《创新发展模式+稳重求进》由会员分享，可在线阅读，更多相关《创新发展模式+稳重求进（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、实行精细化管理 稳中求进一、 工作回忆(一) 房地产克服市场剧烈下滑，基本完毕工作任务是调控深化年,新国八条、一房一价、准备金及利率上调等限购、限贷的深化调控政策陆续出台,房地产市场逐渐转冷。集团拟定了“回避政策，保证钞票,灵活操作”的方针,地产业灵活手段、积极促销,通过抢市场、抢资金、抢贷款，实现良好业绩。江苏地产抢市场,提前开盘销售“尚苑”组团，开盘当天成交142套，在后续的销售中及时调节推广方略,组织活动营销，全年实现销售比例是3% 回款比例是9.%,销售回款完毕筹划12%。大连地产在工程组织上实行了壹品天城、金石谷会所、沈阳等项目的工程建设，在销售工作上加大对各项目库存剩余产品的解决,
2、天城销售面积完毕筹划122%,漫谷销售回款完毕筹划112，星海销售金额完毕筹划的。积极推动壹品漫谷和壹品星海的产权纠纷解决。在克服严峻的市场形势,顺利完毕壹品天城和海尚壹品的交房工作，集团地产合计交房230套，实现交房面积21万平。(二) 差别拿地,丰富产品供应类型,集团相继获得了苏州工业园区唯亭项目、沧浪区石湖；沈阳金廊项目的土地开发权。获取的土地中唯亭项目为刚需产品;石湖项目为高品位别墅；沈阳金廊项目为综合体，在周期性的市场波动和调控政策下,集团地产业务差别化的产品供应类型，即避免了产品单一的市场风险，也为将来的跨越式发展积攒了经验。沈阳金廊项目的开创了集团地产通过股权收购来实现土地获取的
3、拿地模式，也开将增进集团地产和商业业务的双发展，切实实现以房地产业务开发带动商业发展的集团战略。(三) 完毕集团地产业务部门调3组,形成集团地产管理架构 基于集团地产业务的发展规定,，对集团地产业务部门的项目发展部和成本控制部两个部门的调节，同期新组建了市场营销部、工程管理部、规划设计部三个部门。搭建了完善的地产业务管理平台，形成集团地产业务管理架构,增进地产业务全面协同发展。年内，集团规划设计部、工程管理部、市场营销管理部、成本控制部借鉴学习了万达、万科、远洋、龙湖等优秀地产集团的业务管理制度，参照了一线地产公司的珍贵管理经验,结合自身公司状况,分别新增完善了市场营销管理制度、成本管理制度、
4、工程进度管理制度、工程安全管理制度、工程质量管理制度、规划设计管理制度。形成了大连友谊集团房地产业务全流程的管理制度,以制度来保障运营，从而增进集团地产业务稳健发展。 实行工程联检制度,定期组织工程联检,对集团所属在建项目从质量、进度、安全、现场资料等方面进行全面检查,形成检查成果通报，限时整治，定期复检。通过联检工作督促各工地现场提高工程质量、把控建设进度、避免安全隐患、保证资料完备。(四) 与世界5强地产公司合伙,外引资金及技术为了迅速扩张集团地产业务规模，借助优秀公司成熟经验和资金减少市场风险,在唯亭土地1月获取后即开展合伙伙伴的寻找，通过不懈的努力，最后与世界500强住友商事达到合伙开
5、发。通过在谈判过程中的努力求取，保证了友谊集团成为合伙公司的大股东,同步拟定了项目操作权。启动了集团地产业务与外资合伙发展的新模式。二、 存在的局限性集团各部室之间、集团与地产公司之间的业务交流通道和机制没有建立完善，制约了集团地产业务的协同发展，管理资源还没有得到最大化运用。信息化在房地产领域实行运用未能实现对数据记录、建设进度的有效控制,基本数据的录入有待完善和补充。成本控制整体有好转，但在建项目成本增长的无筹划性和随意性仍然存在；工程管理部的成立对工程项目现场管理有提高,但与先进公司仍有差距。设计管理存在应变力不强,沟通、服务、跟进意识不强,设计成果滞后。无手续动工的存在,增长了公司运营
6、风险。受政策和换届影响,河北公司唐山项目的曙光楼一期项目地块拆迁筹划进程受阻。三、 工作总体安排目前经济形势及市场形势极为严峻,全球经济受欧债危机的影响面临二次探底的风险,中国经济的出口、投资乏力，货币政策在稳增长和抑通胀之间谋求平衡,中国经济面临硬着陆的风险。今年政策的总体基调是积极财政政策和稳健货币政策，保持宏观经济政策的持续性和稳定性,解决好保持经济平稳较快发展、调节经济构造和管理通胀预期三者关系。在“坚持房地产调控政策不动摇增进房价合理回归”的基调下,房地产仍然是政策调控年，有局部反弹的机会,但无整体反转的也许。总的指引思想是：建立以资金管理为核心的运营模式，优化资金构造,强化资金导向
