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1、目录中英文摘要1一、引言2二、房地产上市企业绩效评价指标体系建立3（一）财务指标选用3（二）财务指标主成分处理41环节142环节243环节344环节44(三)确定和解释主成分5（四）构造财务状况综合评价指数5(五) 估计上市企业财务状况综合评价指数，然后排序5三、房地产上市企业绩效评价实证研究5（一）样本选择5(二) 样本财务数据6（三）评价措施71有关系数检查82. F综合值9四、成果检查10五、结论11参照文献12房地产上市企业经营绩效评价记录031 齐丽荣 指导教师 胡荣华中英文摘要摘要：上市企业经营管理业绩可以通过一系列指标来反应,但这些指标只能反应企业经营活动中某时刻某个方面状况。在
2、此基础上引入因子分析模型,并构建评价上市企业经营业绩指标体系,然后应用该模型对我国房地产上市企业经营业绩做实证研究,最终得出研究结论,并指出了由于会计信息失真等原因存在,使得该研究措施存在某些局限性,从而在一定程度上影响了研究成果现实指导意义。关键词： 财务指标 因子分析 房地产 上市企业 经营绩效Abstract：Business performance of public company can reflect by a series of financial Indexes,but these indexes can only reflect a kind of situation at
3、 enterprises operation respectively. The eficiency of these methods are then discussed,on the basis of which the model of factor analysis is introduced and a index system of evaluation is constructed.This model is applied to the empirical research an business performance of listed real estate compan
4、ies.A conclusion is finally reached and the limitation of this model is pointed out.Keyword: financial indicator factor analysis real estate listed companies fare performance一、引言房地产是我国国民经济支柱产业之一。自1998年以来，我国房地产业飞速发展，全国房地产开发投资每年以超过20%速度增长，销售额平均增长率更是到达了27%以上，增长速度远高于GDP增长。尤其是到了上六个月，伴伴随我国宏观经济形式良好发展以及申奥、入
5、世、住房改革深化等各项有利原因刺激，全国房地产市场形成了以住宅为主导投资热潮，国房景气指数一路上扬。行业蓬勃发展给业内诸多企业带来了新机遇，增进了房地产企业业绩迅速提高。 到了，房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29.7%,对GDP奉献到达了2.5个百分点。以来由于宏观调控原因影响,房地产开发投资增长速度虽然逐月下降,但根据国家记录局记录数据,全国合计完毕房地产开发投资6055亿元,同比仍增长了28.6%.房地产业繁华局面吸引了越来越多非房地产业上市企业介入其中,为已经红火异常房地产业又加了一把柴。房地产发展与壮大在资本市场同样体现很抢眼。从1991年深万科在深圳交易所上市以来，通过十几年
6、艰难发展，截止到8月，沪深两市共有房地产上市企业55家，开发区类企业18家。从房地产上市企业中报状况来看，虽然由于地产开发周期比较长,盈利存在着一定滞后性，但从目前房地产板块业绩在整个市场中还是很突出,并且整个行业还处在发展阶段,就从该板块业绩增长速度上,已经可以看出它未来发展潜力了。此外，房地产板块主营业务收入、净利润等指标较去年同期有了大幅度提高,并且其同比增长率要远远高于市场平均水平,但仍有少数企业每股收益和净资产收益却大大低于所有上市企业平均值，盈利能力与资产实力不符，整体盈利能力低，企业业绩体现差强人意，与行业走势背离较大。在房地产业如此繁华状况下，房地产上市企业运行状况究竟是怎么样
7、呢？本文将对房地产上市企业经营绩效做分析与评价，以期对房地产上市企业有个清晰对认识。所谓企业绩效评价（Performance Valuation），是指运用数理记录和运筹学原理，采用特定指标体系，对照统一原则，按照一定程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间经营效益和经营者业绩作出客观、公正和精确评价。本文之因此选用房地产上市企业作为企业绩效评价样本，是基于如下理由：首先，房地产行业作为一种经典资本密集型产业，受宏观经济政策影响非常大。中国商用土地使用政策、金融政策不停调整以及加入WTO等宏观经济环境变化，对房地产影响是全方位。开发企业、金融机构、中介代理机构、物业管理企业、建筑工程承包
