《房地产税收筹划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产税收筹划（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发企业企业所得税的税收筹划一一折旧费用的税收筹划纳税人的固定资产是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具，以及其 他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。虽不属于生产、经营主要设备的物品，但是单 位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也应当作为固定资产。未作为固定资产管理的工具、器具等，作为低值易耗品，可以一次或分期在税前扣除。（一）固定资产的计价固定资产的计价原则有以下几点（1）建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用的财产清册中所确定的价 值计价。（2）自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价。（3）购入的固定资产，按购入价加上发生的
2、包装费、运杂费、安装费，以及缴纳的税 金后的价值计价。从国外引进的设备，按设备买价加上进口环节的税金、国内运杂费、安装 费等后的价值计价。（4）以融资租赁方式租入的固定资产，按照租赁协议或者合同确定的价款，加上运输 费、途中保险费、安装调试费，以及投入使用前发生的利息支出和汇兑损益后的价值计价。（5）接受赠与的固定资产，按发票所列金额，加上由企业负担的运输费、保险费、安 装调试费等确定；无所附发票的，按同类设备的市价确定。（6）盘盈的固定资产，按同类固定资产的重置完全价值计价。（7）接受投资的固定资产，应当按照该资产的折旧程度，以合同、协议确定的合理价 格或者评估确认的价格确定。（8）在原有固
3、定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的原价，加上改扩建发生的 支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额确定。（二）固定资产的折旧1. 应当提取折旧的固定资产（1）房屋、建筑物。（2）在用的机器设备、运输车辆、器具、工具。（3）季节性停用和大修理停用的机器设备。（4）以经营租赁方式租出的固定资产。（5）以融资租赁方式租入的固定资产。（6）财政部规定的其他应当计提折旧的固定资产。2. 不得提取折旧的固定资产（1）土 地。（2）房屋、建筑物以外未使用、不需用以及封存的固定资产。（3）以经营租赁方式租入的固定资产。（4）已提足折旧继续使用的固定资产。（5）按照规定提取维简费的固定资产。（
4、6）已在成本中一次性列支而形成的固定资产。（7）破产、关停企业的固定资产。（8）财政部规定的其他不得计提折旧的固定资产。提前报废的固定资产，不得计提折旧。3. 提取折旧的依据和方法固定资产的折旧方法和折旧年限，按照国家税务总局的有关规定执行，年限越短，折旧 额越大，成本相对较大，资金回收快，计税依据相对较小，对企业避税来说相对有利。（1）纳税人的固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资 产，应当从停止使用月份的次月起，停止计提折旧。（2）固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残值由企业自 行确定，残值估计越多，对企业避税越有利，但残值必须控制在原值的5
5、%以内；由于情况 特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。（3）固定资产的折旧方法和折旧年限，按财政部制定的分行业财务制度的规定执行。三）有关固定资产的其他问题1. 固定资产的价值其价值经确定后，除下列特殊情况外，一般不得调整。（1）国家统一规定的清产核资。（2）将固定资产的一部分拆除。（3）固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金 额，并确认损失。（4）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。2. 不得折旧摊销的费用除另有规定外，下列资产不得计提折旧或摊销费用。（1）已出售给职工个人的住房和出租给职工个人且租金收入未计入收入总额而纳入住 房周转金的住
6、房。（2）自创或外购的商誉。（3）接受捐赠的固定资产、无形资产。3. 折旧年限除另有规定者外，固定资产计提折旧的最低年限如下。（1）房屋、建筑物为20年。（2）火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年。（3）电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具 等为5年。4. 加速折旧对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于震动、超强使用 或受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧方法的，由纳税 人提出申请，经当地主管税务机关审核后，逐级报国家税务总局批准。（四）利用折旧年限的避税客观地讲，折旧年限取决于固定资产的使用年限。由
7、于使用年限本身就是一个预计的经 验值，使得折旧年限容纳了很多人为的成分，为纳税筹划提供了可能性。缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发 生后移。在税率稳定的情况下，所得税的递延缴纳，相当于向国家取得了一笔无息贷款。（五）利用折旧方法避税最常用的折旧方法是直线法、工时法、产量法和加速折旧法。税法赋予企业固定资产折 旧方法和折旧年限的选择权。财务制度规定：企业固定资产折旧方法一般采用平均年限法。 企业专业车队的客货汽车、大型设备，可以采用工作量法。在国民经济中具有重要地位和技 术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产母机”的机械企业、飞机制造企业、汽车制 造
8、企业、化工生产企业和医药生产企业以及其他经财政部批准的特殊行业的企业，其机器设 备可以采用双倍余额递减法或者年数总和法。在上述各种折旧方法中，运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊到 各期的固定资产成本也存在差异，进而影响各期营业成本和利润，这一差异为纳税筹划提供 了可能。在比例课税的条件下，加速固定资产折旧，有利于企业节税，因为它起到了延期缴纳所 得税的作用。“二战”后，一些西方国家为了鼓励投资、刺激经济增长，在所得税法中规定允 许企业使用加速折旧法。但是，在累进课税的条件下，加强固定资产折旧的节税效果会受到 多方面因素的制约。需要根据不同企业的具体情况，税率累进的急剧程度，以及银行利率大 小等，进一步作具体测算、分析。在实际工作中，有些企业（尤其是外商投资企业）并未严格按税法规定提取折旧，为了 推迟企业获利年度，企业采取缩短折旧年限或不留固定资产残值的方法，提高折旧率，加速 折旧，使企业在开业初期利润较少或出现亏损，从而达到避税目的。
