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1、我国房地地产市场场结构分分析及政政策选择择南开大学学城市与与区域经经济研究究所一、研究究背景据国外统统计资料料显示，当当人均国国民生产产总值处处在8000110000美元的的经济发发展阶段段，该国国的房地地产业进进入快速速发展的的时期。2003年，我国的人均GDP首次突破1000美元，即人均1090美元，这标志着我国的房地产行业也进入了快速发展的时期，进而会带动整个国民经济的发展和结构的升级，成为国民经济的支柱产业。因此研究我国的房地产市场是十分有意义的。本文着重重从四个个方面，即即市场集集中度、产产品差异异化、壁壁垒角度度以及规规模经济济的角度度分别阐阐析了我我国房地地产业的的市场结结构问题
2、题，既有有理论方方面的探探讨，也也有实证证方面的的例证，并并在此基基础上提提供相应应的产业业政策及及其选择择方案。二、 我国房地地产业市市场结构构分析所谓市场场结构，即即指厂商商之间市市场关系系的表现现和形式式，主要要包括卖卖方间、买买方间、买买卖双方方之间，市市场内已已有的买买卖方，与与正在进进入或可可能进入入市场的的买、卖卖之间，在在交易、利利益分配配等各个个方面存存在的关关系。按按照贝恩恩教授的的分析，产产业组织织理论中中考察市市场结构构的内容容主要有有四个方方面，即即市场集集中度、产产品差别别、进入入与退出出壁垒、规规模经济济。1、 市场集中中度市场集中中度是衡衡量产业业垄断与与竞争的
3、的重要指指标，能能够比较较准确的的反应企企业内部部的规模模水平及及分布特特征，提提示产业业组织运运行效率率的高低低，市场场集中度度越高，表表示市场场支配力力量越大大，产业业竞争程程度越低低。关于于测试市市场集中中度的方方法有很很多，这这里拟选选择CRRn这一一指标来来进行判判断房地地产市场场的集中中度。CCRn=Xi(其中Xii表示第第i个企业业的市场场占有率率，i从1到n，n表示行行业内房房地产企企业的总总数目)。一般般而言，n取4或8这样的数字，就目前来看，几家上市的房地产企业在业内占据着优势。下表是119933-20003年年我国房房地产市市场市场场集中度度与年盈盈利率情情况年份1996
4、619977199881999920000200112002220033CR40.733%0.966%1.422%1.588%1.733%1.988%1.722%2.1%CR81.266%1.455%1.788%2.122%2.211%2.288%2.377%5.244%R0.911%-4.666%-3.661%-1.116%1.622%2.299%3.6%15%从上表可可以看出出，无论论是CRR4还是是CR88其数值值都相对对较低，截截至目前前都还未未超过110%，这这不仅与与国外成成熟的房房地产行行业有着着相当的的差距，而而且与香香港的房房地产的的差距也也十分明明显。据据统计，同同期香港港
5、9家房地地产集团团（如新新鸿基、和和记黄埔埔、新世世界等）所所就已经经占据了了市场份份额的880%。从这点出出发，根根据贝恩恩教授关关于产业业集中度度划分的的类型来来看，在在全国范范围内，房房地产市市场的集集中度不不够强，房房地产行行业基本本上还是是属于原原子型的的市场，从从资源配配置方面面来看，效效率不是是非常的的高。但是如果果我们转转换研究究视角，不不从全国国的角度度看待房房地产市市场，而而是从区区域性或或地方性性市场的的角度来来看的话话，那幺幺，由于于房地产产的固定定性和不不可移动动性，以以及市场场所呈现现的鲜明明的区域域性特点点，而且且在一个个特定的的区域内内，要素素的流动动又非常常困