8、商都会在不一样程度上感受到新机遇、挑战、压力和冲击。房地产企业怎样提高绩效，培育和提高竞争能力已是业界广泛讨论话题。 另一方面，上市企业作为国有企业改制上市龙头企业，具有一定代表性，且其定期向外提供财务汇报，资料与数据易于搜集。二、房地产上市企业绩效评价指标体系建立（一）财务指标选用针对房地产上市企业绩效评价，目前有诸多种分析措施，对应有诸多指标被运用。那么建立绩效评价指标体系就是首先需要处理问题。在张波房地产上市企业经营绩效评价一文中采用了两阶段DEA模型，将绩效分解为效率和有效性两个指标乘积；在房地产行业上市企业绩效评价实证研究一文中作者采用了多元记录中因子分析措施，由回归记录出因子得分得
9、分越高阐明上市企业绩效水平越高。本文选用了一系列财务指标来进行探讨。由于房地产业是在改革开放政策条件下发展起来新兴行业，而财务是企业关键内容，更是目前企业工作中最微弱环节。尤其是在加入WTO后来，房地产企业财务面临更大挑战和威胁。因此本文重要通过财务指标来探讨房地产上市企业经营绩效。现代财务管理理论认为，企业财务状况重要取决于企业盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力。在美国财务学研究和实践中,被广泛应用于财务评价指标体系入选财务比率要能反应这四个方面财务状况。在国内,1999 年6 月,财政部、国家经贸委、人事部、国家计委等四部委联合颁布了国有资本金效绩评价规则,其中工商类企业绩效评价指标体
10、系也反应了企业上述四个方面财务状况。借鉴以上两个财务评价体系,并根据我国上市企业财务特点及选定财务比率要能反应上述四个方面财务状况规定,特选定7个财务比率作为分析指标: 每股收益; 总资产酬劳率= 利润总额/ 总资产; 营业利润率= 主营业务利润/ 主营业务收入; 总资产周转率= 主营业务收入/ 平均总资产,平均总资产= (期初总资产+ 期末总资产) / 2 ; 速动比率（流动资产存货）/流动负债；流动比率; 现金净流入。以上指标具有同趋势性,并且同为正指标,其数值越大,表明企业财务状况越好。 （二）财务指标主成分处理1环节1设上市企业数为n ,选用财务比率共有k个, , , ,代表第i 家企
11、业第j 项财务比率数据(i = 1 ,2 , ,n ;j = 1 ,2 , ,k) ,并对进行原则化处理。原则分t=（xi-）/2环节2计算原则化后财务比率i 与财务比率j 之间有关系数 ,得到有关系数矩阵为R = () 。3环节3计算R 特性值和特性向量u。由于R为正定矩阵,故其特性值都是非负数,将它们依大小次序排列为: 0 ;应对于特性向量为(i = 1 ,2 , k) 。4环节4作主成分, , ,它们是, , ,线性组合,组合系数为 特性向量为 (i =1 ,2 , ,k) 。Z1 方差最大, , , 方差依次递减,由于就是方差,故由特性值可求得各主成分奉献率及合计奉献率:=/ = （i
12、，m=1,2，k）是主成分保持原始数据信息总量比重; 是主成分至 保持原始数据信量比重。(三)确定和解释主成分在构造上市企业财务状况主成分之前,先要设定但愿主成分所包括总体信息程度,即合计奉献率。例如,但愿主成分提供95%以上信息,则规定95%。这样s个主成分, , ,便包括了本来指标 至95 %以上信息,变量数也由k 个减为s 个。在确定了选择s 个主成分之后,要根据主成分计算成果,结合定性分析对各主成分赋予新意义和合理解释。主成分是原始财务比率线性组合,在这个线性组合中各变量系数有大有小,在正有负。一般而言,线性组合中系数绝对值大财务比率表明其对该主成分属性做出了较大奉献,若几种财务比率系
13、数相称时,则认为这一主成分是这几种财务比率性质综合。（四）构造财务状况综合评价指数设选择了s 个主成分,则构造上市企业财务状况综合评价指数P 为P = + + +( 为奉献率) ( *)(五) 估计上市企业财务状况综合评价指数，然后排序将上市企业样本原则化后财务比率数据代入各主成分线性体现式得到各主成分数据,再根据综合评价指数体现式( * ) 得到企业财务状况综合评价指数F值,指数越高代表企业财务状况越好,相反,越低则企业财务状况越差。三、房地产上市企业绩效评价实证研究（一）样本选择对于目前中国证券市场沪、深两市房地产上市企业究竟有多少家，一直是个较有争议问题，难有一种精确界定数字，各家分析机
14、构提供数据也不完全一致。目前，按证券界一般原则，房地产上市企业大体可分为三大类，一类是重要从事住宅类开发上市企业，例如深万科（000002）；一类是重要从事开发区开发上市企业，例如长春经开（600215）；一类是综合类房地产上市企业，例如中远发展（600641）等。这三类加起来话总数大概有55家。本次研究样本选择本着全面、客观原则没有再对这55家企业进行划分，将对这55家上市企业进行研究。(二) 样本财务数据根据前面构造房地产上市企业绩效评价指标体系，我们用A表达每股收益、B总资产酬劳率、C表达营业利润率、D表达总资产周转率、E表达速动比率、F表达流动比率、G表达现金净流入。记录数据见表1。表
15、1 房地产上市企业财务数据表()名称代码ABCDEFG人福科技6000790.250.060.380.390.970.7083198创光科技6001930.050.163.490.250.900.0545506物化股份6002470.110.251.840.181.360.83188836北京城建6002660.240.076.450.21.230.29733163天房发展6003220.050.093.490.171.830.25264100天鸿宝业6003760.150.237.550.911.720.64132281金地集团6003830.480.263.10.472.030.37280020东华实业6003930.140.241.78
