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1、-*厂房新工厂工程可行性研究报告二一五年一月二十三日. z.-目 录第一章 总 论- 1 -一、工程概要- 1 -二、工程提出的背景及开展概况- 2 -三、可行性研究报告编制依据- 4 -四、 主要技术经济指标- 4 -五、可行性研究评价意见- 5 -六、有关建议- 5 -第二章 工程背景及建立必要性- 7 -一、工程建立背景- 7 -二、工程建立必要性- 9 -第三章 市场分析与预测- 13 -一、市场定位分析- 13 -二、市场预测- 14 -第四章 工程地址选择及建立条件- 15 -一、工程地址选择- 15 -二、建立条件- 17 -第五章建立方案与规模- 19 -一、开展规划及专业设置
2、- 19 -二、建立方案- 20 -三、工业厂房建立规模- 21 -第六章 工程技术方案- 22 -一、总体规划- 22 -二、建筑构造方案- 26 -第七章 公用工程- 28 -一、道路- 28 -二、给排水- 29 -三、供电工程- 31 -四、采暖空调工程- 33 -第八章 环境保护、消防平安与节能- 35 -一、环境保护与有关环保措施- 35 -二、消防- 38 -三、节能与劳动平安- 41 -第九章工程管理与实施进度- 45 -一、工程管理- 45 -二、工程实施进度- 45 -第十章 组织机构和与运营策略- 47 -一、组织机构- 47 -二、管理措施配套- 48 -三、人员来源及
3、培训- 49 -四、运营策略- 49 -第十一章 工程招投标方案- 51 -一、 招标范围及招标组织形式- 51 -二、投标、开标、评标和中标程序- 51 -三、评标委员会的人员组成和资质要求- 51 -第十二章 投资估算与资金筹措- 53 -一、投资估算- 53 -第十三章 工程财务分析与评估- 55 -一、分析评估依据- 55 -二、总本钱费用估算- 55 -三、收入估算- 55 -四、税金估算- 55 -第十四章 经济效益和社会效益分析- 56 -一、增收效益分析- 56 -二、社会效益分析- 56 -三、社会适应性分析- 57 -四、社会风险及对策分析。- 58 -第十五章 综合评价结
4、论与建议- 60 -附件一:编制单位*书. z.-第一章 总 论一、工程概要1、工程名称 *厂房新工厂工程2、工程承办单位*厂房3、 工程建立地点：盐都区高新技术产业区纬八路和华锐南路交界处。4、工程承办单位概况 *厂房成立于2021 年2月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车*，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得PF后椅工程、JFC整椅工程。*厂房的设立，成功开启了东风李尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠开展，进一步推进了东风李尔“哪里有东风，哪里就有东风李尔的市场战略布局。预计未来五年，将实现30万套座椅年产销规模，销售收入将到达6.5亿元。5、工程总投资 本工程投资总额3
5、0000万元人民币。6、工程建立内容工程总规划占地46649平方米约70亩，新建厂房3幢、生产厂房1幢、工厂办公楼1幢及动力中心1幢，总建筑面积约12575平方米，规划容积率1.0，建筑密度47.23%，*率14.92%，小车位110辆，自行车位175辆。二、工程提出的背景及开展概况*市位于*北部平原，介于*浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈内，盐都区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大*，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市*的核心区。“十二五期间，全球经济
6、一体化趋势不断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、内地扩展。*省人民政府出于长远的、战略开展的眼光，积极审慎地寻求以*、*为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈是国家重点规划开展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇*市，其未来的战略及经济地位引起了*省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与内陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国内外知名度和影响力将显著提高。而位于美丽的黄海之滨*市盐都区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距*市中心8公
7、里，距市、区行政中心约6公里，总面积70万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮高速秦南出口处，南至盐淮高速，北至蟒蛇河。2006年7月，*市委、市政府将盐都盐龙街道办事处确定为*市高新技术产业区，形成集研发、教育、生产、生活于一体的新城区，作为苏北地区的高新技术产业辐射中心。按照高定位规划、高起点开发、高标准建立的要求，盐都盐龙街道办事处高新区主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模工程，重点开展精细机械、电子信息、软件开发以及新能源、新材料等产业。通过近几年的开展，高新区已初步形成“两中心六大园，即高新园区管理中心、三产效劳中心、
