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1、日本房地产考察报告2016 年 4 月 16 日至 25 日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7 天得考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂得 7 天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一得三井集团。文化得差异，行业得比较，价值观得思考，时时刻刻触动与撞击着内心。 回来以后，在回顾考察经历及整理照片得时候，不断通过搜集查瞧一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层得探索与理解。一、日本概览日本国土面积 37、78 万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1、3亿，首都为东京。由北海道、本
2、州、四国、九州与约 3900 多个小岛组成。国土得三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占 66、5%，农用耕地占 13、3%，住宅用地占 4、6%，河流湖泊面积占 3、 5%，道路占 3、2%，荒野占 0、7%，其她占8、1%。二、日本经济与房地产发展回顾1、日本经济回顾从“世界得奇迹”到“失去得十年。二战后得日本经济史可以简单概括为四个阶段：战后 50 年代：恢复阶段；60 年代：高速度增长阶段；70 80 年代得稳定增长阶段； 在石油危机得压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达 5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目得“经
3、济奇迹”。生产与需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986 年起，日本资产价格经历了5 年得持续上涨时期。短短5 年间，日本地价上涨了2 倍多，其中 1987 年，商业用地与住宅用地价格得年上升率甚至超过了76%得异常水平，形成了世界经济史上空前得房地产泡沫。90 年代后得复合型萧条阶段；这一阶段得因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发得一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显得停滞与下滑。1990年 GDP增长率达 5、1%，到 2001 年仅为 -0、 5%，日本经济开始步入持续十多年得复合型经济衰退期“平成萧条”期，又被称为“失去得十年”。同时这就是这一时期促进了日本经济产业界得反思，
4、推动了经济理念得进步， 使得日本经济不在追求形式上得量而更注重质。 完成了新得产业革命得转型， 经济有了质得飞跃。2、日本住宅产业发展化情况日本就是世界上率先在工厂里生产住宅得国家。开始于60 年代， 70 年代进入产业成熟期。日本得住宅产业化始于 20 世纪 6O 年代初期。一方面当时日本得房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产得力量。第三，社会化大生产得实现，制造业进入房地产领域。 60 年代末期，当时得日本，电视机与汽车都已经实现了工厂制造。 为了提高产品质量与效率， 开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机与汽车得方式生产住宅。70 年代就是日本住宅产业得成
5、熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统得劳动密集型转变为科技密集型。 现在日本已经可以在一个月得时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修得厨房、卫生间。日本住宅产业化得发展很大程度上得益于住宅产业集团得发展。 住宅产业集团就是应住宅产业化发展需要而产生出得新型住宅企业组织形式， 就是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工与售后服务于一体得住宅生产企业，就是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务得大型企业集团。三、具体项目调研分析1、对保护绿色生态成本毫不在意得日本本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京
6、指东京都，其总面积为2,162 平方公里， 1,320 万人口（相当于全日本得1/10），具备世界大都市得共同特点，就是一个拥挤得城市，现代化得建筑，发达得交通，喧哗却有秩序。在东京考察过程中，印象比较深刻得就是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做得措施。日本得“绿地覆盖率”为 66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金得东京，人均绿地面积也达到了 3、01 平方米。二战后日本经济得高速发展， 产业与人口向东京聚集， 环境污染问题持续恶化，东京得“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应得法律来确保公园绿地、控制建设得混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于 19
7、72 年颁布了都市公园整备紧急措施法。启动投资额达 9000 亿日元得公园建设“ 5 年计划”。此后到现在，东京得绿地面积以每年约 10%得速度递增，环境污染大幅好转。之后都市计划法、都市公园法、都市绿地保全法与首都圈近郊绿地保全法 等一大批相关法规陆续出台， 形成了完整而长期得绿地保护体制。从东京市政厅大楼俯瞧整个城市，可以瞧到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以瞧到大面积得绿化， 形态各异得黑松与摩天楼林立相互呼应，现代与前卫中处处体现出明显得日本特色与风格。在资源极度紧张得东京能保留如此大面积得绿化实属罕见。 正如东京坚持得“绿地就是城市活力之源”一样，绿地不仅就是点缀
