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1、北京市养养老地产产区域研研究报告告黎坤杨忠忠显李晨晨源摘要我国老龄龄化趋势势的日益益加剧已已成为一一个突出出的社会会问题，在在此背景景下养老老服务市市场化已已成大势势所趋，北北京、上上海等各各大城市市率先掀掀起养老老地产的的开发热热潮，但但相比养养老产业业已发展展渐趋成成熟的发发达国家家和地区区，国内内养老产产业在融融资开发发、运营营和管理理诸多方方面皆存存在严重重的不足足，造成成市场的的混乱和和发展的的滞后。为为借鉴发发达国家家和地区区的成功功经验、分分析发现现北京市市养老产产业开发发经营的的优势和和不足以以及规范范养老地地产的开开发经营营模式，尝尝试提出出相关政政策建议议，本文文进行了了养
2、老地地产的文文献综述述研究、应应用四象象限模型型分析了了北京市市养老地地产市场场并报告告了实地地考察了了汇晨老老年公寓寓和康梦梦圆老年年公寓扥扥结果，对对养老地地产整体体市场和和存在的的发展模模式得出出了总结结、展望望和发展展建议。关键词：老龄化化养老地地产市场场化开发发经营模模式老年年公寓第一章 绪论1.1研研究背景景人口老龄龄化是目目前世界界各国普普遍面临临的问题题之一。联联合国国国际人口口学会编编著的人人口学词词典对对人口老老龄化的的定义是是：当一一个国家家或地区区60岁岁以上人人口所占占比例达达到或超超过人口口数的110，或或者655岁以上上人口达达到或超超过总人人口数的的7时时，其人
3、人口即称称为“老老年型人口，这这样的社社会即称称之为“老老龄社会会。统计显示示，我国国己于119999年成为为老年型型国家，而而且我国国老龄人人口比重重正迅速速提高。而而根据220100年第六六次人口口普查数数据显示示，O14岁岁人口占占1660，比220000年人口口普查下下降629个个百分点点：我国国60岁岁及以上上人口占占1326，比220000年人口口普查上上升293个个百分点点，其中中65岁岁及以上上人口占占8887，比比20000年人人口普查查上升11911个百分分点。人人口年龄龄结构的的变化趋趋势，说说明了随随着我国国经济社社会的快快速发展展，以及及人民生生活水平平、医疗疗卫生保
4、保健事业业的巨大大改善，生生育率持持续保持持较低水水平，老老龄化进进程逐步步加快。但是，与与中国老老龄化程程度不断断加剧所所对应的的养老模模式问题题却尚未未实现同同步发展展。在中中国传统统文化中中，对老老年人有有发自内内心的尊尊重，这这种尊重重几乎是是无条件件的。百百善孝为为先，这这句话就就分说明明了中国国人对“孝孝”、对对老年人人的态度度。在中中国历朝朝历代重重农文化化所滋生生的群体体本位思思想下，尊尊老爱幼幼、互相相扶助的的尊老孝孝亲主义义哲学得得以体现现、这使使得以“养养儿防老老、“儿儿孙绕膝膝”、“天天伦之乐乐成为为我国传传统养老老模式的的基础。鉴于老龄龄化及所所带来的的社会问问题越来
5、来越突出出，国内内养老服服务需求求的缺口口越来越越大，随随着经济济社会的的发展，终终于在市市场机制制中显化化出来，养养老市场场包括地地产市场场和服务务市场的的大规模模兴起和和完善已已成大势势所趋，同同时近年年来国内内各大房房地产开开发商在在住宅、商商业、工工业等各各种物业业形态的的的投资资开发中中遭遇到到政策和和融资等等多方面面呢的瓶瓶颈，投投资利润润率有下下降的趋趋势，在在这样的的双重因因素影响响下，养养老地产产市场因因其需求求的日益益增加和和有关政政策方面面的优惠惠条件，以以及可预预期的长长期投资资收益，不不断吸引引着各大大地产商商进入该该领域，如如保利、万万科等均均有涉足足。鉴于于我国在