8、电子信息技术产业园、机械制造产业园、农副产品深加工产业园、新能源和高效节能技术产业园、农业龙头加工产业园和物流装备产业园等特色区中园。随着盐都区高新技术产业区工业经济开展战略的定位和招商引资力度的不断加大，来盐都区高新技术产业区投资的客商与日俱增，由于国家土地政策的调整和沿海地区产业的转移，大多数客商在沿海地区开展起来的稳定产业需向内地拓展，逐步实现向内地梯度开展的战略，但由于资金和市场等多方面的因素，大多数企业决策层在没有十足把握的前提下不愿将资金大量向内地投入，抱着一种少投入，快见效的思维方式，随着企业壮大逐步投入，逐步新征地建立厂房，因此在目前这种产业转移的机遇下，在我区工业园区采取厂房
9、新建的形式，开展前景十分广阔。*市东风李尔汽车座椅*经过认真的市场调研和考察，决定在盐都区盐都区高新技术产业区工业园区新征地70亩，新建标准工业厂房工程。工程总投资30000万元人民币，有望实现工业产值销售收入65000万元，利税3822万元。三、可行性研究报告编制依据 1、国家发改委颁发的?投资工程可行性研究指南?2002年版；2、国家发改委、建立部颁发的?建立工程经济评价方法与参数?2006年第三版；3、国土资发202124号国土资源部关于发布和实施?工业工程建立用地控制指标?的通知；4、建立单位用地红线、规划要点及其他设计要求。5、建立用地地质资料。6、国家有关建立、设计标准与标准。7、
10、建立单位提供投资估算的有关资料。四、 主要技术经济指标序号工程名称单位规模备注1就业规模人3082占地规模亩703标准化厂房m2125754行政办公及生活效劳设施占地面积1135.355行政办公及生活效劳设施建筑面积1810.66绿化面积60207容积率1.08工程总投资万元30000五、可行性研究评价意见1、工程建立是必要的*厂房新建厂房工程是园区建立、开展产业、创业指导等于一体的多功能产业，是一所以开展工业经济、增加劳动就业为主要目的工程。该工程在工程选址、工程建立内容方面均通过了具体分析和多方论证，且建立单位有能力按要求落实建立资金、落实建立用地。工程建成后，可以进一步优化地方人才专业构
11、造，优化盐都区高新技术产业区产业开展的布局构造、层次构造和学科构造，对承接产业转移，促进经济开展，增加劳动就业，安置失地农民，是十分必要的。由此可见，无论从工程技术上还是从社会效益方面，该工程都是必要的，可行的。2、建立规模是合理的建立单位提出的“工业厂房工程占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米，按照国家有关建立标准，经计算核定本工程占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米，建立规模是合理的。六、有关建议工程建立，应进展全面规划，分期建立，根据财力、物力条件量入为出。建议建立单位加快工程前期工作，积极落实建立资金，做好工程建立实施工作，早日开工，保质保量按施工进度安排完
12、成工程建立，早日投入使用，尽快发挥其应有的社会效益。第二章 工程背景及建立必要性一、工程建立背景*厂房新建厂房工程是集约用地、节约用地的有效举措，有利于提高土地利用率、减少配套本钱、缩短投资周期、减低企业入门门坎和提高单位土地效益。今后，除纳税较多的大企业或特殊行业由政府直接供地外，中小企业原则上不再单独批地，鼓励建立和使用配套完善的工业厂房，是推进土地集约利用、提高园区开展水平和经济运行质量的一项重要举措，对于建立节约型社会、确保经济社会可持续开展具有重要意义。建立配套完善的工业厂房对政府和大多数中小企业来说，是一种“双赢的方法。 政府之所以要大力推进工业厂房建立，是可以一举多得：首先，可以
13、提高单位土地面积的效益。标准工业厂房配套完善、可以灵活分隔。容积率比普通企业厂房高，主要是鼓励建立工程向空中开展。产生的经济效益自然也就提高了。 其次，可以彻底消除“三合一厂房火灾隐患。在全国很多地区，“三合一企业屡禁不止，这和企业规模小、多数租用民房、流动性较大有直接关系。你今天在这个镇查封一家“三合一企业，明天又会在另一个镇冒出一家“三合一企业没有能将生产区、生活区分开的厂房，“三合一企业就和政府“捉迷藏。工业厂房在规划建立时，已将生产区、生活区分开建立，可彻底防止“三合一回潮现象。 *厂房建立设施完善的标准工业厂房还可以促进第三产业开展。根据实施的?*市工业园区土地使用强度控制?规定，政
14、府主导的工业区用地建筑密度必须45-55，容积率必须在0.7-1.2之间，且生活、办公等配套设施建筑占总面积不得超过7。 政府鼓励建立和使用配套完善标准工业厂房 ，其实最大的受益者是众多的中小企业，因为：我市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的开展新兴机遇。建立和使用工业厂房是贯彻落实科学开展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体表达；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧*矛盾，为中小企业搭建开展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进工业区、工业集中区建立，推进工业集聚开展，加快推进我市建立先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进工业厂房建立和使用的重要意义，加快建立和使用工业厂房 ，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。 近几年来，随着经济兴旺地区产业的更新换代，大量制造业向经济欠兴旺地区转移，而工业集中区工业区由于其独特的地理优势和相对低廉的劳动力，造就企业投资开展的黄金地带。二、工程建立必要性标准化工业厂房工程是我区为加快工业步伐而建立的一个企业孵化园，企业老板竭力看好工业集中区，纷纷前来盐都区高新技术产业区实地考察，投资兴业，盐都区高新技术产业区将对新建工业厂房工程实行单独优惠倾斜政策，同时对入驻企业实施一系列的优惠措施。新建标准
