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1、四川工业管理职业学院题 目: 我国房地产业的发展与分析 姓 名: 学 号: 指导教师: 专 业: 房地产经营与估价 年 级: 2010级4班 系 部: 建 筑 工 程 系 I 四川警安职业学院毕业作业(设计) 系 建 筑 工 程 系 专 业 房地产经营与估价 年 级 2010级4班 学 号 201011380152 姓 名 指导教师 题 目 我国房地产业的发展与分析 指导教师评 语 指导教师 (签章) 成 绩 年 月 日 诚信承诺一、 本论文是本人独立完成;二、 本论文没有任何抄袭行为;三、 若有不实,一经查出,请取消本人论文成绩。承诺人: 2012年11月6日目 录摘要V一、我国房地产市场发
2、展现状分析1 (一)房地产投资状况1 (二)房地产开发状况1 (三)房地产销售状况2二、我国房地产市场存在的问题2 (一)融资渠道单一3 (二)外资流入放大了房地产市场潜在风险3 (三)房价上涨的心里预期刺激了房地产市场的投机行为4 (四)房地产市场供求失衡4三、促进我国房地产市场健康发展的措施4 (一)完善房地产金融市场体系4 (二)改革利率汇率机制,调节境外资金供求5 (三)通过税收政策抑制投机性需求5 (四)优化房地产市场供给结构5四、我国房地产市场未来前景预测与分析6 (一)后续调控政策的出台与否取决于政府与市场的博弈6 (二)房价基本稳定,成交回归常态6 (三)竞争依然激烈,企业分化
3、日益明显7 (四)中小城市化进程加快,土地升值空间大于一二线城市7 (五)保障房建设规模加大,社会覆盖面进一步上升7 (六)资本市场融资短期内难以开阔,新的融资品将不断涌现8五、结论8致 谢9参考文献10 摘 要房地产企业是我国房地产企业的主体,房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业。当今我国房地产业竞争越来越激励,本文主要对我国房地产市场的基本情况、面临的外部环境、发展现状、投资风险分析、未来前景预测五个方面进行了分析与预测,并提出我国房地产未来的发展趋势。关键词:房地产市场;发展现状;对策;发展趋势1 四川警安职业学院毕业作业(设计) 我国房地产业的发展与分析 房地产企业是我国房地产企业的
4、主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性产业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的作用。房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业,确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机,而且是预防通胀的重要措施。在我国经济复苏这段时期内,国家对房地产市场进行结构优化,包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学预算用地指标,严格规范土地储备,打击“囤地”行为等,以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。一、我国房地产市场发展现状分析(一)房地产投资状况 从目前国内房地产的经济来源分析,房地
5、产投资依然呈现不断增长的态势,占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间投资的投入,另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额的绝大部分,2011年这一比例约在76%,而从这种速度来看,除了2008年有较小回落,2004年至2010年都保持了高速增长状态,2011年随着国内房地产调控政策的出台,这一数据又逐渐开始归落。从投资价格来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。(二)房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点:一是新开工面积增多,竣工面积逐渐减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变,一些开发商对
6、土地的囤积情况逐渐向使用过度,开工情况增加了很多,但是为了10 四川警安职业学院毕业作业(设计) 保证足够的利益往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开发商的想法,也有地方政府的授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题。(三)房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看,销售量呈现出一定的波动,从2004年至2010年,销售量不断增加,即使在2008年中间有过短暂回落,但是从全年来后,销售量仍然是
7、增加的。房地产销售价格和销售来量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地方稍有回落但是不具有代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高。从房地产的市场需求来看,受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿房地产的刚性需求依然很强,而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。这也直接促使了房地产的火热。另外,国家高等教育持续扩招,越来越多的年轻人有机会接受教育,而他们最终大多数人都会落户到城市,这也是一个不小的群体。在就投资性住房,很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题,而随着人民币的不断贬值,通货膨胀的持续,国内实体经济以及股市的低迷,
8、房地产市场便成为很多人的首选,这也是促使房价高位运行的重要因素。综上三个方面,再加上保障房项目的延迟,目前国内市场对房地产的刚性需求依然很强烈。二、我国房地产市场存在的问题近年来,我国房地产行业已近成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业,通过产业链条,对整个国民经济的运行产生重大影响。因此,在我国房地产市场发展迅猛的同时,我们也应该注意到我国房地产业存在的问题,并积极主动的去应对,更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。(一)融资渠道单一 房地产行业是一个资金密集型行业,从1997年至2006年,我国房地产开发企业平均资产负债率为75.06%,我国房地产业对银
9、行体系的信贷资金具有很强的依赖性。虽然国内贷款占房地产开发企业资金的比重近年来呈持续下降趋势,在20%左右徘徊,但自筹资金和其它资金来源的比重却在不断增加。同时,在其他资金来源中,约有80%左右来自于个人住房贷款,所以,房地产市场仍有超过50%的资金来自于银行的信贷。然而,国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金,40%是私募基金,20%才是银行贷款。银行信贷在支持我国房地产业发展的同时也积累了大量的潜在风险。房地产市场一旦从繁荣走向衰退,就可能导致整个金融体系的风险,从而影响整个国家的宏观经济。表1 我国房地产开发企业资金来源所占比重表 单位:%年份1997199819992000200120022003200420052006国内贷款23.923.923.223.122.022.823.818.418.319.7自募资金25.526.42426.928.128.1