7、,创立“商业地产”产业发展模式，以地产开发为平台,整合商业及酒店业联动跨区域发展重要工作举措是:(一) 合理安排项目开发建设进度，优化资金基于房地产市场的不拟定性,采用稳健的运作模式,稳中求进,根据“该快则快，该慢则慢，该停则停”的指引思想,客观分析项目的现状及市场前景，合理安排项目的开发建设,形成建设上市的梯队，将资金集中投放到出效益的项目,达到资金的迅速周转，增长资金使用效益，避免浮现大量占用资金而无法回现的现象。对已动工建设及无历史和土地问题的海尚壹品、壹品天城、富丽华国际、沈阳友谊商城项目,要加速开发，一刻不耽误，迅速进入市场。对于市场压力较大的邯郸、唯亭项目则采用“快办手续慢开发”的
8、方略来回避调控周期,减少资金投入,放缓建设速度,但在过程要密切关注市场及客户的变化,锁定目的客群,一旦市场条件具有，迅速投入,迅速产出。对于市场条件不具有及有历史和土地问题和的金石谷、石湖、东港项目，停止投入,着力解决历史问题和土地问题，开发手续加快办理,视市场形势变化,把握启动时机。石湖及东港项目在要积极推动合伙融资事宜。(二) 提高友谊产品力,形成产品线可复制开发在,我们要进一步清晰我们对项目选择的鉴定原则,有所为,有所不为,集中优势资源摸索、形成、发展我们友谊的核心产品。在这里我们做一种明确：在资金方面,我们要从动款开始计时间，缩短周期、加快回现,尝试在一种项目中以商铺销售来实现自持商业
9、资金平衡的新产品开发模式。占用资金量大而无法迅速回现的项目不考虑;在产品上，集中发展集团的商业地产，友嘉广场、友谊广场、友谊商城、友嘉超市等产品形态，有合适条件就上，规模可大可小,地块可近可远,适合做什么我们就做什么,超过100的高层项目明确不考虑。在项目开发周期上,整体控制开发周期在4个月内，地产要在加快友谊的短、平、快的商业地产产品的研发工作,在15个月完毕项目全开发周期。集团地产现进入的跨区域、多类型产品发展阶段,房地产开发业务分别落地大连、苏州、沈阳等都市，将来尚有望新增邯郸、唐山等都市，产品类型已波及刚需住宅、高品位住宅、高品位公寓、别墅、都市综合体。地产要关注并积极研究市场差别及各
10、产品类型的目的客户。理解消费特性,进行产品研发设计,提高产品力,做出适销对路的产品，在过程中积极总结经验,建立模式,形成可复制的产品线，不断积累完善。(三) 信息化建设,提高管理精度，加快决策速度完善、提高房地产信息管理系统的建设、运用,完毕地产项目开发的业务管理、考核及数据记录由静态半手工管理到动态信息自动化管理的转变。将项目进度管理、成本控制、销售控制、资金运用、数据记录、知识成果等信息通过信息系统的实行有效的统一起来,实时的掌握项目的动态,缩短信息反馈周期，提高管理精度,加快决策速度,形成经验积累,建立高效的决策支持系统,迅速应对市场变化。(四) 实现友谊的大平台运营,创新合伙发展模式这
11、是一种合伙共赢的年代，在剧烈的市场竞争，多元的全域竞争格局中，竞争的成败或利润的多少,往往取决于伙伴的数量和质量。因此,要树立“交好朋友，办好事”的工作思路，建立战略合伙伙伴。这是协助我们公司转型升级的重要外力,通过战略合伙，与行业领先的和具有代表性的公司合伙,实现技术、资金、平台的融合、提高,增强公司的竞争力,减少公司运营风险,实现“11 2”的价值发明。集团地产业启动了与外资公司合伙项目开发的新运营模式,带来资金的同步，也带来了先进的开发理念，这种合伙要在集团推广，地产公司要加大实行力度，在完毕石湖及东港项目的战略合伙伙伴引进工作，减少集团的资金投入。在项目开发建设方面,要变化思路,建立的
12、新型的合伙关系。将老式的甲乙方关系转变为战略合伙伙伴，让合伙公司在“人、财、物”方面向我们倾斜，在开发上予以我们更多的支持和协助。同步我们要建立合伙供应商的评价机制，形成优秀合伙供应商名录,做到好坏有别。优先选择那些能和友谊长远发展,真诚相待的合伙伙伴,至于在合伙中有不负责任行为的公司，要坚决的排除，不予合伙。万达的“订单地产”业内闻名,以实际客户需求来实现地产开发定制的模式，真正将客户需求和产品设计紧密结合。我们在经营型物业如写字楼、商铺的开发、建设、销售上，要借鉴学习万达的“订单地产”，形成友谊特色的“大客户营销模式”。争取在经营类、销售类物业的开发设计之初，就能拟定主力客户，形成定向开发，在项目开发上减少盲目投资，减少二次调节,减少金融风险。集团各经营单位都要积极挖掘、储藏，共同运用好大客户资源，强化营销意识,迅速做大友谊的经营平台,抢占市场份额。
