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1、房地产开开发各环环节税收收政策详详解之拿地阶阶段业务务从事事房地产产开发的的企业，应应按规定定向主管管地方税税务机关关缴纳营营业税、企企业所得得税、土土地增值值税、城城市维护护建设税税、土地地使用税税、房产产税、车车船税、印印花税、个个人所得得税、教教育费附附加等地地方税收收（费）。同同时房地地产开发发存在土土地取得得、前期期规划、施施工、销销售、竣竣工等环环节，各各个环节节的税收收问题存存在不同同的侧重重点，笔笔者以房房地产开开的各环环节为线线索，详详解房地地产企业业的税收收政策，以以供纳税税人参考考。一、拿地地阶段房地地产开发发企业在在项目开开发前，通通过各种种途径获获得国有有土地使使用权
2、，涉涉及到的的地方税税种主要要有：契契税、耕耕地占用用税、印印花税、城城镇土地地使用税税。（一）契契税国有土地地使用权权出让、土土地使用用权出售售、房屋屋买卖的的计税依依据为成成交价格格。契税税的纳税税义务发发生时间间，为纳纳税人签签订土地地、房屋屋权属转转移合同同的当天天，或者者纳税人人取得其其他具有有土地、房房屋权属属转移合合同性质质凭证的的当天。1、直直接取得得国有土土地使用用权成为为纳税义义务人契税税的纳税税义务人人是境内内转移土土地、房房屋权属属，承受受单位和和个人。即即境内土土地使用用权、房房屋所有有权发生生转移时时，承受受的企业业、事业业单位、国国家机关关、军事事单位、社社会团体
3、体、其他他组织和和个体经经营者以以及其他他个人为为契税的的纳税人人。因此此，房地地产企业业在项目目开发前前，通过过各种方方式直接接取得国国有土地地使用权权，必然然发生权权属转移移，成为为契税的的纳税义义务人。2、征征税范围围中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例（国国务院令令第2224号）第第二条规规定可知知，国有有土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让，包括括出售、赠赠与、和和交换均均属于转转移土地地权属的的范畴。中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例细则第第八条规规定，下下列转移移方式，视视同土地地使用权权转让、房房屋买卖卖或者房房屋赠与与征税：以土地地、房屋屋权属抵抵债或者者作价投投资、入
4、入股的；以获奖奖、预购购、预付付集资建建房款或或者转移移无形资资产方式式承受土土地、房房屋权属属的；建建设工程程转让时时发生土土地使用用权转移移的；以以其他方方式事实实构成土土地、房房屋权属属转移的的。因此此，房地地产企业业通过出出让、受受让、抵抵债、接接受投资资、受赠赠等直接接取得土土地使用用权，就就属于契契税的征征税范围围。3、计计税依据据财财政部、国国家税务务总局关关于契税税征收中中几个问问题的批批复（财财税字19998996号）第第一条关关于计税税价格问问题规定定，根据据中华华人民共共和国契契税暂行行条例（以以下简称称条例）第第四条第第（一）款款及中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例细
5、则（以以下简称称细则）第第九条的的规定，土土地使用用权出让让、土地地使用权权出售、房房屋买卖卖的计税税依据是是成交价价格，即即土地、房房屋权属属转移合合同确定定的价格格，包括括承受者者应交付付的货币币、实物物、无形形资产或或者其他他经济利利益。因因此，合合同确定定的成交交价格中中包含的的所有价价款都属属于计税税依据范范围。土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让、房屋屋买卖的的成交价价格中所所包含的的行政事事业性收收费，属属于成交交价格的的组成部部分，不不应从中中剔除，纳纳税人应应按合同同确定的的成交价价格全额额计算缴缴纳契税税。财财政部、国国家税务务总局关关于国有有土地使使用权出出让等有有关
6、契税税问题的的通知（财财税2200441334号） 规定：出让国国有土地地使用权权的，其其契税计计税价格格为承受受人为取取得该土土地使用用权而支支付的全全部经济济利益。（一一）以协协议方式式出让的的，其契契税计税税价格为为成交价价格。成成交价格格包括土土地出让让金、土土地补偿偿费、安安置补助助费、地地上附着着物和青青苗补偿偿费、拆拆迁补偿偿费、市市政建设设配套费费等承受受者应支支付的货货币、实实物、无无形资产产及其他他经济利利益。没有有成交价价格或者者成交价价格明显显偏低的的，征收收机关可可依次按按下列两两种方式式确定：1、评评估价格格：由政政府批准准设立的的房地产产评估机机构根据据相同地地段
7、、同同类房地地产进行行综合评评定，并并经当地地税务机机关确认认的价格格。2、土土地基准准地价：由县以以上人民民政府公公示的土土地基准准地价。（二二）以竞竞价方式式出让的的，其契契税计税税价格，一一般应确确定为竞竞价的成成交价格格，土地地出让金金、市政政建设配配套费以以及各种种补偿费费用应包包括在内内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国国家税务务总局关关于明确确国有土土地使用用权出让让契税计计税依据据的批复复（国国税函200096603号号）对北北京市地地方税务务局关关于国有有土地使使用权出出让
8、契税税计税依依据确定定问题的的请示（京京地税地地200091244号）的的批复如如下：根根据财财政部、国国家税务务总局关关于土地地使用权权出让等等有关契契税问题题的通知知（财财税2200441334号）规规定，出出让国有有土地使使用权，契契税计税税价格为为承受人人为取得得该土地地使用权权而支付付的全部部经济利利益。对对通过“招、拍拍、挂”程序承承受国有有土地使使用权的的，应按按照土地地成交总总价款计计征契税税，其中中的土地地前期开开发成本本不得扣扣除。因此此，从上上述文件件来看，房房地产企企业取得得土地的的契税政政策应关关注以下下几点：第一一，以为为取得该该土地使使用权而而支付的的全部经经济利
