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1、东方家园产权式RE销售方案一、 产权式EITs阐述1. REITs解释R的英文全称为Ral Etate sent Tusts,中文翻译后称为房地产投资信托基金，简称“REITs”。REITs是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资,并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品，而投资收益主要来自发展商所开发房地产项目的租赁与销售，最终以分红返息的方式分配给基金持有者。RETs这个概念单纯从法律意义上解释为“不动产投资信托的称谓更加准确和贴切。主要第一原因就是“RealEstate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二就是“n
2、vestent Trut就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式。2. REITs起源RETs最早由美国发起，现在陆续进入英国、法国、德国、日本、新加坡、香港等资本主义发达国家及地区。作为一种国际性的、最新理念的房地产投资、信托方式，目前很多发展中国家已经开始效仿。3. Ts特性对于房地产开发商或不动产持有人,RET开辟了一条新的融资渠道,为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性;有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会.而融资
3、模式只是EITs的发起形式，在设计商业物业租赁的资产证券化产品时，完全仿照REITs的结构和管理模式。产权式EIs是基于物业之上,锁定为严格的资产担保机制,实现EITs的物业要求.Ts销售形式使投资者采用直接购买物业产权进行投资风险小很多。比之已遭封杀的产权式商铺和售后返租模式,产权式REIT在投资安全性上已经有所保证。产权式ITs运用的是销售和担保的组合方式，有私募的性质，从而不需经过金融主管部门的审核.4. REI分类一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型RI，抵押贷款型REITs,以及混合型REIs.权益型REIT,是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的
4、租金与销售收益，这是目前全球市场上RIs的主要类型。抵押贷款型REIT，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS），其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权,同时也投资于房地产贷款。大部分EITs在证券交易所上市,且公开交易,其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金,为投资者提供了相对稳定的红利收益。以上三种REI类型的共同点为所投资的不动产物业类型一般都相对集中,主要以办公楼、工业厂房、购物中心、住宅公寓为主.RET在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点.目前全球市场%以上的
5、REITs都是权益型的。二、 东方家园产权式EITs入市分析1. 东方家园产权式REIT入市支撑点1) 大型优质物业加盟东方家园作为全国最大的家居建材连锁超市加盟忠德地产，后期专业化的管理与运作将确保长期稳定的经营效益,最大程度保障基金持有者的所有合法权益。2) 发展商自身实力及信誉忠德地产、忠德建业及迁安市东方家园建材贸易有限公司目前正逐渐形成迁安市的品牌企业,通过陆续开发竣工的精品项目、工程，市场知名度与日俱增,将“福盛花苑”等品牌项目及开发商的市场信誉度作为基金持有者的后台保障将是RITs销售最重要的支撑点。3) 房地产投资市场巨大潜力迁安市国民经济各项指标持续增长势必最大程度带动房地产
6、投资，巨大的市场潜力将是RETs销售最重要的因素之一。4) 政府政策支持东方家园作为迁安市政府重点关注项目，相关政策上的大力扶持也是EITs销售过程中必不可缺的因素。5) 全新房地产投资方式REITs销售作为一种全新的房地产投资形式进入迁安，相对市场较为单一且传统的房地产投资方式，势必将引发市场的关注与震动。6) 区域及地段优势东方家园商业项目具有得天独厚的区域与地段优势，新城区浓厚的政商氛围及人气正在不断形成，将为REITs销售铺垫好最重要的一个环节。7) 物业标准及业态RITs销售对于物业标准与业态需要较高的要求：a) 物业标准：大型优质商业物业即指大型品牌商业物业或其组合，单体经营面积至
7、少在1.5万5万平米，且具有地域标志性。其商业内容为知名连锁机构或其组合,合同期限不少于5年，并有法律依据，由专业的精英管理团队进行统一管理的商业物业，商业内容可调整。b) 物业业态:零售购物类、旅游休闲类、商务写字楼类、工业标准厂房类、物流仓储综合体类、专业市场综合体类.达到以上两点要求可进行RIs销售，综上所述,东方家园商业楼项目虽然经营面积略小，但整体条件完全可达到ITs销售。2. 东方家园产权式REITs入市注意事项1) 相关土地开发证件及手续齐全、产权清晰;2) 合法利用RIT销售运作的所有法律架构;3) 充分利用政府和企业的特许权以及信誉与资金进行置换；4) 销售过程中避免与“中国
