《6第五章 不确定性分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《6第五章 不确定性分析（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第五章 不确定性分析房地产开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，即使所掌握的资料比较全面，数据处理科学、合理，但也无法对整个开发过程中的各项投资和收益情况作出精确的估计，实际的投资和收益与测算和评价过程中的数据是不可能完全一致的。也就是说，计算中涉及的因素如建造本钱和售价、租金水平等都是由评价人员根据有关规定和资料通过一定的方法分析和计算出来的，严格意义上讲是一种估计值，而实际上这些值确实定取决于许多变量。涉及到的变动因素有：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、税费、其它费用、不可预
2、见费用、租售代理费、广告宣传费、租金或售价、开发周期、建设期和租售期、容积率、贷款利率、空置率等。其中，土地费用、建造本钱、租金或售价、开发周期、容积率、贷款利率、空置率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发工程财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发工程财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。第一节 主要变量分析一、 房地产开发工程财务评价中主要变量分析在前所述的各指标的计算方法中，每个变量的取值都是以估计和预测为根底的，而在实际开发过程中，这些变量很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。
3、评估人员在可行性研究工作过程中，找出本工程的主要影响因素，分析其变化对研究结果的影响，可以为委托者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制，就显得十分重要。1土地本钱。土地本钱是房地产开发经济评价中一个重要的计算参数。近年来有关土地本钱的数据、绘制图形。？在进行工程评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地本钱往往是一个未知数。评估师通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其它方法来估算土地本钱，而土地本钱由于由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和房地产市场不很健全的情况下，很难估算的比较准确。同时，房地产市场的变化也会导致土地本钱的
4、迅速变化。有关统计分析说明，在大城市中心区，该项本钱已经占到了总开发本钱的50%60%，在城市郊区，该项本钱也占到了总开发本钱的30%左右，且城市的开展和城市可利用土地资源的减不，土地本钱在城市房地产开发的总本钱中所占的比例在日益增大。因此分析土地本钱变化对房地产开发工程财务评价结果的影响就显得十分重要。2建造本钱。在房地产开发工程评估过程中，建造本钱的估算比租金的估算要容易一些，但即使这样，评估时所估算的建造本钱与实际建造本钱之间也并不一定相符，导致建造本钱发生变化的原因主要有两种：1开发商在决定购置某块场地进行开发之前，通常要委托估价师对整个建造本钱进行详细的估算，并在此根底上测算能承受的
5、最高地价。当开发商获得土地使用权后，就要选择一个适宜的承包商，并在适宜的时间从该承包商处得到一个可以接受的合理报价，即标价，并据此签订建设工程承发包合同。由于估价师的估计时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化导致建造本钱出现上涨或下跌的情况，使进行工程评估的估计的建造本钱与签订承包合同时的标价不一致。如果合同价高于原估算值，那么开发商利润就会减少；反之，如果合同低于原估算值，那么开发商利润就会增加。2当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，而导致建造本钱改变。这种改变对开发商是否
6、有影响，要看承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同，那么建造本钱的改变由承包商负担，对开发商根本无影响。否那么，开发商要承担工程建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建造本钱增加额。图3租金或售价。租金收入或销售收入构成了房地产开发工程的主要现金流入，因此租金或售价对房地产开发工程收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。在工程评估过程中，租金或售价确实定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上隐含着一个根本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天“的租金和售价水平估算。但同类型物业
7、市场上供应与需求之间关系的变化，开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地进行曲描述。图44是某大型咨询公司对某城市店铺物业租金的预测值与实际值的比较，从中可以看出，有时预测值与实际值之间的差异很大。我国深圳经济特区19851991年房地产业开展迅速，国内外人士在深圳投资置业兴趣浓厚，使深圳房地产市场价格稳步增长。尤其是内销楼宇，平均升幅高达30%以上，其中，多层住宅升幅为35%、商业楼宇为37%、办公楼为25%、高层住宅为32%，工业厂房为20%见表414。各类外销楼宇的价格也有较大幅度的增加见表415。表414 深圳市内销楼宇价格指数时间年多层住宅高层住