6、在这方面面的空白白，国内内养老地地产的现现有模式式都是借借鉴国外外主要是是欧美的的经验，如如北京的的太阳城城养老项项目就是是美国的的太阳城城公司来来华投资资开发的的，而后后的北京京太申祥祥和、上上海亲和和源等均均有借鉴鉴其经验验。如今，养养老地产产已在主主要一线线城市全全线飘红红，刮起起一股强强劲的养养老市场场化之风风。但是是，由于于养老地地产在我我国几乎乎是一夜夜之间发发展起来来的，之之前各大大开发商商都毫无无经验，同同时在借借鉴国外外经验时时又缺乏乏对中国国实际的的深入思思考。所所以出现现了以下下几个问问题：一一是目前前各大开开发商投投资该领领域仅停停留在前前期的投投资开发发，基本本上是开
7、开发完成成就如普普通住宅宅一样出出售出租租，没有有向顾客客提供真真正的养养老服务务，在后后期的经经营管理理方面非非常匮乏乏。二是是市场秩秩序混乱乱，没有有统一的的行业标标准和管管理服务务标准，呈呈现各大大开发商商各自为为政、各各显神通通的混乱乱局面。三三是相关关政策法法规相对对市场发发展的滞滞后，既既没有明明确的优优惠政策策法规，也也没有统统一行业业开发经经营标准准的政策策说明，这这是造成成市场混混乱的主主要原因因。四是是传统居居家养老老的观念念还比较较强烈，许许多老人人包括子子女还是是希望能能在家养养老，所所以市场场的潜在在需求确确实非常常大，但但目前的的有效需需求却有有限，这这在一定定程度
8、上上打击了了开发商商持续投投资和经经营的信信心，而而为了能能够在短短期内获获利，目目前已有有的养老老地产项项目多为为中高端端公寓住住宅， 缺乏大大众化、普普通型的的项目。1.2研研究目的的和意义义目前，我我国的养养老模式式以居家家养老为为主，但但是随着着经济社社会的发发展以及及“4211”结构构家庭日日益成为为社会主主体，相相对单一一的养老老模式越越来越不不能满足足老年人人同益增增长的对对物质生生活和精精神 生生活的需需要，养养老地产产在很大大程度上上可以弥弥补这一一不足。为为促使养养老地产产行业的的更好发发展，全全面分析析研究全全国尤其其是北京京市养老老地产的的发展现现状及存存在的问问题、对
9、对典型项项目的开开发经营营特色进进行剖析析并总结结其开发发模式以以及借鉴鉴国外的的成功经经验等，具具有重大大的理论论和现实实意义。其理论意意义表现现为：全全面分析析北京市市养老地地产市场场行业发发展情况况，总结结优秀项项目的优优点和特特色，借借鉴国外外先进经经验，完完善统一一我国养养老地产产开发模模式，指指出我国国养老地地产的发发展之路路，补充充我国目目前有关关养老地地产开发发方面的的理论，同同时为进进一步研研究养老老地产开开发模式式起到抛抛砖引玉玉的作用用。其实践意意义具体体体现为为三点：从企业角角度讲，适适宜的开开发模式式可以企企业在开开发运作作过程中中更加的的顺畅，及及时的采采用适宜宜的
10、开发发模式可可以使企企业快速速抢占市市场，获获取丰厚厚利润；从政府角角度讲，养养老地产产一定程程度上的的公益性性可以减减轻其养养老负担担，同时时养老地产行行业的发发展可以以拉动经经济增长长，带来来更多的的财政收收入；从社会角角度讲，养养老地产产的快速速发展可可以满足足老年人人日益增增长的物物质生活活及精神神生活需需求，促促进和谐谐社会的的构建以以及社会会总体幸幸福水平平的提升升。1.3研研究方法法文献研究究法：本本文在第第二章文文献综述述和理论论基础中中通过收收集大量量与养老老地产开开发相关关的国内内外文献献资料，在在了解国国内外在在该领域域的研究究现状的的同时，分分别从融融资、运运营和管管理
11、角度度出发，借借鉴欧美美、日本本等国家家较为成成熟的养养老地产产开发经经验，为为完善北北京市养养老地产产市场行行业规范范、为北北京市乃乃至全国国的房地地产开发发商提供供可供选选择的养养老地产产开发经经营模式式提供参参考价值值。四象限模模型分析析法：四四象限法法是分析析城市区区域房地地产市场场运行的的理想方方法，其其主要内内容和原原理在第第二章中中有详细细介绍，在在第三章章中本文文以该方方法详细细分析了了北京市市的养老老地产市市场的发发展历程程和现状状，并对对未来之之态势作作出相关关预测。案例研究究法：通通过实地地调研，分析研究北京市现有养老地产开发项目：汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，就其开发过