9、益益为契税税的征税税依据。全全部经济济利息包包括货币币、实物物、无形形资产和和其他经经济利息息，如国国税函20002110944号规定定，以项项目换取取等方式式承受土土地使用用权，属属于契税税征收范范围。又又如国税税函2200443222号规规定，以以土地出出资，属属于契税税征收范范围，即即投资方方以土地地出资，受受让方以以自身股股权作为为支付对对价，计计税依据据则为作作价出资资额。第二二，不得得因减免免土地出出让金，而而减免契契税。国国家税务务总局关关于免征征土地出出让金出出让国有有土地使使用权征征收契税税的批复复（国国税函200054436号号）对北北京市地地方税务务局关关于对政政府以零零
10、地价方方式出让让国有土土地使用用权征收收契税问问题的请请示（京京地税地地200051666号）的的批复规规定，根根据中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例及其其细则的的有关规规定，对对承受国国有土地地使用权权所应支支付的土土地出让让金，要要计征契契税。不不得因减减免土地地出让金金，而减减免契税税。4、间间接取得得土地的的契税问问题房地地产企业业实务中中，通过过企业股股权转让让、企业业合并、企企业分立立等方式式间接取取得土地地使用权权。上述述方式中中，通常常土地权权属没有有发生变变更，一一般不征征收或享享受免征征契税的的待遇。如如财政政部、国国家税务务总局关关于企业业改制重重组若干干契税政政策的通
11、通知（财财税2200881775号）规规定，在在股权转转让中，单单位、个个人承受受企业股股权，企企业土地地、房屋屋权属不不发生转转移，不不征收契契税；两两个或两两个以上上的企业业，依据据法律规规定、合合同约定定，合并并改建为为一个企企业，且且原投资资主体存存续的，对对其合并并后的企企业承受受原合并并各方的的土地、房房屋权属属，免征征契税；企业依依照法律律规定、合合同约定定分设为为两个或或两个以以上投资资主体相相同的企企业，对对派生方方、新设设方承受受原企业业土地、房房屋权属属，不征征收契税税。因此此，房地地产企业业通过重重组方式式取得土土地，存存在契税税的筹划划空间。（二）耕耕地占用用税1、占
12、占用耕地地建房成成为纳税税义务人人占用用耕地建建房和从从事其他他非农业业建设的的单位和和个人，成成为耕地地占用税税纳税人人。因此此，房地地产企业业通过出出让、受受让方式式直接占占用耕地地用于开开发房产产，自然然成为耕耕地占用用税纳税税人。但在在原中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国发119877277号）不不适用外外商投资资企业，因因此，中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份
13、制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征征税范围围中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）第第二条规规定，耕耕地主要要指种植植农作物物的土地地。3、计计税依据据中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）第第四条规规定，耕耕地占用用税以纳纳税人实实际占用用的耕地地面积为为计税依依据。4、纳纳税义务务时间经批批准占用用耕地的的，耕地地占用税税纳税义义务发生生时间为为纳税人人收到土土地管理理部门办办理占用用农用地地手续通通知的当当天。（三）印印花税对
14、土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税，按按所载金金额万分分之五贴贴花。1、土土地使用用权出让让、转让让合同按按产权转转移书据据征收印印花税房地地产企业业以出让让、受让让方式取取得土地地，须签签订土地地使用权权出让合合同、土土地使用用权转让让合同。根根据财财政部、国国家税务务总局关关于印花花税若干干政策的的通知（财财税2200661662号）第第三条规规定，对对土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税。2、开开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免印印花税财财政部、国国家税务务总局关关于廉租租住房经经济适用用
15、住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知（财财税220088244号）规规定，开开发商在在经济适适用住房房、商品品住房项项目中配配套建造造廉租住住房，在在商品住住房项目目中配套套建造经经济适用用住房，如如能提供供政府部部门出具具的相关关材料，可可按廉租租住房、经经济适用用住房建建筑面积积占总建建筑面积积的比例例免征开开发商应应缴纳的的印花税税。（四）城城镇土地地税以出让或或转让方方式有偿偿取得土土地使用用权的，应应由受让让方从合合同约定定交付土土地时间间的次月月起缴纳纳城镇土土地使用用税；合合同未约约定交付付土地时时间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。土地地使用税税以纳税税人实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，依照照规定税税率计算算征收（具具体税率率参照当当地规定定）。1、使使用城镇镇土地成成为纳税税义务人人中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第177号）第第二条规规定，在在城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人
