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1、0第一章 导论一、土地经济学概述1.研究领域：土地资源利用：土地资源的规划与计划土地的集约利用、区位利用和规模利用土地的可持续利用土地财产制度：土地的所有制度土地的使用制度土地的国家管理制度土地流转：土地市场的建立及其供求关系土地流转中的收益与分配2.关系：土地资源合理利用是研究土地用途的根本目的。土地资源作为生产力的基本要素，投入生产过程中必须在一定的财产制度下进行，因此建立合理的财产制度是土地合理利用的根本保证。在土地利用中必然发生土地资产流转及收益分配问题，因此确定土地流转条件、合理分配土地收益、协调好各方面的关系是保证土地合理利用的重要手段。二、土地概述1.特点：自然属性和社会属性自然
2、属性：a位置固定性（人类利用土地要就地利用，因地制宜）b面积有限性（要节约用地和集约用地）c质量差异性（因地制宜，利用各类土地）d功能永久性（在合理利用土地的前提下，合理利用）社会属性：a土地供给的稀缺性（要珍惜土地）b土地利用方式的相对分散性c土地利用方向变更的困难性d报酬递减的可能性（找合理的集约度）e土地利用后果的社会性（由于土地利用后果的社会性，所以土地利用应该受到国家的严格管理）2.土地功能：生产功能、承载功能、资源功能3.土地的分类：按土地用途现状进行分类：二级分类体系（1984年）和三级分类体系（2001年）二级分类体系：把全国土地划分八大类（一级类型）包括：耕地、园地、牧草地、
3、林地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用地（以下为作业）三级分类体系：一级类型分为三大类，包括农用地、建设用地和未利用土地。二级类型分为15类，农用地分为耕地、园地、草地、林地和其他农用地；建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、公用设施、公共建筑、住宅、特殊用地、交通用地和水利建设用地；未利用土地包括水域和未利用土地。第二章、土地市场一.概述1.特殊性：土地没有价值，有特殊的使用价值，从而产生价格。数量有限，位置固定。2.特点：市场的地域性或区域性、不充分性、供给的滞后性、低效率性、政府管制比较严格3.建立土地市场的必要条件：a良好的市场经济外部环境b土地产权明晰（土地市场运行的基本条件）
4、c发达的土地金融市场（土地市场运行的推动剂）d完善的土地法规e良好的市场中介机构（土地市场运行的润滑剂）二.中国土地市场体系1.必要性：a土地市场是合理配置土地资源的有效途径（行政划拨无偿、无期限、无流转）b土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分c土地市场是加强土地管理、保障土地权益的基本前提2.特点：a中国土地市场是政府驱动型市场b目前中国城市土地市场占主导地位c城市土地市场是垄断竞争型市场d土地企业改制中实行政策性“入市”三、城市土地市场1.土地使用权出让市场（一级市场）土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让
5、金的行为。a市场主体：买卖的双方（卖方：受国务院委托的市、县人民政府；买方：中国境内外的公司、企业、其他组织和个人）市场客体：买卖的对象（一定年期的土地使用权）b方式：协议（不公开）、招标（半公开）、拍卖（完全公开、完全公正）c.特点：垄断d各类用地的最高出让年期是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2.土地使用权转让市场：土地使用权转让：是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。a主体：拥有土地使用权的使用权人，一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人客体：剩余年期的土地使用权或可以转让的土地使用
6、权b方式：出售、互换、赠与c特点：竞争3.土地使用权租赁市场土地使用权租赁：是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 国有土地使用权租赁：出租土地的人是所有权人 土地使用权出租：使用权人把使用权出租出去a主体：土地所有权人和土地使用权人 客体：土地使用权b形式：随着市场的发展，由市场决定c特点：具有土地使用权租赁，这个使用权可以处置的，是一种物权。土地使用权出租，使用权不可再次出让或抵押，是一种债权，权利和义务不可以转移。4土地使用权抵押市场：土地使用权抵押：是指土地使用权人以及合法的土地使用权，以不转移、占有的方式向抵押权人提供债务，
7、履行担保的行为。a主体：卖方是土地使用权人；买方是抵押权人或资金拥有者客体：在一级市场上取得的使用权（只有从出让市场购买的使用权或拍卖市场获得的使用权，转让市场）b形式：随着市场的发展，由市场决定c特点：抵押权人不对设定抵押权的土地直接占有和使用，而是由土地使用者使用并取得收益。当债务人不履行债务时，抵押权有权依法拍卖抵押土地的使用权，并从拍卖所得的价款中优先获得偿还。五、中国土地征收：1.征收与征用：都是强制性；不同点：征收是不再由村集体所用，征用只是一段时间内使用。 主体：卖方是村集体，买方是国家 客体：土地的所有权2.补偿标准：a土地补偿费（对土地所有权的补偿标准是耕地被征收前3年平均产
8、量的610倍）b安置补助费c地上附着物补偿费（按市场价格）d青苗补偿费六.中国土地市场管理手段：调控供给和需求：法律手段、经济手段、行政手段法律手段：宪法、土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例、中华人民共和国城市房地产管理法经济手段：税收措施和金融措施第三章、土地供给与需求土地供给1.自然供给影响因素：a具有适宜人类生产生活的气候条件b具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件c具有可利用的淡水资源d具有可供人类利用的其他资源e具有最基本的交通条件2.经济供给概念：是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产生活各种用途的有效供给。特点：是有弹性的变量
