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1、第1页2017年12月出版2018年物业管理行业分析报告厂弓rta9些 I2018年物业管理行业分析报告2018年物业管理行业分析报告文本目录第一节、行业监管体系及相关法律法规 31、 行业主管部门及监管体制 .32、行业主要法律、法规及政策 3（1） 行业主要法律法规 3（2）行业主要政策 4.第二节、行业发展现状和未来趋势 41、行业发展概况 42、行业发展趋势5.1 ）运营模式的创新转变 6.2）服务的多元化发展6.3）管理的专业化能力提升 6第三节、进入本行业的主要障碍 71、资质壁垒7.2、经营和管理能力壁垒7第四节、行业发展因素81、行业发展的有利因素 8（1）国家产业政策支持 8
2、.（2 ）城市化的水平不断提升 9（3 ）监管环境的优化92、 行业发展不利因素.10.（1） 人力成本持续上升 .10.（2） 专业经营人才匮乏 .10.（3） 竞争机制不完善 .10.第一节、行业监管体系及相关法律法规1、行业主管部门及监管体制行业的行政主管部门为中华人民共和国住房与城乡建设部， 主要负责制定相关的法律法规以及产业发展政策，对物业管理企业的运营以及行业的发展进行规范。此外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。公司所处行业的自律组织为中
3、国物业管理协会，行业协会主要负责协助政府执行国家有关法律法规和政策;协助政府开展行业调研与统计工作为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案与建议；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业 管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作等。2、行业主要法律、法规及政策(1) 行业主要法律法规序法律法规名称发布时间发布部门号1前期物业管理招标投标管理暂 行2003年6月26日建设2物业管理企业办质管理办法2004年5月1日建设3物业服务收费明码标价规定2004年10月1日国家发改委、建设部4中华人民共和国物权法2007年10月1日全国人民代表大会5物业服务定价成本监审办法(试
4、2007年10月1日国家发改委、建设部行)6住宅专项维修资金管理办法2008年2月1日财政部、建设部7业主大会业主委员会指导规则2009年12月1日住房和城乡建设部8物业承接查验办法2010 年10 月14 日住房和城乡建设部9物业管理条例2016 年 1 月 13 日国务院（2）行业主要政策序行业政策生效时发布部主要内号1物业管理师制 度暂行规定物业 管理师资格考试 实施办法和物业管间2005 年门人事部、建设 部容为规范物业管理行为、提高物业 管理专业人员素质、维护房屋所 有权人和使用人的利益，对物业 管理师资格制定规定。2理师资格认定考 关于印发社区 服务体系建设 规划（2011-201
5、5 年） 的通知2011 年国务院规划2011-2015年社区服务体系建 设，明确指导思想、基本原则和发 展目标，提岀四大重点任务和三大 重点工程。3关于放开部分服 务价格意见的通 知（发改价 格201427552014 年国家发 改 委对已具备竞争条件的以下 7项服务 价 格，请各级部门抓紧履行程序、 放开价格：会计师事务所服务；资 产评估服务；税务师事务所服务； 律师服务；房地产经纪服务；非保 障性住房物业服务；住宅小区停车 服务等。号第二节、行业发展现状和未来趋势1、行业发展概况我国物业行业兴起于1980年代，第一家物业服务类企业伴随着房地产行业 的迅速发展，成立于深圳。经过三十余年的发
6、展，行业相关的法律及地方法规逐 渐完善，协助行业良性发展，市场正朝着有序化、规范化的方向发展。早期物业 管理服务仅限于向房地产企业开发的住宅、写字楼提供后续配套服务，主要包括 秩序维护、工程维护、清洁服务、绿化服务等，此类服务也构成了物业管理服务 的核心内容。1990年代，国家相继出台了一系列行业政策法规，我国物业管理行业进入 了一个新的发展阶段。1994年，我国建设部33号令颁布城市新建小区管理办 法明确 住宅小区应当逐步推进社会化、专业化管理公司，同意实施专业化 管 理。”自此上海、广州、深圳等地物业管理市场初步成型。1996年，国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，提出 改革现行的城
7、镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”自此物业管 理行业逐步进入了规范化、市场化发展阶段。随着物业行业的发展，现代物业服务企业逐渐开始介入房地产的前期开发、 房地产销售、售后服务等环节，同时形成了专业化、品牌化、多元化的综合服务。 2003年国务院审议通过物业管理条例，提倡物业管理业主通过公开、公正、 公平的竞争性市场机制选择物业管理服务提供商，鼓励物业管理服务提供商采用 新技术、新方法、依靠科技进步提高管理水平和服务水平。2、行业发展趋势一直以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低。不过，近年以来，物业管理行业作为
8、新经济的重要增长点 和 提高居民生活品质的重要载体，受到了社会和资本市场的广泛关注。法规政策 的 进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业 发 展打造更为健康的外部环境。市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市 场 化、规范化进程城镇化战略的实施。1）运营模式的创新转变随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响。 国人对于高端 物业服务有着不断的追求，面对市场前景良好的高端物业行业，在未来发展过程 中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。高端物业服务包括对建筑、设 备、设施的运行管
