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1、某花园行销策划方案目录前言第一部分市场分析一、地理与周边环境二、交通条件三、区域特征四、500 米商圈五、消费者情况六、竞争对手六、竞争对手八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响九、 SWOT分析第二部分营销战略与定位一、市场细分二、市场定位三、营销目标第三部分营销策略策划一、产品及服务设计二、价格确定三、销售渠道四、促销措施和活动第四部分广告策划一、广告定位与目标二、卖点提炼三、广告语的阐释四、分阶段的广告宣传计划五、贯穿所有销售阶段的广告宣传六、企业的内部宣传（墙报）七、活动推广宣传第五部分广告预算第六部分执行计划一、按时间安排的活动执行方案二、按媒介安排的执行方案前言受 xx 有限公
2、司的委托，我方为其进行全面市场调研，并基于调研报告进行营销与广告策划。xx 司是一家具有xx 省建设厅核发开发资质的房地产企业，成立于xx 年，注册资金xx 万，主要经营房地产开发、建材、五金家电、日用百货等业务。下辖员 xx 人，是房地产界一家具有较强实力的后起之秀。xx 公司，拥有各类工程技术管理公司恪守“ .诚信铸就基业”的司训，坚持质量第一、用户第一、服务第一的思想原则，成功开发了“ xx”小区。如今的“xx”正处于开发之中。“ xx ”位于风景秀丽的x 湖，南抵xx 花园，西临新建成的xx 路，北靠即将动工的xx 西路，交通位置优越，风景迷人。第一部分市场分析一、地理位置与周边环境1
3、、 地理位置xx 园位于 xx 广场西侧xx 南路与求 xx 路交汇处，南邻x 湖，背靠xx 山。又有xx 高档住宅楼的代表 xx 和湖畔新村为伴，为兵家必争之地。.略图表 1地理位置图2、 周边环境xx 园所在的x 湖置业区，依山傍水，左邻有“东方日内瓦湖”之称的x 湖，背靠有xx 市 “城市绿肺 ”之称的 xx 山，风景秀丽。且该区的空气指数、噪音分贝数、绿化率都要高于xx 市区的平均值，为环境最佳地段之一。二、交通条件xx 园所处路段的公交线路主要有 x 路、 x 路，另外随着 xx 路的建成还将开通新的公交路线。而实地调查结果显示，目前此处以出租车为主要交通工具，且流量大。日期时间车辆
4、数流量（辆 / 分）3月23号16： 06 16： 361103.663月24号15： 01 15： 31963.23月27号11： 22 11： 521765.83月28号16： 51 16： 211204图表 2 xx 园路段的出租车流量公共设施距离（米）所需时间（分）步行街16005xx 小学14004xx 广场14004xx 学院18005图书馆18005体育馆18005x 医院23007x 中21006图表 3 xx 园至附近主要公共设施小车用时间三、区域特征1、人口规模、增长速度根据 xx 人口普查登记， xx 园所在的南湖置业区居民小区比较密集，人口规模也比较大，在 x左右，人口
5、增长速度。2、居民素质、文化层次该区域内有许多政府机关和知名企业及其配套小区，因此本区域居民的文化水平和素质相对来说比较高。3、居民年龄结构、家庭状况据调查，该区域居民的年龄结构分布为：中年54，青年30，老年16。家庭状况以三口之家为最多，有老人的家庭占到40，有小孩的占到30。4、居民收入水平调查结果显示，该区域的居民属于中上收入者，平均年收入在xx 元左右。四、 500 米商圈由于 xx 园位于住宅密集的区域，附近的楼盘比比皆是，正在开发的有xx 园、xx 村、xx 家居、xx 名都等，另外还有许多打算开发的。该区域为xx 市政府规划开发的地区之一，而房产先行一步，配套的商业设施还未跟上