12、程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨，总结其发展的特色和优势，以及基本经验和模式，验证其相应的开发模式的成功与不足之处。探索性研研究法：在文献献研究和和案例研研究的基基础上，从从融资模模式、运运营模式式和管理理模式三三个方面面提出如如何完善善养老地地产的开开发经营营模式，并并对开发发模式有有效运行行所需的的政策支支持进行行探索。1.4 研究究内容和和框架1.4.1研究究内容本文以人人口老龄龄化背景景下北京京市养老老地产发发展为研研究对象象，紧扣扣养老地地产开发发模式这这一核心心，从宏宏观市场场供需分分析、微微观市场场案例分分析两方方面入手手，借鉴鉴国外先先进经验验、分析析我国现现状、
13、构构建我国国养老地地产开发发模式并并进行实实证研究究，最后后提出保保障和促促进养老老地产开开发持续续快速发发展的政政策建议议。本文第一一章绪论论部分主主要介绍绍了选题题的背景景、研究究意义和和目的以以及研究究方法、研研究内容容并构建建论文总总体框架架，以期期达到高高屋建瓴瓴的目的的。本文第二二章是国国内外相相关研究究的文献献综述以以及四象象限模型型分析法法的理论论基础，主主要内容容包括：养老地地产概念念及特点点、养老老地产开开发模式式的三个个方面(融资模模式、运运营模式式、管理理模式)的相关关界定、国国外发展展经验、国国内外研研究现状状、四象象限模型型分析法法介绍和和应用。这这一章从从概念及及
14、内涵的的角度对对养老地地产开发发的相关关范畴进进行了概概述，并并对国内内外养老老地产的的发展和和研究现现状进行行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础。本文第三三章对北北京市养养老地产产市场首首先进行行了详细细的供求求分析，而而后应用用四象限限模型进进行系统统的分析析，指出出养老地地产在租租赁市场场、买卖卖市场、新新建市场场和存量量市场中中所具有有的特点点以及四四个市场场之间的的相互影影响和静静态模型型分析，从从而对其其发展现现状归纳纳总结以以及对未未来的发发展模式式做出宏宏观上的的研判。本文第四四章在实实地调研研的基础础上，从从微观的的角度分分别对北北京市汇汇晨老年年公寓、康康梦圆老老年
15、公寓寓两个项项目进行行投资、开开发、运运营和管管理服务务方面的的分析研研究，并并归纳总总结其特特色和可可供借鉴鉴之处。本文第五五章在第第二、三三、四章章研究分分析的基基础上对对北京市市养老地地产发展展现状和和未来趋趋势分别别做出宏宏观和微微观上的的研究总总结和展展望，并并提出符符合北京京市实际际情况的的可供选选择的养养老地产产开发经经营模式式，同时时就政策策方面存存在的问问题及亟亟待完善善的方面面提出具具有一定定建设性性和前瞻瞻性的建建议。1.4.2 研研究框架架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议第二章 文献综综述和理理论基础础21养养老地产产的概念念及内涵涵养老地产产是指在在人口老老龄化日日益加重重背景下下，由房房地产开开发企业业或相关关的社会会机构推推出的适适宜老年年人居住住、符合合老年人人心理特特点及生生理特点点并能够够满足老老年人社社会活动动需求，为为老年人人的健康康提供良良好基础础设施保保障的老老年住宅宅产品。这这类老年年住宅产产品是指指可以使使老年人人获得经经济供养养、生活活照
