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1、契税知识简介一、契税的概念 契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人 征收的一种行为税。土地权属转移是指土地使用权的转移，包括出让和转让两种方式，其中转让又包括出售、赠与、交换 等。农村集体土地承包经营权的转移不包括在内。房屋权属转移是指房屋所有权转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。二、契税的纳税人 在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人。三、契税的征税对象 契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为，应具备以下三个条件：（一）转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。（二）权属必须发生转移，由一方转
2、到另一方，由一个权属人变更为另一个权属人。（三）存在利益关系，除赠与之外，权属发生转移时，承受方须向转出方交付一定数量的货币、实物 无形资产或者其他经济利益。四、契税的征税范围（一）国有土地使用权出让，指土使用者向国家交付土使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一 定年限内让予土地使用者的行为。（二）土地使用权转让，指土地使用者以出售、赠与、交换等方式将土地使用权转移给其他单位和个 人的行为。其中，赠与是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为；土地使用权交换是指土 地使用者之间相互交换土地使用权的行为。（三）房屋买卖，指房屋所有者将其房屋出售，由承受方交付货币、实物、无形资产或者其他
3、经济利 益的行为。（四）房屋赠与，指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。（五）房屋交换，指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。五、契税的计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋买卖，按成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；三）土地使用权交换、房屋交换，按所交换土地使用权、房屋的价格差额。六、契税的税率国家规定契税的税率为3 %5 %。广东省现行的契税税率定为3 %,其中对个人购买自用普通住 房暂减半征收契税，即税率为 1.5 。首次购买9
4、0 平方米及以下普通住房的个人在2008年11月1 日后 （含当天）签订购买合同的,暂同一按 1% 税率征收契税。上述普通住房标准应同时满足以下三个条件：1、住房小区建筑容积率在1.0 以上；2、当套住房建筑面积 144 平方米（含 144 平方米）以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.2 倍（含1.2 倍）以下。七、契税的应纳税额应纳税额=计税依据X税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的,应当按照纳税义务发生之日中国人民银 行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。八、契税的纳税时间 纳税人应在签订土地、房屋权属转移合同或者是取得其他具有土地、房屋权属转
5、移合同性质凭证之日起 10 天内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内交纳税 款。合同性质凭证是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省级人民政府确定的其他 凭证。九、契税征收的特别规定（一）公民继承土地、房屋不属于土地、房屋权属转移的范围,因此,不征收契税。国家、法人及其 他组织不能作为土地、房屋的继承人,但可作为接受房产的受赠人。非继承人承受遗赠房屋,属于赠与性 质,应按赠与行为征收契税。（二）债务人以土地 、房屋权属抵债属于土地使用权出售或房屋买卖,债权人应到土地房产部门办理 房地产权属变更手续,因此,视同土地使用权转让和房屋买卖征收契
6、税。（三）单位、个人因突出贡献或者参加社会活动（例如抽奖等）而获得奖励的土地、房屋,属于无偿 转移,视同土地使用权转让、房屋赠与征收契税。（四）土地、房屋权属交换,双方的土地、房屋权属均发生转移,并且都是权属的承受者,因此,都 是契税的纳税人。征收契税时按照差额计征,交换价格不等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他 经济利益的一方交纳税款；交换价格相等的,双方均免交契税。十、契税的减免税政策（一）根据中华人民共和国契税暂行条例规定,有下列情形之一的,减征或者免征契税：1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事 设施的,免征。2 城镇职工经县以上
7、人民政府批准，在国家规定标准面积以内第一次购买的公有住房，免征。3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。4 财政部规定的其他减征、免征契税的项目：（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征 契税，由省级人民政府确定。（2）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（3）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国 驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经 外交部确认，可以免征契税。（二）根据国家税
8、务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函 1999 391 号） 规定：“因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征 税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税”。（三）根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税 2003 184 号） 的规定（执行至 2005 年 12 月 31 日）：1 企业公司制改造 非公司制企业整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）、股份有限公司，或者有限责任公司整体 改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国