6、，所以目前的商业气氛还未形成。银行、信用社各一家，超市一家即位于 xx 村的 xx 超市。基于以上分析，再结合市政府的具体规划，可以预知这个区域的商业发展潜力，据了解，已经有多家餐饮服务机构准备来此投资置业。随着商业机构的不断进入，将会聚集更多的人气，商业气氛会越来越浓。五、消费者情况1、一般性消费者购买目的据一般性消费者购房情况调查结果显示，消费者购房主要出于对原来的居住条件不满意，这部分人占到被收回有效问卷调查人数的 42.1 ，另外，准备结婚、给家人买房、想在 xx 安家的各占 14.7 、 15.8 、 14.7 。住房要求因素百分比120m 2160m248.4 面积90m2120m
7、228.5 160m2 以上21.4 结构三室二厅43.9 四室二厅42.6 五室二厅15.9 复式53.3 户型单层23.6 空中花园或二层结构23.1图表 4消费者对住房的要求价格承受能力价格百分比600-800 元 / m 222.1 800-1000元 / m 228.2 1000-1200 元 / m237.4 1200-1500 元 / m27.3 1500 元 /m 2 以上4.9 图表 5消费者能承受的价格付款方式打折后一次性付款占43.4 ，银行按揭占 46。2、目标消费者基于市场调研的结果，把购房目的比率前三名的目标消费者列出分析。为家人购房的据调查了解，这部分人大多是xx
8、 本地人，有小孩、老人。有的经常出差工作，不能在孩子身边照顾。他们一般属于上层收入者，年龄集中在30-40 岁。这部分目标群体购房主要是为了老人和孩子，让他们生活在一起，自己可以安心在外面工作。考虑到老人的行动方便，他们一般会把房子选择在 1、2 层，以单层为佳。 而环境因素的考虑会比价格因素考虑得多。他们比较注重朋友的介绍，对媒体的信任度不是很高，长期在外忙于工作也很少关注本地媒体。也比较注重安全的需要，对坐车方便要求很高。换房型的他们一般为工薪阶层，原住房可能比较陈旧、拥挤。换房的目的是为了改善居住条件，过更舒适的生活。买房是家中的一件大事，会通过集体商量。他们在考虑住房要求的时候，环境要
9、求大于价格要求，面积在120m2 160m2 左右，复式机构较受欢迎。另外对购物方便，小区安全和物业管理比较看重。对媒体的态度要好一些，是他们了解房产信息的一个渠道。准备结婚的他们一般属于刚工作不久的一群人，经济收入不是很富足，价格因素放在第一位，对于楼层的考虑一般选择5 楼或 5 楼以上。面积上要求90 m2 -120m2，结构考虑最多的是三室两厅，户型要求复式多一点。他们比较看重媒体的作用，对购物和小孩上学方便比较关心，小区安全依然重视。六、竞争对手我们的竞争对手主要有xx 花园 xx 村、 xx 园、 xx 园、 xx 园等。详细情况如下：项目名称xx 村位置xx南侧评论：占地面积xx亩
10、、项目南边临湖，建筑xx混有米宽多米长的沿湖风起步价xx元 /m2光带环绕其中； （正在四室二厅 172 m2 155 m2建）户型、三室二厅 113、现代简约式建22222m 143 m、一室一厅 62 m 、复式 264 m 279 m概念21世纪健康型住宅小区筑风格配大型外飘窗设计，使底楼也可享用充品税 广告语xx 边， xx 园，好山好水好景致，至足阳光；尊山水，人文世家媒体报纸、电视、户外广告牌、车后玻璃、中心花园规格xx 管理有限公司较高，效果很好；物业管理、小区门前市政道路不到位，睛天灰雨天泥。配套设施占地 6亩的中心广场， 200米的沿湖风光带、小区面窄腹宽，开发从里至外，造成
11、业主远观印象欠佳，业绩受损。图表 6xx 楼盘情况项目名称城市绿洲花园位置xx 枫树新村占地面积4万平方米建筑7层砖混共 21栋起步价2xx 元/ m四室二厅222户型145 m、三室二厅 116 m 129 m、二室二厅 95 m2、一室一厅 47 m2概念21世纪智能化生态小区广告语生命因绿色而精彩x 路公交车车身广告、 迎宾路候车亭广告牌，媒体电视台广告，xx 报。物业管理xx市源清物业管理公司大型会所、 篮球场、 网球场、 大型停车场、配套设施占地 10000m2的中心花园。图表 7 xx园楼盘情况评论：、小区配套设施较为完善， 能够给予业主足够信心。、广告策划实施力度不够，没有连贯性；、概念推广不到位“生态”型及“绿色”渲染不够， 没能引发共鸣。
