某物流中心建设项目可行性实施报告

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1、某物流中心建设项目可行性研究报告目录第一章 项目概况 51.1 项目概述 . 51.2 项目申请编制依据与研究围 61.3 编制依据 61.4 可行性研究报告研究围 71.5 项目提出的背景 . 81.6 项目建设必要性 . 81.7 项目市场需求分析 . 111.8 项目场址 . 131.9 建设条件 . 141.10 项目规划方案 . 161.11 项目建筑设计 191.12 配套辅助工程 . 211.13 项目组织管理与劳动安全卫生 291.14 项目实施进度计划 351.15 工程招投标 . 35第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 402.1 发展规划分析 . 402.2 产业政

2、策分析 . 402.3 行业准入分析 . 41资源开发及综合利用分析 项目节能分析 用能标准和节能规 . 能耗状况和能耗指标分析 节能措施和节能效果分析 节能分析结论 . 环境和生态影响分析 . 设计依据及标准 . 4244.44454850 5151周围环境质量现状 . 51施工期环境影响及治理措施 52运营期环境影响及治理措施 53第三章第四章4.14.24.34.4第五章5.15.25.35.45.5第六章6.16.26.36.46.5第七章7.17.2第八章生态环境影响分析 . 54经济影响分析 55投资估算 . 55资金筹措 . 60经济效益分析 . 60财务评价结论 . 64行业影

3、响分析 . 65社会影响分析 66社会效益分析 . 66社会风险及对策分析 . 66结论和建议 688.1 结论. 688.2 建议. 69第一章 项目概况1.1 项目概述1.1.1 项目名称 某物流中心建设项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 项目承办单位某房地产开发1.1.4 项目建设地点* 市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与 309 国道改线工程交叉口西南角。1.1.5 项目建设规模和容项目占地 84789.04 平方米，总建筑面积为 182329.79 平方米，其中， 商贸物流区总占地面积 62645.71 平方米，总建筑面积 125791.79 平方米， 地上建筑面积为 83051.

4、36 平方米，地下建筑面积为 42740.43 平方米，容 积率为 1.33 ，绿地率 32%，物流区停车场占地面积为 3744平方米； 住宅区 总占地面积为 18597.29 平方米，总占地面积 56538 平方米，其中，住宅建 筑面积为 54648平方米，商业建筑面积 1890 平方米，总户数 720户，容积 率为 3.04 ，地下停车位 385 个，绿化率 39%。主要建设容： 本项目共分为两个区， 其中一区为住宅区位于项目南侧， 商贸物流区位于项目区北侧。配套建设给排水、采暖及供电工程。1.1.6 项目建设期限2012年 3月 2014年 2月，项目总工期 2年。1.1.7 项目总投资

5、拟建项目总投资约为 65024.29 万元，其中建筑安装工程费用为36329.89 万元，工程建设其他费 23877.89 万元，基本预备费 4816.61 万 元。1.1.8 项目建设资金来源 资金来源：自筹资金。1.2 项目申请编制依据与研究围1.3 编制依据1、中华人民国城乡规划法2、产业结构调整指导目录（ 2005 年本）；3、国家物流业调整和振兴规划；4、投资项目可行性研究指南（中国电力出版）；5、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价；7、省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；8、* 市国民经济和社会发展“十二五

6、”计划和 2015年远景目标规 划纲要；9、 * 市总体规划（ 20092020）；10、关于编制某物流中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；11、项目单位提供的有关资料。1.4可行性研究报告研究围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地分析6、环境和生态影响分析7、经济影响分析&社会影响分析9、项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标一一一建设规模1项目用地面积平方米84789.042项目建筑面积平方米182329.79二商贸物流区1总占地面积平方米62645.712总建筑面积平方米125791.792.1

7、地上建筑面积平方米83051.362.2地下建筑面积平方米42470.433停车场占地面积平方米37444容积率1.335绿化率%32三住宅区1总占地面积平方米18597.292总建筑面积平方米565382.1住宅建筑面积平方米546482.2商业建筑面积平方米18903总户数户7204容积率3.045地下停车位个3856绿地率%39四项目总投资万元项目建设期月1.5项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市 商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民 就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中，由于大 中型商贸物流中心服务项

8、目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一 次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。1.6项目建设必要性1.6.1符合国家的产业政策根据国家产业结构调整指导目录（2005年本），该项目符合第一类 鼓励类第二十五项“其他服务业” 第 1 条“电子商务、现代物流服务体系 建设及以连锁经营形式发展的中小超市、 便利店、专业店等新型零售业态” 项目属于国家鼓励发展类。为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和 谐社会中的作用，省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在加 快发展服务业中指出： 规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、 集运、商贸、金融服务在的现代物流枢纽，

9、支持大型物流企业整合重组存 量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物 流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业 政策。1.6.2 项目的建设有利于加快 * 市服务业的发展* 市地处省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为省经济发展最 具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合 理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本工程不仅是 * 市商贸设施建设重点项目，也是 * 市物流产业建设发展的组成部分，在 建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系

10、， 进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第 三产业的全面发展，推动 * 市区域经济的平稳快速发展。1.6.3 符合地区政策和发展规划 经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的 推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境 和日益完善的配套服务， * 市经济得到了迅猛发展。 * 市委、市政府在 * 市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推 动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发 展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动 特大城市形成以服务经济为主的产业结构。

11、因此该项目的建设符合 * 市发展政策和发展规划。1.6.4 项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需 要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任 务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关 系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工 作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关 系人民生活水平的提高，关系国家的久安，不仅是重大的经济问题，也是 重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治 国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民

12、转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临 就业，我国就业形势严峻。 21 世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改 革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当 前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力 供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问 题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消 费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过 项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资

13、金流，以及产品加工、 房地产开发、运输、 金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整， 调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当 地的就业机会，推动区域经济的快速发展。1.6.5 促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要 项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、 仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、 旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品 制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展， 促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相 关产业的发展

14、，拉动地方经济增长。综上所述，该项目的建设是十分必要的。1.7 项目市场需求分析1.7.1 从宏观政策分析 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地 产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满 足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 中华人民国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要 中提出“ 鼓 励发展所有制形式和经营业态多样化、 诚信便民的零售、餐饮等商贸服务” 根据国家产业结构调整指导目录 （2005 年本 ），本项目建设符合第二十 五款“其他服务业”第 1 条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁 经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国 家重点鼓励发展的产业。1.7.2 从消费需求分析* 市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大需战略，保持 经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需 求作为扩大需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济 的发展。2011年，全市地区生产总值累计完成 1135.1亿元