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1、精选优质文档-倾情为你奉上主要商圈次要商圈边缘商圈一、商圈（trade area）是指：一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1.主要商圈：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。2.次要商圈：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。3.边缘商圈：商店在商圈中剔除前两种商圈后剩余的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。“开店选址”问题的关键是：如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销售量。一、商圈的定义二、商圈调查流程三、 商圈调查重点与调查方 四、商圈调查报告方式
2、五、立地要素 六、地点选定主要条件 七、细节技巧 一、便利店选址要点商圈调查与选店便利店1二、商圈调查流程归档展店取消调查评估拟写商圈报告商圈内资料政府出版资料集合场所资料交通状况资料建筑物资料人潮变动资料人潮流动资料商店分布资料竞争店资料年龄分布资料教育程度资料地区人口资料政府未来变动人口所得资料搜集资料选定抽样点确立商圈调查绘制简图布点计划2三、商圈调查重点与调查方式商圈范围划分确定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：3.1商圈范围A.集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈1.主要商圈半径在500米
3、以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。3.2商圈之界定方法Compass 法则是从各家
4、竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。A竞争店60计划面积30B竞争店201000米600米2计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积1计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米Compass 法则的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等
5、道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。33.3绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼3.著名商店及影响生活型态之地段特征戏院、百货公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置6.可与本企业连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9.标出街道之行进方向单行道方向10.标出未来促销活动
6、发之地点3.4抽样点及发点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店3.5商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次(3)分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象B.主要道路之商店分布明细a.将商店分门别类
7、记录b.并将其统计填入明细表C.于主要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概述E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店B.未规划商业区C.规划购物中心3.集会场所2.发点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段zzzzzzz2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，以甲为代码
8、b.辨公区甲为代码c.新式住宅区以乙为代码d.旧式住宅区以乙为代码e.文教区，以丙为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别(1)场所类型B4特定行业人士B5家庭主妇B2上班族B1青少年B.聚集人口类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型A2戏院A1商店肯德基、麦当劳，百货公司4B.人潮汇集流动之主要方向(2)动线A.人潮汇集流动之路线A7表演、竞技，比赛场所A6补习班A4展览会场A5学校、文教机关、公园A3政府之行政机关A9证券公司A8菜市场，超级市场4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气
9、氛本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数与消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。3.6人潮状况实地抽样方式1.主要人潮走向,白天八小时制下班后2-3小时内,主干道上沿街店街会出现一个明显的消费驼峰.(1)平日及假日之
10、女性人潮状况。见附件表格三。A.将一周之时间区分为段a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以点每两小时细分为一个小段C.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数例：以分钟为抽样得该抽样点人数为，将 Z，则为其可能之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）保证3000人以上生活人口存在,步行不超过5-7分钟.(1)固定住家a
11、.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数（人）该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站 (3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮 (2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(4)该商圈能停车之场所52.该区往来、居住人口女性之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况B.习惯消费（文胸）C.女