6、难，区区域内的的房地产产企业在在很大程程度是处处于一种种垄断地地位，所所以区域域性的房房地产市市场就是是一个寡寡占市场场，一方方面它强强化了区区域内房房地产企企业的垄垄断力量量，另一一方面，从从某种程程度上说说，使得得市场集集中度这这一指标标在区域域性的房房地产市市场内失失去了普普遍的意意义。2、 产品差别别一个行业业越来越越多的差差异化产产品其实实在一定定程度上上就标志志着这个个行业在在走向成成熟。就就我国目前的的房地产产业来说说，产品品差别化化已经为为大多数数的房地地产企业业所认识识，而且且在市场场经济的的大潮湿湿中快速速的付诸诸实践，无无论是从从房地产产区位的的差别化化、人文文景观的的差
7、别化化，还是是从销售售、服务务的差别别化、购购买者心心理的差差别化，甚甚至是物物业管理理的差别别化，可可以说，在在这方面面我国的的房地产产企业进进步非常常的快，而而且基本本上差强强人意。特特别是国国内一些些房地产产的旗舰舰企业，如如深圳万万科等，在在这方面面做的还还是非常常不错的的。房地产行行业虽然然有着天天生的异异质化特特点，但但是由于于我国的的房地产产业尚不不成熟，市市场化程程度比较较低，房房地产开开发企业业规模比比较小，自自身素质质不高，大大多未能能形成强强有力的的品牌，加加上产品品创新落落后，许许多房地地产企业业不能构构筑起消消费者对对其产品品的偏好好，产品品差异化化程度尚尚处在较较低
8、层次次的水平平。比如如：越来来越多的的开发商商都热衷衷于简单单的合作作方式，即即倾向于于选择几几乎相同同的合作作单位：竞争对对手也选选择同一一个设计计师，同同一个营营销策划划公司，同同一个销销售代理理公司，甚甚至同一一个承包包商，同同一个物物业公司司。在在产品形形式流于于形式化化的今天天，房地地产产品品的差异异化渐渐渐的模糊糊起来。另另外，从从房地产产开发角角度看，房房地产商商品技术术含量并并不十分分高，而而且小区区规划、房房型设计计、外立立面风格格、主打打卖点概概念等也也很容易易被竞争争对手所所模仿。总总之，现现阶段，我我国的房房地产业业的所谓谓的“差异化化”还不是是真正程程度上的的“差异化
9、化”，潜在在进入者者所面临临的需求求曲线上上并不存存在真正正的劣势势。3、 基于壁垒垒的分析析进入壁垒垒的高低低是决定定一个市市场是否否有充分分的竞争争性以及及是否富富有效率率的重要要因素和和指标。我我国的房房地产业业由于其其虚拟经经营、高高负债以以及市场场的区域域性等特特点，使使其在必必要资本本量、规规模经济济、技术术方面以以及产品品差别化化方面存存在壁垒垒的可能能性较小小或者基基本上不不存在进进入壁垒垒，而主主要壁垒垒在于政政府的政政策方面面。由于土地地的稀缺缺性以及及房地产产附加值值高、周周期长、交交易过程程复杂等等特点，决决定了房房地产的的有限开开放性，即即使在美美国这样样市场经经济高
10、度度发达的的国家，政政府也要要以行政政法规和和金融手手段来控控制土地地和房地地产市场场，而我我国市场场经济还还存在一一定程度度的不完完善，所所以，在在我国政政策壁垒垒的存在在也就不不足为奇奇。对于于政策壁壁垒，可可以从以以下几个个方面理理解：首先，我我国城市市土地供供给严重重失控，而而且土地地出让市市场竞争争程度比比较差。目目前，我我国的土土地制度度实行的的是分级级限额审审批制度度，中央央在大宗宗土地交交易方面面有着强强有力的的控制权权，但作作为供地地执行部部门的地地方政府府，在增增加财政政收入以以及所谓谓“政绩”利益的的驱动下下，往往往采取“化整为为零”的办法法，非法法批地租租地，以以获得地
11、地域性的的集团利利益。其次，政政府主管管部门对对行业准准入的要要求偏低低。10000万万元就可可以注册册一个房房地产企企业，220000万元就就可以注注册一个个具有二二级资质质的房地地产开发发企业，一一级企业业的注册册资本甚甚至50000万万元就可可以。但但这些企企业经营营运作的的资金动动辄几千千万，甚甚至几亿亿或数十十亿。再者，政政府对房房地产企企业的技技术力量量、土地地开发年年限、项项目开发发资金到到位情况况的监管管也不是是非常的的到位。这这些制度度和政策策上的缺缺陷给一一些开发发资质不不足、搞搞风险能能力较弱弱、技术术含量较较低的房房地产企企业以可可乘之机机，从而而在一定定程度上上也搅乱