9、理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保 护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了物业服务所提供的 核心附加价值。通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代 科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，提高服务模式需与市 场需求的匹配程度，以此为契机改变传统的物业服务运作模式。2）服务的多元化发展行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场 需求的多样化的特点，已呈现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多远业 务，促进营业收入快速增长。物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护 等 基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产
10、开发前期的规划、设计、设施设备选用 顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务 等 各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益， 体现出物业 管 理丰富的商业价值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业。3）管理的专业化能力提升物业管理是由专业的管理企业一一物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外， 绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等 专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机 构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步
11、推进城市管理向现代化管理 方式转换。第三节、进入本行业的主要障碍1、资质壁垒原建设部于2004年制订物业管理企业资质管理办法（后更名为“物业服 务企业资质管理办法”，根据注册资本、专业人员数量、物业管理经验、 物 业管理水平，物业服务企业资质分为三个等级，一级资质物业服务企业可以承 接 各种物业管理项目，二级资质物业服务企业可以承接 30万平方米以下的住宅 项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业服务企业可 以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理 业务。所以，注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平任一方面的欠缺将导致新进入者不能取得
12、相应资质，从而构成其承接业务的障碍。2、经营和管理能力壁垒物业管理企业在经营和运作上模式较多， 特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理和财务管理等方面对于企业的经营管理能力要求较高。对于新进入者而 言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理。第四节、行业发展因素1、行业发展的有利因素(1) 国家产业政策支持2012年，国务院印发服务业发展 十二五”规划，规划指出：要 建立和 完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业 服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。 继续推进 物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服
13、务覆 盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”2014年国家发展和改革委员会印发关于放开部分服务价格意见的通知， 要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，表明行业在全面深化 改革道路上更进一步，对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机 制具有重要意义。2015年，李克强总理在政府工作报告中指出，要深化服务业改革开放，促进服 务业加快发展，促进服务业和战略性新兴产业比重提高、 水平提升，优化经济发 展空间格局，加快培育新的增长点和增长，实现在发展中升级、在升级中发展。2015年，国务院关于积极推进 互联网+”行动的指导意见提出，充分发挥 互 联网+”对
14、稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要作用；推动跨区域、 跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐 饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。综上，物业行业将在国家产业政策的支持下健康快速发展。(2) 城市化的水平不断提升根据住房和城乡建设部统计，2013年末，中国城镇化率为53.73%，比上年 提高1.16个百分点，仍与国际水平相去甚远。目前发达国家城市化率一般 已接 近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市 化率 也在60%以上。也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。 预计 到2030年，我国城市化率将达到65%,各类城镇将新增3亿多人口。城 市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求 的增加将 具有较为明显的推动作用。(3) 监管环境的优化目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如物业管理条例等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如物业管理企业资质管理办法建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通 过