9、有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企 业（公司）在新设公司中所占股份超过 50 的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋 权属，免征契税。2 企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或者向其职工转让部分产权， 或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企 业的土地、房屋权属，免征契税。3 企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原 合并
10、各方的土地、房屋权属，免征契税。4 企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原 企业土地、房屋权属，不征收契税。5 企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业 30 以上职工的（指 买受人或承受人按照国家有关规定对职工进行合理补偿，并签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以 及按照劳动法落实相关政策，下同），对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安 置原企业职工的，免征契税。6 企业关闭、破产企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、 破产企业土
11、地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡 妥善安置原企业 30 以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。7 其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属， 免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。（四）根据国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税（国税函 2002 622 号） 的规定：对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完
12、成交易的，如购房者已按规定纳契税， 在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。（五）根据国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知（国税发 1997 176 号）的 规定，凡 1997 年 10 月 1 日前已签订房地产权属转移合同，但未办理缴纳契税手续的，对其征税处理仍 按原政策执行，其中，土地使用权转移不征契税。十一、广州市的契税征收管理（一）征管依据1 中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则；2 中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则；3 广东省契税实施办法；4 国家、省、市对契税征收的其他规定。（二）征管机关1 广州市财政局负责全市的契税征管工作。2 坐落在越秀区、东山区、
13、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、芳村区的土地和房产权属 转移的契税征收由广州市财政局第一分局具体负责，征收点设在珠江新城华就路 31 号二楼广州市房地产 交易中心大厅内，共有 8 个窗口办理，咨询电话： 37585094 。3 坐落在经济技术开发区（含保税区）、番禺区、花都区、增城市、从化市的土地和房产权属转移 的契税征收由所在地的区、县级市财政局具体负责。（三）缴纳契税需提供的资料1 新购商品房缴纳契税需提供的资料包括：房管部门提供的房屋交易登记证明书并附鉴证过 户结案情况表、商品房买卖合同或商品房预售合同；已预缴 50 契税的，提供 预缴时的 广 东省契税纳税税申报表。2 购买二手
14、房缴纳契税需提供的资料包括：房地产证、房地产买卖申请表、房管部门提供 的房地产价格审核书。3 转让楼花缴纳契税需提供的资料包括：房管部门提供的房地产交易情况表、预售房地产转让 登记记录、 商品房买卖合同；出让方已预缴 50 契税的，提供 预缴时的 广东省契税纳税税申 报表。4 缴纳土地契税需提供的资料包括：房管部门提供的土地出让金收款通知书、国有土地使用 权出让合同。5 房产赠与缴纳契税需提供的资料包括：房地产证、赠与公证书、房管部门提供的房地 产估价答复书。6 拆迁征用补偿房屋缴纳契税，根据房管部门直接提供房产登记的资料。7 购买拍卖的商品房缴纳契税需提供的资料包括：购买一手房的，房管部门提
15、供的房屋交易登记 证明书、预售商品房买卖过户登记凭证、预售合同结案情况表， 商品房预售合同，拍卖行提供 的拍卖成交确认书，已预缴 50 契税的提供 预缴时的 广东省契税纳税税申报表 ； 购买二手 房的，房地产证（ 已注销房地产证的提供查册表） ， 拍卖行提供的拍卖成交确认书，人民 法院提供的民事裁定书，房地产登记申请表。纳税人提供以上资料时（房管部门直接提供的除外），需提供原件和复印件， 收件时核对原件。 复 印件应注明“此件由纳税人提供”，单位纳税的盖公章，个人纳税的盖私章或签名。（四）申办契税减免税、退税的资料1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设 施 申请免征契税需提供的资料：（1）申请 免征契税 的报告（主送契税征收部门）；（2）上级主管部门加具意见；（3）机关、事业单位、社会团体的法人代码证；（4）事业单位近期的会计报表；（5）上级部门批准购房文件；（6）属新购商品房的，提供商品房买卖合同；属旧房转让的，提供房地产证 、房地产价 格审核书、房地产买卖登记申请表、 房地产买卖合同；属土地出让的，提供土地使用权出