8、宅办公楼工业厂房商业楼宇指数升幅%指数升幅%指数升幅%指数升幅%指数升幅%198510010010010010019861022145451131398-212626198712321190311271210681764019881502223222163281261925545198929395283242153221067372461990410403833329537242154582319916034753239386313032565543表415 深圳市外销楼宇价格指数时间年多层住宅高层住宅办公楼工业厂房商业楼宇指数升幅%指数升幅%指数升幅%指数升幅%指数升幅%1984100100
9、1001001001985111111101010881077111111986133201261511461322311751987153152592613115178351512919881761518114151161971116491989219241884168112096185131990270232131318611225820812任何一位估师都很难准确地预测未来假设干年的市场开展趋势，尤其是突发性政治、经济、社会事件可能对租金和售价产生的戏剧性影响。4开发周期。工程开发周期大体上由准备期、建造期和租售期三个阶段组成。在第一个阶段，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设
10、计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政根底设施的使用申请等手续。如果开发商报送的方案不能马上得到政府有关部门的批准或批准的方案开发商不满意，这不仅会使工程的规模、布局发生变化，还会拖延珍贵的时间。另外，在工程的建设工程开工前，开发商还要安排招标工作，招标过程所需时间的长短又与工程的复杂程度、投标者的数量有关，而招标时间长短，亦会影响到开发期的长短。建造期即建筑施工工期一般能够较为准确地估计，但某些特殊因素的影响，也可能会引起施工工期延长。例如某些建筑材料或设备短缺、恶劣气候、政治经济形势发生突变、劳资纠纷引起工人罢工，或者根底开挖中发现重要文物或未预料到的特殊地质条件等都可能会导致工程停工
11、，使施工工期延长。由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期。出租期或出售期的长短与宏观的社会经济状况，市场供求状况和居民购置力有直接的关系。例如海口市1993年上半年以前房地产价格持续攀升，市场交投活泼，有一栋名叫“松雷大厦的综合楼在开工后不到一年的时间时转让了11次，价格从1700元/平方米上升到3950元/平方米。但受国家经济宏观调控的影响，在1994年和1995年许多建成后的房屋积压，出现了有价无市的情况，尽管这种价格都已经接近了开发本钱。出租或出售期延会使得购置土地及建筑工程所占用的资金
12、承担更多的利息，进而增加整个开发工程总的财务费用。特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。5年投资收益率。年投资收益率的也是财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响工程的总开发价值或物业资本价值的预测值。众所周知，工程总开发价值或物业资本价值可用工程建成后年净经营收入除以年投资收益率来得到。现假定某工程年净金收入期望值为100元，甲价师进行市场调查与分析后认定投资收益率为7%，而乙估价师认为是8%，两者相差1%，但所求得的工程资本价值相差1428万元1250万元=178万元。另外，在利用折现现金流分析法进行工程评估时，行业内部收益率或目标
13、收益率，也在很大程度上影响着工程的投资决策。目前关于选择房地产开发工程年投资收益率的常用方法，是选取假设干个参照工程的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估工程的年投资收益率，即：式中： Pi第i个参照工程的年净租金收入； Vi第i个参照工程的市场价值或售价； i 投资收益率。由于估价师的经验、专业知识以及手中所掌握的市场资料所限，不同估价师所选择的参照工程可能不同。因此不同估价师的结论可能会有所差异。另外，由于开发周期内市场行情的改变，以及参照工程与评估工程之间的差异，评估时所选择的年投资收益率或贴现率与将来实际年投资收益率相比，也不可防止地会出现误差，从而使开发商要承担附加风险。图
14、45给出了某城市各类物业投资收益率变化情况。图6容积率及有关设计参数。当工程用地面积一定时，容积率的大小就决定了工程可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到工程的租金或销售收入以及总建造本钱。如前所述，工程评估阶段，开发商不一定能拿到政府有关部门的批准了开发工程的容积率或建筑面积，工程可供出租或出售的面积仍然不能完全肯定。因为大厦出售时公共面积的可分摊和不可分摊局部、大厦出租时可出租面积占总建筑面积的比例在工程评估阶段只能根据经验大致估算。7贷款利率。供求利率的变化对开发工程财务评价结果的影响也很大。由于房地产开发商在开发建设一个工程时，自有资金往往只占到投资总额的20%30%，其余局部都要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措，所以，资金本钱利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。据有关资料说明，一些大型商业房地产开发工程的财务本钱到达了建筑安装工程本钱的40%50%。从目前的利率水平来看，外币贷款利率较低，仅为8%9%，但未来增长的可能性较大，且存在汇总损失和汇率风险；人民币贷款利率已经从1993年初的15%左右上升到目前的18%22%，局部无抵押流动资金贷款利率甚至到达30%，利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。8空置率。空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑面积的比例。对于建成后用于出租的房地产开