8、银行业监督管理委员会”相关控制政策发生冲突；5) 销售前期需与地方政府、银监局、房管局、税务局等相关政府部门协调、沟通,确保EITs销售顺利进行；6) 产权式RETs需要经过严格的财务审计和资产监管程序。在安全性、收益性和可变现性上需要实施信息公开披露,严格企业自律机制。7) REI公开前需进行市场引导、预热，确保销售形式市场认知后方可进行；8) RETs销售后确保东方家园商业楼顺利进行租赁、销售。三、 东方家园产权式REI销售策略1. REITs销售单位及收益率测算依据1) 东方家园商业楼成本核算明细表项目成本（单位：万元）备注土地转让费用（含拆迁)100市政规费（外网）30建安费用200园
9、林绿化配套费30管理费用50广告费用2销售费用0营业税及附加费3按地方现行税费标准进行核算前期设计费用1东方家园加盟费用0装修展示费用10按80元/平方米核算店内设备（含I）2按200元平方米核算开办费30系统授权费2不可预见费30其它费用10合计5382) 东方家园商业楼收益测算项目收益主要来源于ETs销售(不包括中国人民银行同期存款利率）与租金回报：a) EIT销售REIT以10元一份计算，须销售50份Ts可收回投资。按照东方家园商业楼建筑面积计划总共销售100份EIs。REI销售收益：1000元一份*1100份=.1亿元备注:REITs具体销售数量将根据实际销售情况无固定限制。b) 租金
10、回报年租金回报：.65000=241万元备注：以上租金定价以迁安建材市场现行租金水平0。元/天/为计算基础。c) 项目总收益结合以上REITs销售计划与项目租赁,总收益为1121万元。备注：以上东方家园商业楼收益回报不包括产权销售方式。3) 基金持有者收益测算按基金持有者年回报率8。5,RIs为1000元一份计算；基金持有者年收益金额:1000元8。585元基金持有者月收益金额：850元/1个月=0。8元开发商付息总额:85元份/年11份93万元4) 东方家园商业楼投资利润率a) 项目利润项目收益(11241万元）项目投资（5308万元）=533万元(税前）b) 投资利润率利润（59万元）/投
11、资（30万元)=11（税前)2. 东方家园REIT销售方式1) 迁安市东方家园产权式ET销售以1000元/一份作为基础单位，每份产权式EIs年回报率统一为。5%；表一：投资额度（元)年收益（元）实际投入金额(元)实际收益率1万85091509.292) 每位投资者持本人有效身份证件最少购买一份产权式REITs，最多一次性可购买50份产权式ITs（如一次性购买50份以上需以书面形式上报总公司);表二:投资额度(元)年收益(元）实际投入金额（元）实际收益率50万4250045709。293) 购买RETs时间期限以整年计算,最少持有基金一年，最多三年，投资时间由客户自行掌握，到期付息还本；表三:投
12、资额度（元）一年期三年期一年期累计收益（元）（一次结清）实际投入金额（元）实际收益率三年期累计收益（元）（一次结清）实际投入金额(元）实际收益率1万859150.29207501.4150万250457009.29%17507250011.41%4) 投资者决定购买基金数量、持有时间期限后签署迁安市东方家园产权式REIs购买协议，同时交纳所购买基金数量相对应的投资款，之后由开发商出具收据并在协议加盖公章后,迁安市东方家园产权式RTs购买协议正式生效。协议一式三份，开发商两份、客户一份;5) 协议生效后七个工作日内由开发商为客户申请办理完毕银行卡，通知客户至接待中心领取；6) 自协议生效日期起至
13、第二月同一日期即可领取RETs当月收益，协议日期即为每月领取REIs收益日期；7) 投资者当月领取收益时只需携带银行卡至开发商指定银行，由银行进行支付收益金；8) 投资者也可选择一、二、三年收益一次性结算政策，协议到期投资收益全部返还;9) 客户在投资期限内如遇特殊情况中途需退出全部基金或部分数量基金，可随时至接待中心作出书面申请并说明原因。开发商在接到书面申请后十个工作日内为其办理退资手续,所退出的全部基金当月不再支付收益,迁安市东方家园产权式IT购买协议自此失效.客户退出部分数量基金后,需重新签署迁安市东方家园产权式REIs购买协议，投资期限自换签之日起延长一年,当月按照实际剩余基金数量支
14、付收益金；表四:投资额度（元）退资前退资后年收益(元)月收益（元）年收益（元)月收益（元）1万857083收益金支付截止退资当月按投资者退出两份ITs计算（0000元/一份)5万425035.155012。10) 东方家园产权式EITs销售不收取任何形式定金,由客户决定投资REITs数量后直接进行购买；11) 东方家园产权式Es销售采取实名制，投资者签署协议购买基金后由开发商留存一份客户有效身份证明复印件,每张有效身份证明复印件相对应协议上的客户身份;12) 东方家园产权式ETs不允许以任何形式进行二次转让、买卖或通过任何途径用作炒卖、抵债等其它用途。如发生类似情况,所签署的迁安市东方家园产权式REIs购买协议自动失效，所有投资及收益金全部不予退还;13) 投资者如丢失迁安市东方家园产权式RIT购买协议或银行卡需携带本人有效身份证件、书面丢失证明，至接待中心进行补办手续，开发商经核实后通知客户重新签署迁安市东方家园产权式REITs购买协议或领取新银行卡，投资期限同所丢失的迁安市东方家园产权式REITs购买协议签署时间；