12、乱了房地地产市场场的秩序序和规则则。4、规模模经济角角度的分分析从纵向发发展序列列来看，我我国房地地产企业业各项指指标每年年都呈上上升的趋趋势。但但是，从从表态角角度看，至至20003年房房地产企企业户均均资本也也只有1102443.447万元元，这对对于资金金密集型型的房地地产业来来说是远远远不够够的。而而以完成成的工作作量计，2003年全国平均每个房地产商完成的开发投资只有3329.14万元，土地开发面积仅有5952.5平方米，其规模远低于国外同行水平。资料来源源：中中国统计计年年鉴鉴及房房地产月月报整整理而成成从房地产产开发企企业的规规模角度度看，我我国房地地产企业业规模偏偏小，难难以产
13、生生规模经经济。以以国内房房地产旗旗舰企业业万科集集团为例例，20003年年万科集集团总资资产822.166亿元，总总市值449.114亿元元，总调调动资金金能力只只有400亿左右右，这不不仅无法法跟国外外成熟的的房地产产开发商商相提并并论，而而且与我我国香港港地区的的房地产产企业也也存在一一定的差差距，以以香港地地产巨头头新鸿基基为例，2000年新鸿基的营业收入就达33亿美元，仅2000年下半年纯利润就达53亿港元，其可动用的资金在90亿港元左右。从房地产产企业开开发规模模结构状状况来看看（如下下图），到到20003年，一一级企业业与二级级企业的的比重仅仅占166.4%,五级级以下的的企业比
14、比重则达达到600.599%，大大部分企企业的资资质有三三、四级级；从开开发资金金的来源源看，119988年全国国的房地地产开发发投资中中，有770%的的房产开开发是由由三级以以下资质质的企业业完成的的，其中中无等级级企业完完成的开开发比重重就有220%之之多。这这说明我我国的房房地产开开发结构构还有待待于进一一步的优优化。由以上分分析我们们可以明明显的得得出，我我国的房房地产市市场存在在着“小、散散、乱”的特点点，这是是不符合合一个成成熟行业业的产业业特点的的。房地地产作为为资金密密集型行行业，其其土地使使用权的的获得、市市政配套套、工程程建设、市市场销售售和售后后服务方方面都需需要大量量的
15、资金金，企业业规模过过小意味味着难以以发挥规规模经济济的作用用、成本本无法控控制在最最低，企企业的抗抗风险能能力比较较低，竞竞争层次次比较低低，导致致房地产产行业整整体竞争争能力不不高，产产业成熟熟度方面面还有很很大的提提升空间间。三、 就房地产产市场结结构的政政策选择择合理有效效的市场场结构，是是产生规规范的市市场行为为与良好好的经济济绩效的的基础性性条件。但但是对于于市场结结构的选选择，在在产业经经济学中中却存在在长期的的争论。近近年来的的研究表表明，无无论是高高度集中中还是高高度分散散的市场场结构都都具有诸诸多弊端端。高度度集中容容易导致致垄断，而而市场垄垄断所带带来的社社会福利利的损失
16、失已经为为人们所所广泛认认同；但但是，过过度分散散的原子子型市场场结构，也也同样会会带来规规模经济济效益的的损失和和资源配配置效率率的低下下，最终终仍然会会导致社社会福利利的损失失。因此，从从提高资资源配置置效率和和增进消消费者福福利的角角度出发发，我们们认为一一个有效效竞争为为基本目目标的适适度集中中的垄断断竞争型型市场结结构。这这里适度度集中是是指市场场集中处处于既能能提高资资源配置置效率，又又能增进进消费者者福利的的水平。首先，就就市场集集中度的的政策分分析而言言，就是是要在全全国范围围内提高高房地产产业的市市场集中中度，而而在一个个相对小小的区域域范围内内适度的的减小市市场集中中度。因因为在全全国范围围内，市市场集中中度过低低，反应应了全国国房地产产企业
