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1、高层住宅的弊端及其对策一、每户公摊面积较大高层住宅标准层的公共交通面积和管井面积较大，每户分摊较多公用面积，导致每户 有效使用面积（k值）降低。而k值又是衡量居住水平的一个重要面积指标。在高层住宅的 售价高于多层住宅时，购房者往往是难以接受的。很多时候，开发商为了提高k值会盲目地增加标准层户数，其结果是导致更多户数居 住品质的下降。个人认为，在宁波地区一梯多户住宅每层以三户为宜，不宜超过四户，否则 即便日照分析通过了良心上也过不去。对策：1、首先应当在规划阶段慎重选者层数。譬如，对于单元式住宅而言，如果11层能够满 足指标要求，那么12层的选择就是不妥的，因为一层之差却会带来增加封闭楼梯间、消
2、防 电梯前室和一部电梯的代价，公共交通面积必然显著增加。2、慎重选择电梯载重量。就宁波地区而言，很多住宅电梯选用的是1000KG的载重量， 个人认为是过于奢侈的。从消防上讲，800KG的电梯就可以满足消防电梯的要求；从输送 能力上讲，即便是18层一梯三户的住宅，一部400KG+一部1000KG、速度1.6m/s的电梯 就已经能够满足输送要求了。载重量的降低必然带来井道尺寸的减小，也势必节约公共交通 面积。3、合理控制套型面积。理论上讲，同样的公共交通面积和户数，套型面积越廊值越 高，但是过大的面积又会带来销售上的难度和土地的浪费。在中天坊套型设计的过程中，我 们反复修改、比较，与甲方不断地沟通
3、，目的就是要寻找到功能、经济和市场三者之间的切 合点，并最终反映到套型面积上。对一梯三户18层的点式住宅而言，我们认为在合理的竖 向交通布置前提下，套型面积控制在95130平米之间是较为合适的，最终为了响应建设部 165号文件将其调至85130平米。当然，结果如何尚需市场的检验。二、对于一梯多户点式高层住宅而言，其均好性较差，能耗也较大。通常情况下，一梯多户住宅会有近1/3的房间日照与通风不好，而日照与通风正是住 宅最重要的卫生标准之一。对策：1、首先应在规划阶段对点式高层住宅进行控制。诚然，点式高层有着美化城市景观、 灵活利用土地和扩展景观视野等优势，但很多时候我们忽略了居住其中的人的感受，
4、这是与 我们“设计以人为本”的初衷相违背的。个人以为，在没有足够的理由下，应当优先选择板 式高层，这并不是说板式住宅就无缺点，但至少在1214.5米的进深范围内完全能够做出经 济而理想的板式套型。另外，板式的节能效果也不是点式所能比拟的。2、如若受场地限制和优美的外部景观诱惑非上点式住宅不可，那么也不要轻易放弃那 1/3房间的采光和通风。无论是蛙式、蝶式，还是倒“品”形和“Y”形，只要在建筑的总 体布局的同时进行日照分析和风效判断，合理、科学地布置建筑方位、朝向，并结合优化结 果进行套型二次设计，那么至少可以将不利房间减少到最少。（但这方面的工作是繁杂的， 而且需要相应软件的支持。需要指出的是
5、，中天坊的点式日照是较为理想的，而通风有1/3 的住户有问题，我们没能说服固执的甲方放弃这85平米的套型，或许在销售上会比较成功， 但我依旧认为是个遗憾!）三、楼梯间的安全问题由于高层住宅竖向交通主要依托电梯，作为消防用的楼梯、前室和消防通道平时使用 率不高，在物业管理不到位的情况下容易成为堆放杂物的场所，一旦发生火情难以保证人员 疏散的顺畅。对策：加强物业管理，提高全民素质。四、城市噪声污染为了塑造良好的城市沿街景观，城市干道边的住宅用地往往布置为高层，这必然造成 高层住宅受到比其他类型住宅更为严重的交通噪声与喧闹噪声的影响。对策：1、优化建筑布局，处理好裙房（非居住用房）、住宅和城市道路的
6、关系。利用高层和 裙房不同的退后红线要求，以沿街裙房作为道路噪音的屏障，同时，以合理的建筑朝向削弱 噪音的影响。2、结合住宅与城市道路的关系合理布置套内主次空间，区分不同敏感性的居室房间， 将敏感性高的房间置于敏感性低的房间之后。3、结合节能要求控制窗墙比，采用气密性好的窗框和隔声窗构造，并在玻璃与窗框之 间填充吸声材料。4、在主要承噪面设置阳台或外廊以削弱噪音的影响。5、结合道路绿化采取绿化减噪。6、对高架及快速路两侧高层住宅采用隔声屏的形式。五、私密性差对于点式高层住宅而言，总平布局上往往只保证两楼东西间距13米，而由于其一梯多 户的特性套型东西两端又往往会布置厅或卧室等主要房间，私密性较
7、差，必然降低居住品质。对策：1、优化规划布局，错落布置点式住宅。2、结合总平布置设计东西向套型。3、寻求板式替代方案。六、风压过大带来的居住舒适性降低风压在垂直方向的分布有利于高层住宅的自然通风,但过高的风压却会使建筑的门窗难 于开启，而且在冬季会带走大量的热能，不利于保温要求。而且，当高层住宅成组群出现时， 建筑之间会形成渠道效应及涡漩现象，产生过快的风速及啸音，降低了小区环境品质。另外，当住宅的高宽比与柔度都很大时，建筑风摆也会造成居住舒适性的降低。对策：1、设置全新风系统。（成本较高）2、控制窗墙比，采用气密性好的平开窗。3、注重套型设计，避免北向出现主要用房。需要指出的是，高层住宅的诸多弊端并不能掩盖其同时所具备的优越性，否则也不会有 中天坊的产生。
