规 划经济测算市场分析项目分析达致项目主要开发目标面临的关键问题项目解决方案开发成本收益测算利润分析项目商业属性分析、市场研究1.1 宏观经济分析#004692商业市场分析1。1 宏观经济分析1、市场研究1。1 宏观经济状况分析增长率产值增长率产值增长率产值1,090230699200年76。08。7101,1761,438#046921，944，97205年14.91564%1731,#069927#00921，671#004692，5675，64469006年
2、7.7%固定资产投资（亿元）16.00692社会消费品总额（亿元)人均可支配收入（元）150生产总值（亿元） 指标 年份深圳市0469900#009200年经济发展状况数据来源:深圳统计局 深圳市经济平稳运行，增长速度较快,人均可支配收入、社会消费品总额,固定资产投资逐步上升，整体经济发展势头良好.增长率产值增长率产值增长率产值#00692110499201，0499697800469204年3.3%4。85.88。504699817893600469200年20。330469921046920，161，540069206年6.%固定资产投资(亿元）2。0%社会消费品总额（亿元)4。1人均可支
3、配收入(元）8。0生产总值(亿元)指标 年份龙岗区#00469920406年度经济状况比较3360212105#469263121,049258-6，356#046992，0,16人均可支配收入(元)，50469920170，#0469941,1，5生产总值（亿元）宝安区盐田区南山区福田区罗湖区龙岗区区域 从以上比较看,龙岗区经济状况和其他五区相比，各项指标均居于中等，经济实力相对较强。、市场研究1.1.#04692 人口状况分析根据官方公布数据,深圳市0346992005年人口数量为:深圳004699200300469005年人口统计3.4。04692%10.5增长率1193165。1350
4、户籍人口(万人)642.853#069247。50469200559755004604557.100469920数量(万人)年份注：2005年数据为新统计口径，数据来源均为深圳统计局1、市场研究35。4户籍3305宝安区外来外来户籍外来户籍外来户籍外来户籍外来户籍结构18390046920046991580660411610总量（万人）151.74.3959.750069701346992。18龙岗区9.56390#00699283。85.99数量(万人)盐田区南山区罗湖区福田区区域根据官方公布数据,0046995年深圳市及各区人口数量及结构如下：数据来源：深圳统计局1、市场研究 深圳市人口数
5、量较大，增长速度相对较快； 深圳市外来人口占比较大，占近8成的比例，户籍人口仅占约#4692成比例；从各区人口数量看，宝安、龙岗两区人口占比较高，分别为3。9%、04920049。#46992,而盐田区占 比较低，为#0046996；龙岗区人口结构中,户籍人口占比较少，主要以外来人口为主，受区域功能影响,其中外 来务工者较多。深圳市人口状况特点：1。1。3 区域规划分析、市场研究 根据龙岗“十一五”规划纲要，龙岗区将形成四个功能区域 ，分别为： 西部商贸物流组团 包括布吉、平湖、横岗三个街道。 中部工业组团 包括龙岗、坪地、坪山、坑梓、深圳市大工业区.中心城综合服务组团 包括以龙城公园为中心、
6、吉祥路以东为龙城东区、黄阁路以西为西区、深惠路以南为南区、龙平路以北为北区. 东部绿色生态组团 包括大鹏、南澳、葵涌三个街道辖区和海域。龙岗区总体功能规划、市场研究横岗街道总体规划 按照205006200620年深圳总体规划目标, 横岗将与布吉、平湖共同组成深圳中部物流组团; 横岗片区的功能规划定位为综合服务区, 分为：中心商贸区、城市居住区、港口服 务区和工业园区； 本项目所在片区荷坳定位为工业园区，与 中心商贸区相邻。工业园区（荷坳）城市居住区(六约)港口服务区(安良）中心商贸区（四联)本项目 项目所在片区未来将以产业功能为主，未来产业基础雄厚，交通条件良好，但居住和商业功能相对偏弱。1、
7、市场研究龙岗区道路交通设施规划本项目 公路交通至4692026600次; 目前通行车辆是每昼夜0420万次，实际通行能力是设计通行能力的8倍，处于超负荷状态; 深惠公路交通事故占龙岗区交通事故总量的0%； 深惠公路车流量大，对道路两侧人流的互通流动有较大的阻碍。 根据规划,深惠公路将拓宽成双向8车道,并且由过境道路向城市生活性干道转变,定位为龙岗区的深南大道，对此，产生的影响有:深惠公路的拓宽改造将改变目前交通严重堵塞情况,有效提高交通便利性; 深惠公路拓宽，宽度达1#0046990米,将进一步影响道路两侧人流的互通； 深惠公路的改造将有效加强区域商业的辐射面,有利于商业的进一步发展； 深惠公
8、路转变为生活性干道，将在较大程度上增加有效的商业车流，但短期内， 该状况难以得到改善。1、市场研究地铁三号线地铁三号线工程已经开工，预计将于004699010年10月通车，项目紧邻荷康站.本项目 地铁三号线的开通有利于提升片区交通便利,增加片区居住人口; 地铁三号线荷康站位于项目所在地，将会为本项目商业聚集一定的人流;项目所在片区与中心商贸区、体育新城相邻,由于项目片区功能为工业园地，商业辐射力及扩张力 相对较弱，地铁的开通一定程度上会使项目片区消费群被分流. 地铁三号线的开通增强了片区交通便利性,但目前状况下，片区竞争力不强,只有项目具有一定的特色,和区域商业形成差异化,交通的便利才会为项目
9、带来更多的消费人流。项目改造范围内安排占地面积达1.公顷的长途汽车站和公交站场。 从交通设施规划位置看，位于靠内区域，能有效的带动人流经过项目商业;该站能为项目带来一定的外部人流,且可凝聚人流,增强项目的聚客能力； 由于其多重功能，能带来不同层次的人流，对丰富业态有较好的促进作用。长途汽车站及公交站、市场研究交通设施规划 深惠线路长途汽车站 社会车辆临时停车场中巴起始站主要功能为:从其位置及功能看：1、市场研究世界大学生运动会影响 #04699201年大运会主会场选址龙岗中心城以西的体育新城。其具体规划和功能定位如下：体育新城本项目是深圳承办各类专业赛事和全民健身活动基地功能定位商业复合区、商贸服务区、新城商业区、高尚生活区、优质生活居住区、奥体公园活动区、运动员村酒店、全民健体广场、专业赛事训练基地、健体竞赛休闲综合区功能分区规划13.4平方公里占地面积体育新城项目名称大运会的召开对本项目的影响大运会的召开将进一步完善区域配套设施,提升片区知名度和美誉度,对于住宅、酒店等关 系较紧密产业推动较大；体育新城作为全民健身的基地，以及各类运动会的召开,对片区商业有一定的作用，但项目 未能直接分享人流； 体育新城配套有一定规模的住宅，在一定程度上增加区域消费群,但体育新城配套有一定量 的商业,足以满足该部分消费群的需求,未来对项目的影响不大； 机荷高速和荷坳村将本项目所在片区与体育
