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1、真房买卖（真房君）教你广州新建商品房交易知识第一步，了解楼盘状况收集了解目标楼盘的情况并进行现场查看，重点查看预售许可证，未取得预售许可证的商品房不得预售，也不得以诚意金、登记费等名义收取款项。 已取得预售许可证的楼盘，也可能有部分房屋因查封等原因不能销售。因此，有必要在“阳光家缘”网站查询目标楼盘的哪些房屋属于可售房屋。 认真查阅商品房买卖合同及附件，认购书，按揭须知，前期物业管理服务合同等的样本。认购书、商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务的重要文件，购房人在确定购买前要认真阅读，清楚了解其内容，不明白的地方可向销售人员、律师等专业人士咨询。 选择目标房屋应当根据自身条件及需求来确定，确保
2、购房所需支出（包括按揭月供）在自己的支付能力承受范围以内，需要按揭付款的还要了解借款人资信状况及可贷款的额度、利率及期限。 购房前应全面了解购房及金融贷款政策，看自己是否符合购房或贷款条件。案例与点评案例：小马听说市中心某楼盘正在内部认购，认购价很便宜，大概半年后才拿预售证正式销售，那时价格最少涨10%。小马就交了2万元诚意金认购了一套房，并与开发商约定如果小马不买，诚意金不退还，发展商不卖，要双倍返还诚意金。五个月后该楼盘价格大涨，开发商通知小马涨价，否则就不卖给他了。小马不同意，就起诉开发商。起诉后，法院认为该楼盘还未取得预售许可证，双方认购协议无效，仅判发展商返还诚意金和利息。点评：未取
3、得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。案例：小马买房时光顾着高兴，对售楼部摆出来的一大堆材料看都没看就签了认购书。到签商品房买卖合同时，发现开发商在合同附件中补充的一些条款不合理，要求修改，销售人员拿出认购书说：您在签署的认购书中确认已看过销售方公示的商品房买卖合同及附件的样本等资料，并同意其内容，所以现在不能修改合同条款，如不同意签署合同，就要没收定金，小马一脸无奈。点评：有的开发商在制定合同样本时，在法律允许的范围内会设定一些对其有利的条款，比如违约金标准不对等、约定开发商有权免费使用建筑物公共部位等。在签订认
4、购书之前购买人应当仔细了解，认真查看开发商在现场公示的预售资料，如合同及附件等等。如认为不妥的，可要求对方修改。签订认购书或者商品房买卖合同之后再要求修改就比较困难了。未取得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。第二步：签订认购书确定购房人，了解签订认购书后能否变更购房人。有的开发商允许认购人在正式签订商品房买卖合同时转名（即可指定其他人作为买卖合同签约人），有的则不允许转名，或者只允许在一定的亲属关系范围内转名，并且转名时要向开发商交纳手续费。所以认购时要考虑清楚，最好以实际购房人作为认购人。准备好购房人需提供的身
5、份证件。多数情况下，购房人只需提供居民身份证，特定情形需事先咨询，如军人应提供军官证，未成年人需提供出生证、户口簿，外国人需提供护照及有效的翻译文本等。仔细阅读认购书内容，查看认购书填写是否准确、完整，与协商内容是否一致；留有空格以备填写和选择的条款，如未填写和选择的应当划去；开发商口头承诺但没写入认购书的内容，应要求在认购书中书面注明。按揭贷款的金额、年限、利率等只有经银行审查批准后才能确定，选择按揭付款的，应约定不能办理按揭或贷款金额不足时的处理办法。有些认购书中约定如不能取得按揭贷款或按揭贷款金额小于认购书约定金额的，购房人应在限期内以现金方式付清，这一约定对购房人资金要求较高，如购房人
6、资金不足的，可以约定不能取得按揭贷款或贷款金额小于一定金额时，解除认购书，开发商全额退还定金。应在认购书中明确非因购房人责任导致商品房买卖合同无法订立的，开发商须退回认购定金。某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖合同中以书面方式确定。
7、案例与点评案例：某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。点评：口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖合同中以书面方式确定。第三步：订立合同签署商品房买卖合同预售商品房实行网上签约，签约时应由开发商登录房地产管理部门设立的互联网系统，按双方约定的合同条款录入数据，经双方核对确认
8、后打印、签名盖章，完成网上签约手续。签订商品房买卖合同时应认真核对合同内容，审查其是否与开发商公示的合同样本、认购书约定的内容及双方商定的内容一致。如发现不一致的，应要求开发商修改或删除，如有遗漏的，应当补充完整。合同订立后，购房人可在网上查询自己所购房屋情况及订立合同的情况。开发商应在规定时间内向房地产管理部门申请办理预购商品房预告登记证明手续，并将该证明交购房人收执；开发商未按期办理的，购房人也可以自行办理。案例与点评案例：小马决定购买某楼盘房屋，签约前做足功课，对各项规定和合同条款了解得清清楚楚。正式签订合同时，小马发现开发商提供的合同附件中增加了很多开发商可以延期交楼的内容，都是公示的
