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1、前 言随着2010年世博会的临近和上海城市化进程的加快，南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿。根据上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分。城市的不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。根据南汇区“十一五”规划，高速路、轨道交通等市政基础设施的建设，展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象，为区域的人口导入、经济发展提倡良好的社会基础。周浦位于浦东新区与南汇区交接处，与临近的康桥镇合称为“周康地区”。随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路，是南汇的入口和对外展示窗口。根据南汇整体发展规划
2、，周浦被列入周康综合经济圈，受到浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业区的先发优势，依托区域综合产业基础，周浦镇面临千载难逢的发展机遇。受城区改造的影响，周浦房地产市场逐渐繁荣起来，我司改造地块为周浦老镇21#地块项目。本项目的开发对改善周浦镇区的面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义。第一部分 南汇区市场分析一、南汇区概述1、区域简介南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧濒临东海，海岸线长45公里。正在建设中的上海国际集装箱航运中心、洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇。南汇全区设镇24个，市级开发区1个（康桥工业区）、区级开发区5个（南汇
3、工业园区、航头商城经济技术发展区、滨海旅游度假区、现代农业园区、惠南新城开发区）、市属农场3个。全区面积688.9平方公里，2006年年末常住人口92.98万人，其中户籍人口72.73万人，外来人口20.25万人。随着上海加快建设一个龙头、三个中心和浦东的开发开放，南汇已从上海的腹地走向改革开放的前沿。2、经济发展 2003-2006年四年中，南汇主要经济指标均实现了翻番，地区生产总值从158.2亿元增加到350.2亿元，年均增长22%；工业总产值从379.5亿元增加到761.5亿元，年均增长19%；财政收入从25.7亿元增加到106.9亿元，年均增长42.8%，其中，地方财政收入从8.1亿元
4、增加到33.5亿元，年均增长42.6%；地方可支配财力从17.7亿元增加到56.8亿元，年均增长33.8%。人民生活水平逐年提高，城镇职工人均年平均工资从18186元增加到27834元，年均增长11.2%；农村居民人均年纯收入从6067元增加到8546元，年均增长8.9%；全区累计新增就业岗位15万个，有24.8万农民纳入“镇保”；城市化率从30.4%提高到55%。经济结构优化调整，三次产业协调发展。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。与上年相比，第一产业下降0.8个百分点，第二产业下降4.6个百分点，第三产业上升5.4个百分点。3、居民生活水平城乡居民收入稳步增长，生
5、活水平显著提高，消费结构明显变化。全区城镇职工人均年平均工资27834元，比上年增长10.3%；据200户农村住户抽样调查资料反映，农村居民人均年纯收入8546元，比上年增长9.9%。据统计，城镇居民人均居住面积12.7平方米，农村居民人均居住面积19.2平方米。二、南汇区发展规划1、整体功能发展规划南汇“十一五”规划，坚持“北联浦东、南拓临港”的发展方针，充分依托“两港”优势，深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位，扎实推进工业化、城市化和新农村建设，大力发展各项社会事业。主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重
6、沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。要形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色：一核以海港新城为核心。港口经济圈依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。周康综合经济圈依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。 惠南科教经济圈依托惠南相对雄厚的经济基础和
7、文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。 外环线经济带以外环线5个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐，使之成为“十五”期间的主要经济发展带。 远东大道经济带充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。 沪芦高速公路经济带以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的4个节点的集中投入，使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集，形成“高速公路产业带”。 努力提升康桥工
8、业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈轴成网，形成全区产业布局的网格化设置。 要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针，逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”；第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服务业、金融业、旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。2、道路发展规划根据南汇区“十一五”道路规划，从2006年到2010年
