商业场所商铺分割的原则

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1、商业场所商铺分割的原则商业场所商铺分割的原则提要：按照商场经营的规则，就怕消费 者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿 海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中 间商业场所商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有 着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向 组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此， 为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原 则来进行商铺的分割。一、主题的原则主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照 该商铺的业态所

2、要求的商业功能来进行分割。不同性质的商业种类， 对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是否 科学，是我们首要考虑的问题，它决定商铺分割后是否与主题匹配。例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等业态为主 题，那么商铺的进深与开间之比在4： 1左右的商铺的招商与销售都 会比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面， 而商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。可是如果项目将来的主 要商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商品展示为主的业态， 则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4： 1的商铺将 会因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达

3、成，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它 们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。二、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商 铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的 购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有 人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所 要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的 意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要 和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分 商铺的人流量，给销售和经营带来困难

4、。而如果不符合人性化所要求 的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作 用就是用来走路，不会产生经济上的效益以我们步行街女人世界项目为例：原女人世界分割出的商业铺 面470个，按照一期销售价格26000元/平和回报率8%/年测算，虽 期商铺租金价格190元/m7月，以每个商铺面积为10平方米计算平 均每个商铺将来经营要负担的月租金是1900元，另外加上物业管理 费100元月，人员成本1500元/月，税务200元/月，总费用约3700 元/月，而按照20%的毛利润来计算，每个商铺业主平均要达到18500 元的月营业额才有可能保本，要大到37000元/月营业额才能有10% 的盈利

5、。如果每个上门的客户平均消费50元（视业种业态不同而定）， 则月上门消费客户量需保持在370人次，这就是盈亏平衡点，要达到 740人次/月，才能有10%利润。也就是每个商铺平均日消费人流量需 要达到12人次（即按照8小时营业时间，平均每小时1。5人）才能 保本，要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的利润，而整个 商业部分的日人流量就是5640人次，即平均每小时通过705人次， 每分钟通过11。75人次整个市场才能保本；要达到日人流量就是 11750人次，即平均每小时通过1468。75人次，每分钟通过24。5 人次整个市场才能有10%的利润。再例如：步行街前期水系的不合理。因此，一个商业项

6、目，如何使通路和楼梯占用的面积尽量减少 以摊薄租金费用成本，如何合理设计通道组织人流以使每个进入项目 的潜在客户能够最大限度地接触更多的商铺产生购买行为，是我们必 须研究的重要课题。三、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的 前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积 都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是 提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商 业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属 于辅助功能区范围。四、目前市场商铺分割

7、存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合 理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原 因。以我们步行街项目为例，目前不合理的地方主要表现在以下几个 方面：1、商铺分割1）空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商 铺开发成本增加使用率减少。2）沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业 功能价值。3）金桥一栋铺面进深问题，导致销售总价过大，租金基数高， 影响招商和销售问题。2、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太 多、厕所太多、空闲场地太多。例如：1）电脑手机市场，时代广场厅等。2）连锁酒店。格林

8、豪泰。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本， 也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多 的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用 不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加 了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标 准范围内相应设置即可。厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的 沃尔玛超市，2万平方米的商业面积，一共商业场所商铺分割的原则提要：按照商场经营的规则，就 怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深 圳等沿海城

9、市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而 非正中间也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精打细算，确实 值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保 留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大 笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地， 浪费了使用面积。3、通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用 的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、 楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道 设计不规则，拐角、分叉太多

10、，不符合人的行走习惯，对空间也造成 浪费。按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路， 否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将 出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提 下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有 效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。五、关于公摊比例过高的解决建议商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况 下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取 消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有 的可出售面积均作为商铺招租和出售。目前部分商业项目的公摊比 例达到了50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每 个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过 高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自 然取消，公摊比例大幅度减小。（如移动、联通、淘宝进入，表面租 金标准下降，实际没有降多少。六、总结根据以上进行的分析，我们可以看出如果以上的分割建议全部 实行的话，最大可将公摊面积减少15%-25%个百分点，将公摊比例从 有时的50%压缩到25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益， 业主们也是可以接受的。也许，商业户型的分割，最能发挥出一个人 的创造力与想象力。