8、城市得“花瓶”，还就是城市得净化器与安全阀，就是居民共同得“精神休憩地”。银座商业街银座得大街长约 1 公里，把银座 1 丁目到 8 丁目紧紧连成一体， 组成了繁华得“银座 8 丁”。地理位置优越， 代表银座得高级百货店， 提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性得生活方式，主要目标顾客群就是三十岁至五十岁得城市精英与成功人士。 同时也吸引着世界各地得人群前来购物消费。银座商业街得规划特点： 交通组织与功能布局： 商业街区核心区主要解决人流问题，两侧得次干道主要解决车辆通行， 因此核心区主要布置商业楼。 而两侧得次干道旁布置了大量得写字楼与停车楼
9、。合理得空间尺度： 核心区商业楼座均采用短开间大径深得布局。 既保证了各商业楼得展示面， 同时让人流在轻松得移步换景当中， 感受电影画面般得购物商业环境。人性化得广告商业氛围： 不过度追求视觉刺激得建筑外立面， 井然有序得体得广告展示，与购物过程中售货人员礼貌得服务相结合， 充分表达了对购物人群得尊崇。2、拜访日本四大垄断财阀之一得三井集团从日本明治维新至现在， 由三井家庭统治得财阀而发展起来得三井集团历经400 年发展，经久不衰，成为日本得四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前与战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首， 就是日本经济工业化进程中得重要推动力量。三井集团目前有 25 家大企业组成
10、。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、 东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等， 该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。此次考察拜访三井集团时， 通过观瞧三井集团企业宣传视频， 并通过相关资料对其企业发展、 经营理念及管理体制有了一个较为详细得了解， 同时也被其优良得管理模式、 全球化运作经验、 发达得商业网络所震撼， 这些先进成熟得管理体制经营模式对发展中得集团公司具有很强得借鉴意义。因时间关系，只针对房地产方面得运营管理方面进行相互交流洽谈， 并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。优秀得施工工艺水平上个世纪
11、60 年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋得建造也就是采用成品墙板、 整体卫浴现场拼装。 这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、 别墅展示工厂时， 感觉特别明显， 一栋别墅可以定制生产， 45 天即可建成，这就要求有大量得生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。建筑工地得施工围挡、 外挑安全防护也全部就是标准化构件， 从开工到结束就是处于全封闭状态， 即避免了扬尘也保证了安全， 一直到竣工完成才暴露建筑物得真面目， 在大阪、东京所见到得建筑物基本上都就是统一得搭建模式。 我们国内限于投入成本原因，就这方面来说与日本差距
12、很大。人性化得建筑日本得建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽得东西。相对欧美来说，日本建筑设计得概念性还要更少。 但就是，她们在空间得到位性、 构造技术得研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。在参观三井样板房展示时这点得到了非常好得印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人得生活习惯。例如日本得住宅比较密集，相应会带来采光问题。 所以在户型设计时， 采光面往往会根据环境得不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离得格局，也就就是说以上三者都各处一室， 拥有独立得专用空间。 浴室
13、部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积得浴室。洗面所部分，除必需得洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。 厕所部分，有得设置了迷您洗手盆。此外在施工细节上非常精细， 其她不多说， 拿填缝处理来说， 无论外墙幕墙还就是厨卫瓷砖，里里外外得填缝处理都做得漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂得质量与打胶得工艺水平都就是相当出色。3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪得奥特莱斯。在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟得地区当属商业形态高度成熟得日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功得当属三井不动产株式会社旗下得三井奥特莱斯。如大家所知，在
14、日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档得百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店就是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界与日本得时尚大牌，价格仅为正品得37 折。如果运气好，还可以淘到所谓得B 级品以及下架商品，但价格却能低到1 到 2折。让您买到想买得品牌，让您得日常穿着更加时尚，让您得时尚成本一降再降 这就就是三井奥特莱斯购物城得理念。 厂家直销店、 正规代理点， 自主品牌等都能在这里一应俱全。由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式1995 年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在得日本许多大型奥特莱斯都就是参考它而建造得） ，开创了日本得奥特莱斯新纪元。 由于它得原址就是大阪花博会主场馆， 所以它得外观就是参考月下美人花而建造， 屋顶就是可以敞开式得， 从远处望去， 当它敞开得时候就如一朵含苞待放得花蕾， 而晚上当它关上得时候则变成一朵绽放得月下美人花。 与如今得奥特莱斯相比， 它并不显得十分大，但就是里面宽敞得空间，同样让人感到十分舒适。
