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1、 目 录 一、物业部组织架构与人员结构3二、部门职责4三、物业部各岗位职责5、物业部经理职责5、运行督办经理职责:5、楼宇管理经理职责5、强电主管职责5、给排水、空调主管职责6、弱电主管职责6、电梯主管职责6、楼宇维修主管职责7、文员职责710、维修电工领班职责811、管、钳工领班职责812、维修管钳工职责(实行考核上岗制度)813、维修电工职责(实行考核上岗制度)814、楼面维修工职责。(实行考核上岗制度)915、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度)916、物业部采购员职责。(实行考核上岗制度)9四、物业部主要工作内容、程序及制度11(一)维修领班日常工作程序11(二)维修电工日常工作内容及
2、注意事项11(三)弱电各系统工作程序12(四)维修管、钳工日常工作内容及注意事项12(五)楼面维修工日常工作内容及注意事项13(六)电梯维修工日常工作内容及注意事项13(七)设备三级保养制度13(八)设备检修管理制度14(九)设备巡检管理制度15(十)设备封存、启用管理制度15(十一)工具借、领管理制度15(十二)楼面及其它部门设施维修程序17(十三)向财务部提供扣款数据要求17(十四)电梯科规章制度及操作规程18(十五)空调给排水科规章制度及操作规程29(十七)强电科规章制度及操作规程41(十八)、关于收缴水、电费的管理规定(试行)47(十九)关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定49五、
3、物业部与相关部门间的关系501一、物业部组织架构与人员结构 物业部经理 文员 督办经理 空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管 维修班 运行班 空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员
4、 电 电 电 员修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 长长 长 长 楼 监 消 广 宇 控 防 播 自 报 系 系 控 警 统 统二、部门职责、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作,为购物中心的经营提供基本保证。、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作,使之保持良好的工作性能技术状况。、根据经营布局要求及设备技术状况,对设备设施进行合理调整改迁,使公司物业得到升值。、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。、组织部门员工进行物业管理培训,提高员工综合素质。三、物业部各岗位职责、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作,
5、使之保持良好的工作性能状况;组织制定相应工作管理办法、工作程序制度,编制、 审核物业部年度、月度计划;合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作, 每月向安全运营部提交物业部工作分析报告;检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、 规范及工作进度,了解部门员工思想状况, 对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训,提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核,并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术管理工作, 督促各专业工程师尽职尽责,以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。、运行督办经理职责:
6、 积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况: 检查设备运行状态,发现问题及时处理。 检查下层岗位纪律的工作态度,发现不良现象立即纠正。 检查运行、维修记录,掌握能耗情况,做好节能工作,并制定具体措施。 每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表,广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。 各项培训工作。、楼宇管理经理职责、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。 针对购物中心的自身特点,做出适合的布局方案; 确保购物中心的装修档次,对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制; 为新招专柜出具平面尺寸图
7、, 并利用专业特点协助客户设计及改造设施;对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行,并保证工程的质量。 负责对购物中心设施维修和改进提供方案; 根据确定的设计方案按要求组织实施到位;、强电主管职责()在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作, 确保楼面配电柜, 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。()每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况,发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度, 发现不良现象立即纠正,并如实记入考核成绩。审查运行记录,掌握能耗状况,做好节能工作,做好记录.()每月负责广场各
8、大客户的用电量报表, 在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量, 发现差异要分析原因,及时采取措施纠正。()制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程,监督和检查各班组合理使用电气设备, 定期维护电气设备的情况,并记录归档。()每月负责商场客户, 除公司应配照明外的电费管理收取工作。()负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作, 完善技术资料。()掌握科技发展新动态,适时应用新技术。()负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。、给排水、空调主管职责()在物业部经理的领导下主管楼面卫生间给排水设施的维修、 保养和楼面空气处理机的按时开关工作。负责物业部所属空调设备
9、,室外给排水设备、 泵房设备的运行,维修等全面工作。()每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况,发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正。审查运行记录,掌握能耗状况,做好节能工作,做好记录.()每月负责与强电主管配合核算空调用电量 。()对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核, 每月分析报表。()负责空调系统技术资料的收集、整理工作, 完善技术资料。()负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。、弱电主管职责()在物业部经理的领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路的全面工作。负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。()
10、每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状态,发现问题及时处理。 审查运行、维修记录。 负责对消防系统等设备运行,维修的工作,每月分析报表。 负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置的正常运行。、电梯主管职责 ()在物业部经理的领导下 负责监视分析购物中心电梯(部扶梯,台直升梯)的运行情况, 保 证各种设备在规定的参数下运行, 发现异常应立即安排维修人员处理,并立即向上级报告,并做好记录。 负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保, 使电梯保值。 积极参加各种培训, 对发生事故的隐患进行分析,查找原因、制定措施。 负责电梯设备运行、维修工作,每月分析报表。、楼宇维修主
11、管职责 ()在楼宇主管经理指导下,负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作, 以保证完美的经营环境。 ()协助、配合其它工种(电工、钳工、 水工)的维修保养工作。 ()根据维修保养计划, 具体负责完成本工种的计划任务,安排常规的巡查、维修、保养工作, 解决协调实施过程中所出现的各类问题。 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理, 保证完好率在以上。 ()严格执行各项制度、规范、程序, 了解下属员工思想状况,严格管理,及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收, 每月向维修主管提交楼面维修工作报告。 ()负责所属维修设备及公用工具的保