9、，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速(A15)、罗山南路(A3)、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。根据上海市城市总体规划，浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。市域轨道交通线R3自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城，该条线路计划在2010年前建设完成。 另一方面，随着东海大桥的全面贯通，远东大道延伸段、沪芦高速公路及轨道交通11号线建设项目的推进，均对南汇的发展起到良好的推动作
10、用。特别说明：临港新城的规划建设对于南汇乃至上海城市的战略发展具有举足轻重的影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心的一项国家战略，从上海发展大局出发作出的一项重大战略决策，由此，上海将真正意义上的战略发展从“沿江（黄浦江）”转为“临海（东海）”的跨越式大发展。三、南汇房地产市场概况目前南汇楼盘主要集中在三大区域内周康板块、航头镇、惠南镇，其中周康板块是南汇区距离上海市中心最近的一个板块，区域内楼盘价格普遍在5000元/平方米以上。三大板块的现状如下：【航头板块】 普通住宅销售受限交通配套 板块介绍航头板块由于处在周康地区和惠南镇的中间，担负起了衔接这两大经济重镇的任务。根据南汇的新一轮规划
11、，航头将大力发展商贸流通、仓储、配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。目前已有10多个国家和地区的30多家中外企业、客商投资落户航头。板块楼市介绍相对应这些高端企业，航头房地产业一直以开发高档别墅为主，航头镇上低价房总量不大，典型楼盘有东方夏威夷、生茂养园、爱法奥朗新庄园等。航头镇内人气明显不如周康、惠南地区，沪南公路，沿途有大量的企业、农宅和高档别墅区。 航头板块适宜居住程度较低 u 交通不畅。目前在该区域的公交系统以长途线路居多，如沪南线、广野专线、原野专线等，大部分是在浦东境内运行的公交线。 u 配套设施尚待完善。整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只有一个农工商大卖场和苏杭家具大卖
12、场，由于人气不旺的缘故很少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。 【惠南板块】 大学城概念板块板块介绍南汇区政治、文化中心，重点发展大学园区产业。板块楼市介绍南汇大学城的概念透支了该区域的购买力，区域供应大增、楼盘价格又偏高，05、06年一度处于滞销状态，受宏观调控的影响，06年价格回落近500元，07年受股市、楼市整体大环境的影响，惠南镇楼市有所回暖。 仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住u 位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少1个半小时的公交车程，区域内可供选择的公交线路也只有一些郊区线路，如此远的距离，使得市区的购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。 u
13、配套成熟、发挥“卫星城效应”。板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。 【周康板块】 低价狂追浦东三林北蔡 板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区，紧邻浦东新区的三林和北蔡板块。板块楼市介绍周康板块虽与三林、北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低3000元/平方米，比三林低2500元/平方米，价格优势是周康板块的最大卖点。目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定价。中邦城市、菱翔苑、汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘，定价较高，而像宁怡苑、康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘，定价则较低，这两种类型的楼盘市场
14、接受程度都较高。 周康板块较适宜居住 u 楼盘价格优势。紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林、北蔡板块偏低，是吸引购房者的主因。 u 周边生活配套日趋成熟。周浦镇商业历来较发达，素有“小上海”之称。52000平方米天润发大卖场；镇中心最热闹的康沈路步行街；在步行街的北面，沿着康沈路步行20米左右，已建成的小上海休闲广场一期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。 u 轨道交通规划到位，公交系统四通八达。规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中，届时将在周康板块设立站点(轨道交通11号线由嘉定安亭至临港新城，计划2009年建成。)周康板块公交系统四通八达，到火车站、人民广场、万体馆、陆家嘴等
15、地均有直达公交车。 小结：南汇集聚港口城市重点发展的独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块、航头板块、周康板块三大板块南北联动，在“港开、桥通、城用”的上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。而周浦板块的房地产市场在南汇整体经济发展的带动下，依托周康综合经济圈的建设、产业经济的发展，未来增值潜力不可限量。第二部分 周浦镇市场分析一、周浦镇介绍周浦与惠南是南汇的二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近的地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围，也是南汇目前规划中唯一拥有市级工业园区(康桥工业园区)的城镇。周浦中心镇由现周浦镇、康桥镇组成，集上海地区著名的古镇与新兴镇于一体，是南汇区综合经济实力较为发达的地区之一。周浦镇历史悠久，是上海最著名的古镇之一，距今已有1300余年历史，有“浦东十八镇，周浦第一镇”之称。随着周浦中心镇规划的进一步完善，城镇的不断发展，该区域正逐步成为周康地区的政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求的人居环境典范。目前周浦常住人口16万，流动人口5万，未来将导入20万的市区动迁人口。二、区域道路交通状况道路u 沪南公路为城镇交通性主干道；u 康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道：其中康沈路为景观道路；u 秀沿路为区域商业中心；