9、合同文本中没有提到的。小马据理力争，最后开发商同意删掉了不合理的内容，成功签约。点评：有的开发商直到正式签署商品房买卖合同时，才将完整的合同文本提供给买受人查阅，并在合同文本及附件中写入一些不合理的条款，如限制买受人权利，缩减出卖人义务等。买受人因条件所限、时间紧迫，往往难以注意到这些内容，有的即使注意到了，为了避免麻烦而放弃了自己的权益。因此，在签订合同前，买受人要做好准备，全面了解开发商已公示的合同等资料，了解相关法律法规的规定，有条件的可寻求律师等专业人员帮助。案例：合同约定的交楼日期到了，小马向开发商咨询收楼的事，开发商却找出一大堆理由说无法按期交楼。小马一纸诉状将开发商告上法庭，法院
10、认为双方订立的合同合法有效，开发商未按合同约定的期限交楼，应当承担违约责任，遂判开发商赔偿了小马的损失，并限期交楼。点评：商品房买卖合同及预售商品房预告登记证明书是购房人享有所购房屋相关权利的合法证明文件。开发商未按合同履行的，购房人有权依照合同约定和法律规定要求其承担责任。付款网上签约时，除打印商品房买卖合同外，还应同时打印商品房预售款缴款通知书，购房人应当将购房款支付至缴款通知书上所列的预售款监控银行和监控账号。商品房预售款监管目的在于保证预售款的专款专用，维护购房人的合法权益，防止开发商在预售项目竣工前将预售款挪作他用。按照合同约定的期限及金额支付购房款是购房人的主要合同义务，如不按约履
11、行，开发商有权要求购房人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，构成根本违约的开发商还有权解除合同。房屋交付 接到收楼通知后，购房人有权对开发商交付的房屋进行检验。检验的标准以合同约定为准。合同没有约定或者约定不明的，按照国家标准、行业标准或者通用的标准验收。 购房人没有检验房屋经验的，可以寻求朋友或者专业机构的帮助，如房屋存在质量问题的，专业机构的检验报告是有效的证明文件，购房人可据此追究开发商的责任。根据房屋存在质量问题的不同程度，购房人可以要求开发商进行整修、赔偿损失、减少价款直至解除合同。购房人作出拒绝收楼、解除合同的决定时要慎重，必须符合合同约定和法律规定的条件。 收楼时开发商要求交纳的
12、各项费用要看清，一看有无合同约定，二看有无法律规定。 办理收楼手续时，应当要求开发商提供以下文件：1、规划部门出具的建设工程规划验收合格证；2、建设单位出具的建设工程竣工验收报告；3、公安消防部门出具的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证；4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6、房地产（住宅）质量保证书；7、房地产（住宅）使用说明书；8、临时管理规约或管理规约。 签署临时管理规约或管理规约。 与开发商办理的交接手续应当保留原件资料，该文件是证明收楼时间及收楼时房屋状况的重要凭证，房屋风险责任的转移、保修期限的计算、确定水电计费基数等均以
13、该文件为依据。案例与点评案例：小马收楼时，看到收楼通知书上要求交三百元的水电保证金，经向供水供电部门了解，水电收费是分户管理的，无需开发商或者物业管理公司垫付资金，就拒绝了这一要求。点评：办理收楼手续时，有的开发商会要求业主交纳一些没法律依据或合同依据的费用，比如契税、专项维修资金，这两项费用应当由业主自行按规定缴交，而不是由开发商代收代缴；还有的要求交纳水电周转金等等，遇到这类情形，购房人应当予以拒绝，并可向行政主管部门投诉。案例：小马收楼时觉得房子没什么问题就办理了收楼手续，没有向开发商索取交楼文件。到交水电费时才发现要按临水临电的标准交费，与开发商交涉了好久，开发商才同意弥补临水临电和永
14、久水电的差额。但开发商始终未能给出临水临电何时解决的时间表。点评：收楼是大事，一定不能大意。法律规定的各项文件一项也不能缺，不然会留下各种隐患。案例：小马住新房了，利用周末在家搞装修，邻居向物业管理处投诉噪音过大，影响休息。物业管理处工作人员告诉小马，在业主签署的管理规约中，规定房屋装修要向管理处报备，而且只能在规定的时段施工，不能影响他人休息。点评：了解和遵守管理规约，是建设和谐小区的首要条件。第四步：领取房地产权证 商品房竣工验收后，开发商应当办理初始登记手续（俗称大确权），然后在约定的期限内将房屋产权过户到购房人名下。 购房人领取房地产权证时，应当核对产权人姓名、身份证件号码，房屋地址，房屋面积等内容。 房地产权证上注明的房屋建筑面积、套内建筑面积与商品房买卖合同有差异的，应当按合同约定处理。案例与点评案例：小马收楼都两年了，开发商还没办下房产证。拿出了双方签订的合同一看，已超期七个多月。小马请律师发了律师函给开发商，要求开发商支付逾期办证违约金。点评：按照合同约定的时间，为购房人办理房地产权证是开发商的主要义务，开发商不履行义务的，购房人可根据合同的约定追究开发商的责任，保护自己的合法权益。
