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1、上海市闵行区建设项目办理指南（征询版）上海天华建筑设计有限公司2009年 6月前言为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责 人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为闵行区）供 大家参考。上海闵行区建设项目办理指南（征询版） 根据上海市企业投资项目核 准暂行办法、上海市建设项目规划管理事项办理指南、闵行区行政办事大厅 内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务 告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理 规定地不断更新和完善，报批
2、报建指导册将定期进行补充完善。使用须知：1、闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分 上海市闵行区建设项目办理流程注解。第二部分由两部分组成：第一章 闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章 闵行 区建设项目办理流程注解。2、本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为 6个阶段（1 土地获取及规划阶 段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房 阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目 招拍挂出让土地使用权 、 环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规 划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2-划拨用地
3、项目一一核发规划选 址意见书、用地预审和环评审批 、项目核准竣工验收 ;3、自有土地项 _规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准 竣工验收。并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。3 重点报批设计环节的阐述分为：控制要点重要报批环节审批单位审批时限报送资料相关表格获取文件。设计重点关注报送资料的表格。4 附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。5 本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。6 本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住 CTRL单击查看详细内容
4、。8 闵行区建设项目相关办事指南可查询网站：9 资料更新机制：每半年更新一次即每年的3 月 15 和 9 月 15 日。目录第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程（一） 土地招拍挂项目?根据国家相关规定，商业旅游金融服务娱乐商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。土地招拍挂项目核准流程包括8 个主要环节：1 招拍挂出让土地使用权；2环评审批；3项目核准；4设计方案审批； 5设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7核发施工许可证；8竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。（二） 划拨用地项目根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民
5、政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（ 1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。划拨用地项目核准流程包括8 个主要环节：1 、核发规划选址意见书； 2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建
6、设单位可以自行组织竣工验收）。（ 三 ） 自有土地自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发。自有土地项目核准流程包括8 个主要环节：1 、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；4 、设计方案审批；5 、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。第二部分上海市闵行区建设项目办理流程根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6 个阶段（涵盖8个主要环节）：1 土地获取及规划阶段根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。项目建设单位按照出让合同的要求，组织编
7、制规划方案并报送规划管理部门。（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设 项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节：1、核发规 划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核坦3个主要环节：1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）2 .方案阶段项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、 绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送 规划管理部门。完成审批后向规划局申请核发建设用地规划许可证。（包含三种土地获取的“设计方案审批环节）3 .
8、初步设计阶段一一项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、 绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送 建管局审批。（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）3 .施工图阶段一一项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送 审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发建 设工程规划许可证。（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规 划许可证”环节）4 .开工阶段一一项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。并开始结构、安装
9、、配套施工。（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）5.竣工交房阶段建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。6.（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）第一章建设项目办理流程示意图1. 土地招拍挂建设项目办理流程示意图环评报上批一项目芦准!建设用地规划许I卜招标文牛-信尤-1-彳-Jdt切皿书“一修建性详细规划土地获取及近划阶段方案设计可研批复（发方案玮审并扩初设计扩初#审并施工图设计施工图审查（审图公施工、监
10、理招征询环保、消防、卫生防疫、 交通、绿化、上水、下水、 供电、煤气、电话、环卫等 部门意见。征询交警、政府、发改委、 规划、房地、建管、环保、 水务、民防、卫生用 绿化、环卫、自来水、天 然气、供电等部门意见。施工图阶建设工程规划许段建筑工程施工许结构安装、装饰施申请编订门弄号牌I 面积预测（测缴纳配多层封顶iWj层结构2/3预售一绘队午可证开工阶卫生、农绿、廉籍修测警髓配套旅rn妆市政，配套施I房地产所有权证竣工交房阶段2.划拨用地建设项目办理流程图L_,设用地规戈博证_。规划扩初设计扩初评审并征询交警、政府、发改委、 规划、房地、建管、环保、 水务、民防、卫生防疫、 绿化、环卫、自来有f
11、j光. 然气、供电等部门意见。”I建设用地批施丁图设计L-p|施工图审查（审图公施工、监理招施工图阶建设工程规划许段3.自由土地建设项目办理流程图方案设计招标、招标、方案评审并可研批复征询环保、消防、卫生防疫、 交通、绿化、上水、下水、 供电、煤气、电话、环卫等 部门意见。方案阶扩初设计扩初林审并征询交警、政府、发改委、 规划、房地、建管、环保、 水务、民防、卫生降齐、力 绿化、环卫、自来水、天 然气、供电等部门意见。段施工图阶工程放样复申请编订门弄号建筑工程施工许以下环节参考招拍挂建设项目办理第二章闵行区建设项目办理流程注解（一）土地获取及规划阶段重要报批环节：招标、拍卖、挂牌用地审批、申请
12、选址意见书、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核1 .招标、拍卖、挂牌用地审批1.1 审批部门：房地局1.2 审批时限：20个工作日1.3 报送资料：序责任单位提供资料清单1建设单位行政事务审批申请哀2建设单位关于用地审批有关事项的申请3建设单位房屋土地权属调查报告书附勘测定界图4建设单位地籍图5建设单位征询规划部门的意见回函6建设单位征询发展改革委的意见回函7建设单位原房地产权属情况说明或用地批文、房地产权证复印件8、与原房地产权利人的补偿协议 （未经土地储备的提供）1.4 相关表格1.5 获取文件中标通知书2 .申请选址意见书适用范围：除国有土地使用权转让地块
13、以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。2.1 审核单位：规划局2.2 审核时限：20-40工作日2.3 报送资料：序责任单位提供资料清单1建设单位申请哀原件1份2建设单位电子地形图光盘 均同定单1份3建设单位光镭一张4建设单位定界图4份5建设单位定界报告1份6建设单位土地权属（含附图）或建设用地批准书、批文、附图或土地指示2.4 相关表格2.5 获取文件建设项目选址意见书及附图建设项目选址意见书的通知3 .申请建筑工程规划设计要求向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布适用范围：1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使
