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1、招商局地产控股股份 China Merchants Property Development Co.,Ltd.招商地产工程部公司标准化管理工作手册深圳地区版 2021年11月修订运营管理中心编制二一二年十一月三十日目 录一、获取土地及前期研究阶段二、设计、报建阶段1规划方案设计及初步设计及相关报建工作1.1工程投资立项1.3委托编制?建设工程环境影响报告表/书?及环保报建1.4方案设计报建1.5人防方案报建1.8编制?初步设计及施工图设计任务书?1.9确定初设/施工图设计单位及合同的签订1.10办理?建筑物法定命名?1.11办理?开发建设工程水土保持方案审批?1.12初步设计1.13初步设计内
2、审1.14初步设计外审及初步设计审查回复1.15第三阶段本钱盈利目标编制1.16第三阶段本钱盈利目标审核1.17人防初步设计报建1.18建设工程消防审批报建1.19规划初步设计报建1.20办理?建设工程排水施工方案审批?1.21桩根底设计1.22桩根底设计审查1.23办理?桩根底提前开工证明书?1.24办理?桩根底提前开工验线?1.25基坑设计1.26基坑设计审查1.27办理?桩根底施工许可证?1.28办理?施工图面积预测算?2.施工图设计及报建施工图设计施工图设计内审施工图设计外审2.5施工图设计审查回复办理?建设工程规划许可证?施工图报建办理?开设机动车道路接驳市政道路口?办理?施工图设计
3、变更?专项设计精装修概念设计精装修概念设计方案汇报精装修方案设计精装修施工图设计软装设计软装概念方案汇报景观设计含展示区设计景观概念设计景观概念设计方案汇报景观施工图设计三.招标阶段1 主要工程招标工程招标方案地质勘察招标围墙招标公司内部邀请招标七通一平招标公司内部邀请招标1.5监理招标政府部门公开招标1.6基坑支护及土方招标1.7桩基招标1.8施工总承包招标政府部门公开招标第四阶段本钱盈利目标编制第四阶段本钱盈利目标审核2 分包工程招标工程建设前期，分包招标时间要根据工程整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接白蚁防治招标公司内部邀请招标人防招标公司内部邀请招标消防招标公司内部邀请招
4、标空调招标公司内部邀请招标3 分包工程招标工程建设中、后期，分包招标时间要根据工程整体施工部署，以满足分包施工与总包施工的良好衔接铝合金、门窗招标公司内部邀请招标总平招标公司内部邀请招标绿化招标公司内部邀请招标钢结构招标公司内部邀请招标幕墙招标公司内部邀请招标泛光照明招标公司内部邀请招标上下压配电招标公司内部邀请招标公共装修招标公司内部邀请招标通讯综合布线招标公司内部邀请招标绿色技术应用工程招标公司内部邀请招标人工湿地工程招标直接委托智能化招标直接委托招商物业燃气招标直接委托3.14供水工程招标直接委托5泳池、水景设备系统招标公司内部邀请招标6样板房、售楼处、会所装修及景观招标公司内部邀请招标
5、3.17标识系统招标公司内部邀请招标4 设备、材料采购招标4.1入户门集团采购限华南区域4.2电梯集团采购4.3消防报警产品等材料采购4.4柴油发电机采购4.5交通标识划线集团采购铝型材集团采购玻璃集团采购外墙材料外墙砖、外墙涂料、石材等四、工程建设阶段1 前期管理阶段编制工程二级生产经营方案编制工程三级生产经营方案编制工程全程筹划书编制工程工程质量实测实量实施方案1.5工程工程管理方案工程甲供材料设备进场方案现场总平面布置图纸会审及技术交底组织第一次工程例会工程预控管理会2 现场施工条件准备现场条件调查安排工程地质勘察七通一平组织场地移交现场临建施工缴交墙体材料专项基金及散装水泥专项资金质监
6、、安监委托办理施工许可证红线基点测放组织监理单位进场组织施工单位进场审核施组、施工方案和进度方案.1精装修样板房售楼部到达场地移交要求.2景观施工到达场地移交要求.3施工场地内部交接.4图纸会审及设计交底.5合同交底.6定板定样.7施工组织设计审查.8专项施工工序深化设计及施工方法交底3 施工阶段工作管理.1土方基坑支护施工桩基工程施工3.2主体结构含地下室工程施工主体施工测量放线工艺样板引路制度3.2.3模板工程3.2.4钢筋工程3.2.5砼工程3.2.6砌体工程铝合金工程抹灰工程3.2.9预应力工程3.2.10建筑防水安装及专项施工地下室设备管线安装场地移交地下室管线综合施工交底3.3.3
7、给排水系统安装3.3.4消防系统安装3.3.5电气照明、电气动力、备用及不间断电源、防雷接地、建筑电气安装3.3.6变配电安装属于电气工程3.3.7建筑智能安装3.3.8通风与空调3.3.9电梯起重机安装3.3.10燃气系统安装3.4装饰装修施工3.5公共局部装修3.6销售展示区施工3.7总平景观施工3.8分局部项验收3.9工程进度管控3.10工程质量管控工程质量隐蔽验收外墙、门窗淋水试验3.15平安生产管理平安质量巡查3.17工程本钱管理变更/签证3.19对施工监理的管控4.营销及销售管理4.1编制及评审?工程营销全程筹划书?4.2工程营销、销售相关工作4.3预售事务办理4.4工程展示区管理
8、及营销准备工作5.工程验收阶段5.1 编制工程工程总体验收方案5.2 分部工程验收登记手续5.3 各专项验收5.分户验收5.室内空气检测防雷验收5.3.4电梯验收5.3.5消防自验5.3.6消防验收5.3.7节能验收5.3.8竣工查丈5.3.9规划验收5.3.10燃气验收5.3.11人防验收及备案5.3.12办理环保设备监测5.3.13环保验收6.配套工程的验收6.1小区雨污排放系统验收6.2住宅生活永久供水系统验收6.3永久用电验收6.4供燃气验收6.5电信网络验收6.6环卫设施验收6.7工程配套设施验收7.工程验收7.1办理质监验收手续7.2办理安监验收手续7.3工程初验7.4竣工验收7.