9、。制约因素：各类土地的自然供给、利用土地的知识和技能、社会需求、产品价格、土地的利用计划、土地供给者的行为二、土地的需求2.种类：农用地需求和非农用地需求3.土地需求的发展趋势a感性分析：把土地资源看做人类生活的必需品。农地：耕地 林地 园地 牧草地 提供粮食 提供木材 生态功能 提供畜产品b理性分析（科性分析）：用成熟的理论来分析，利用资源投入等生产曲线。c定义：资源投入等产曲线是指在一定的生产力水平下，土地资源和非土地资源，经过各种组合，拟合出的一条等产曲线。d曲线包含的三点含义：第一、在一定的生产力水平下，某单位的产出水平相对稳定。第二、该产出必须有土地资源和非土地资源的投入。第三、该产
10、出水平如果加大土地资源的投入，就可以减少非土地资源的投入；如果加大非土地资源的投入，就可以减少土地资源的投入。e使等产水平提高的三种组合：第一、土地资源不增加，只增加非土地资源（由于有报酬递减规律的限制，这种选择在低水平下可行，高水平下不可行）第二、非土地资源不增加，只增加土地资源（由于土地有限，这选择不可行的）第三、两者都适量增加（这个选择是可行的）三、1.农地（耕地）供求关系及其平衡关系：耕地的供求关系在于人类对粮食的需求及满足程度，准确的说，在于人均占有粮食的数量。如果人均占有粮食超过其需求，耕地需求就减少，耕地供给就可能减少。如果人均占有粮食低于其需求，耕地需求就增多，则耕地供给就可能
11、增多。2.在中国为了达到供求平衡所采取的措施：a需让农民自觉地珍惜耕地，尽量地提高土地生产率（出台优惠政策）b要解决好粮林争地矛盾（宣传）c鼓励农民和其他社会力量要有计划的开垦和开发各类资源，增加耕地面积d提高耕地的利用率和生产能力e加强用地的行政管理，消除“空心村”“空心镇”的数量（增减挂钩条件）f进一步深化土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制3、中国实现非农地供求平衡的措施：a做好土地利用总体规划和城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益。b按照规划进行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率。c积极稳妥地进行城区拆迁改造，盘活
12、城市存量土地，充分利用城区闲置的和利用率低下的土地。d向城市土地空间发展，实行城市土地的立体利用，适当提高城市土地开发强度，间接增加城市土地供给。第四章、地租理论及其应用 注：第四章为重点一、概论1.地租的产生和发展：土地所有权产生了，地租就产生了。地租是伴随着土地所有权产生而产生的。2.概念和分类 分类：级差地租、垄断地租、绝对地租三、地租理论在中国的应用1.社会主义级差地租存在原因和条件分析原因：由于土地有限而产生的资本主义经营垄断。物质条件：土地有差异 经济条件：经营垄断性质和特点 特点：A社会主义级差地租与资本主义级差地租在比较时，二者所反映的经济关系是不一样的。在资本主义社会级差地租
13、反映土地所有者、资本家共同剥削的关系，级差地租的多少反映剥削的强弱。在社会主义社会，反映国家、集体、个人或者土地所有者、土地使用者对超额利润的分配关系，级差地租的多少反映部分地区或使用者之间收入差距的大小。B资本主义级差地租的实体是剩余价值特定部分的转化。社会主义级差地租的实体是由土地条件优越的企业单位创造的超额利润。2.社会主义制度下概念的理论和现实的意义a地租理论是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。b地租是加强土地管理的重要杠杆。c地租是制定产品价格的重要依据。d地租是为制定土地价格进行征地补偿提供了基础。第五章、地价理论及应用一、土地价格特点a土地价格是土地的权益价格b土地价格不
14、是土地价值的货币表现，不依生产成本定价c土地价格主要是由土地需求决定d土地价格呈总体上升趋势e土地价格具有强烈的地域性（产生地域性的原因：土地的位置不能移动；对土地的需求都是本区域的需求）二、土地价格的评估1.地价评估的目的：a有助于土地交易的顺利进行b有助于企业投资决策c有助于土地市场的完善d有助于土地市场的管理2.原则：a公平原则：指估价人员在土地估价中，应该以公正的态度在公开的市场条件下求得一个公平合理的土地价格。b最有效原则：用途最有效、程度最深c替代原则 d预期收益原则：未来的e供需原则：参考市场里的供需三、地价管理1.中国地价体系 价格形式：基准地价、标定地价、交易地价(1)基准地
15、价：A、概念：城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的区域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估法定的某一时点的最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。B、内涵：a基准地价是最高年期的使用价格 b、现状利用条件下的价格c是一个区域的平均价格 d、是政府投资或组织的价格评估C、作用：a基准地价是政府宏观调控和管理地价的依据b基准地价是引导投资、决策，促进土地有效利用的手段c基准地价是国家征税和税制改革的依据d基准地价是市场交易价格及清产核资价格的基础(2)标定地价A概念：标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下，某一期日的土地使用价格。B与基准地价的不同：基准地价是区域的价格，标定地价是具体某
