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1、房地产价格影响因素及其销售 预测实例分析作者:日期:广东商学院GUANQDONG UNIRSTTY OF BUSINESS CTUDIES广东 商学院2012-上-全国高等教育自学考试毕业论文房地产价格影响因素及其销售预测实例分析专 业商务管理准考证号n010111516080学生姓名陈秋湖指导教师口肖怡提交日期2012年3月28日毕业论文（设计）成绩评定表毕业论文（设计）指导教师评语及成绩成绩指导教师签名年 月 日毕业论文（设计）复评教师评语及成绩成绩复评教师签名年 月 日毕业论文（设计）答辩评语及成绩成绩答辩委员会主席签名年 月 日毕业论文（设计）总成绩 院（系）负责人签名年 月 日内容摘
2、要近年来，我国房地产市场整体升温，部分地区呈现过热现象，市场出现了投 资增长过快、供给结构不合理、空置面积不断增加、房价涨幅过快等涉及 产业健（略）问题.特别是房价的大幅上涨，已经在侵蚀改革和发展给（略） 利益。本文在这种背景下，首先使用房价收入比判定了现阶段我国房价远 远超过消费者的购买力；在此基础上，应用博弈论从供给层面和需求层面 分析了房地产市场中产生高房价的原因，并根据分析得到的高房价的原因 提出了具有针对性的对策建议。全文研究的主要观点与结论如下：1.在采用了符合我国实际状况的房价收入（略 ）及使用购房模型计算合理区间 的基础上，从总体和各收入阶层两个层面上分析我国现阶段的房价收入
3、比，得到了高房价已是现阶段我国房地产市场不争的事实.2.高房价是在房地产市场供给层面和需求层面上，各相关主体相互博弈（略）。文章认为： 地方政府可以在房地产市场发展中向中央政府索取更多的利益，所以在当 地大力发展房地产经济，这是高房价形成的前提；与此同时利用自己垄断 土地供给的优势地位向房地产商征收更高的土地交易价格，这是高房价形成的根源所在；房地产商通过向市场提供差（略）持高房价，并将自己的高 成本转移.。关键词：房地产市场改革高房价AbstractIn recent years, the Chinese real estate market develop very quickly, th
4、e superheat phe omitted) esented in some areas there are some problems which d(omitted) development of Chinese real estate market, they are:the investment grows quickly , the supplies structure was unreas(omitted) e vacant area increased unceasingly, t(omitted) e scope of house pKomitted) ce oversiz
5、ed and so on。Especially the large rise of house property price, which hascorroded the benefit that reform brings to the consumers. First.。个人收集整理，勿做商 业用途文档为个人收集整理，来源于网络Key words : Real estate market Reform High housing prices目录一、我国房地产价格影响因素分析（一）房地产价格组成（二）影响房地产价格的因素二、2011年房地产调控政策三、房地产销售的成本领先战略探讨（一）销售流
6、程优化（二）节约人力资源成本（三）创新广告推广模式四、总理房地产合理价格（一）、嘉兴合理价位计算（二）、以楼盘成本计算嘉兴楼盘合理定价（三）、价值决定价格 定位决定定价（四）、大幅降价和涨价的可能（五）、降价可能出现的问题五、参考文献房地产价格影响因素及其销售预测实例分析房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占 GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国 GDP的直接贡献率和间接 贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也 呈现出投资过热，价格过高的现象.尽管，政府一次次出台新的政策对
7、房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度 ，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协 调发展。一、我国房地产价格影响因素分析地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。（一）房地产
8、价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在 经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置.房地产价格是房产价 格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产 价格主要由以下几部分构成：1、土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用.房价与地价之间的互动关系，在 有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房 价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前 房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下， 土地一级市场上的地价水平,在很大程 度上影响着新建商品房的价格水平
9、02、建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三 通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供 电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建 造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直 接表现为房价上涨。3、税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上.（二）影响房地产价格的因素1、需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。，以及70年从消
10、费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求.从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资 金雄厚，大量资金在寻找投资渠道.而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障， 再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并 保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。2、成本推动是房地产价格上涨的内在动力近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持 续高于同期房屋销售价格的涨幅。建安成本的上涨也较为明显。一方面
11、建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来 ， 我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求 呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加.在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房 地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟 不上市场的变化。3、消费者预期是房地产价格变动的根本原因：仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是 不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者 居民的消费需求需要多少房
12、子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期 对房价的影响要比真实的供求关系大得多.另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一 种房价还要上涨的预期.在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现 价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨 的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价 只涨不跌的预期0这种消费预期是影响房地产价格的根本原因.4、投机的作用对房价上涨影响颇大按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求， 消费需求是实实在在的需求， 这种需求不会引发房地产泡沫，而投机
13、需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件 .投 机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏 .二、2011年房地产政策政策 1: “国八条”（2011.01。26）国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号各省、自治区、直车t市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平年I健康发展，经国务院同意，现就有关问
14、题通知如下：一、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。二、加大保障性安居工程建设力
15、度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面,中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务 .加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款,要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。三、调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统