9、5竣工备案7.6档案验收7.7新型墙体材料专项基金及散装水泥专项基金的退返工作查询一下是否还有其他费用要退包含其它资金返还，如：临时变压器安装押金返还等，具体在工程实施过程中，涉及退还的各种资金应通过财务部，组织工程部人员办理五.工程移交入伙、总结评估阶段1 工程移交1.1样板房移交1.2物业管理用房的装修1.3向物业公司工程移交1.4配套设施报政府验收并移交1.5向公司办公室移交工程档案1.6缴交房屋公用设施专用基金2 客服管理及入伙2.1客户效劳现场办公室选址及装修2.2设置客服大使2.3发放工程家书2.4模拟验收整改2.5开展客户体验日2.6成立售后效劳办公室2.7对物业管理人员的专门培
10、训2.8模拟入伙月活动2.9集中入伙的工作2.10工程保修3 结算及总结阶段3.1竣工结算配合3.2工程工程竣工总结4 工程后评估招商地产工程部公司标准化管理工作手册 深圳地区版编制部门：运营管理中心 编制人：陈智恒、张庆存、郭明鸿、杨桐、章传兵、范军 黄杲、聂黎明 审定： 编制时间 ：2012年11月30日序号工作任务责任岗位1、 责任部门请按深圳地区的权责手册进行；2、 建议区分主责和主办工作时限天前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及考前须知备注/参考文件一获取土地及前期研究阶段该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期筹划及定位、规划设计方案任务书等一设计、报建阶段增加第一章：土地
11、获取及规划设计之前，但无具体内容1规划方案设计及初步设计及、相关报建工作1、与设计工作同期进行的工程前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行工程围墙详见招标阶段的“围墙招标专项和七通一平详见招标阶段的“围墙招标专项的招标及相关施工；2、工程完成规划设计后，立即进行地质勘察详见招标阶段的“地质勘察招标专项的招标和现场勘察工作，并可根据工程实际情况直接进行地质详勘工作；3、取得详勘报告后，同时启动基坑设计和桩基选型设计工作，基坑设计根据工程节点要求尽量提前完成，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。工程投资立项工程总经理主责深圳运营部协助门20取得?房地产证?深圳运营部1、工程部委托编制?建设
12、工程申请报告?2、深圳运营部门负责办理?深圳社会投资工程核准通知单?深圳社会投资工程核准通知单?1、?建设工程申请报告?编制工作启动后，工程总经理通知采购、本钱、财务、设计等相关部门及责任人配合相关工作，1 0天内应完成以下：工程部提交工程工程进度和资金安排表可以是粗略方案；设计部提交初步规划方案满足编制?建设工程申请报告?要求即可，编制机构将提供要求模板；财务部配合提供银行资金证明并核对工程投资总额；本钱部提交工程投资估算。2、深圳运营部门凭?建设工程选址意见书?或土地证明的其它资料?建设工程申请报告?和申报表等材料到市开展和改革委员会办理工程投资立项手续，10个工作日内取得?深圳市社会投资
13、工程核准通知书?1、?深圳地区业务管理权责手册?增加版本号2、?深圳地区报建事务管理流程?CMPD-SZ-YY-PD001 第一阶段本钱盈利目标编制本钱部主责工程部、开展部，财务部协助15取得?房地产证?深圳运营部根据土地指标，和前期相关文件会议纪要，以及财务、土地地质、当地房价等条件编制?第一阶段本钱目标?第一阶段本钱目标?编制文本第一阶段本钱目标须报控股本钱部，分管总，总经理审批。由本钱部与工程部共同提出初步合约规划含集团采购方案杨桐向本钱部落实1、?深圳地区业务管理权责手册?增加版本号2、?目标本钱管理作业指引?CMPD-SZ-CB-WI002 1.23委托编制?建设工程环境影响报告表/书?及环保报建工程部、深圳运营部门40/1101、取得工业区?土地确认函?深圳财务部负责或通过招拍挂获取地开展部负责2、完成初步规划方案深圳产品管理部负责1、工程部深圳运营部门委托有资质的单位编制?建设工程环境影响报告表/书?，深圳运营部门配合完成委托编制单位的选定。2、深圳运营部门负责完成委托合同的审批和审价程序。3、设计部或工程部配合环评单位完成?建设工程环境影响报告表/书
