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1、全程企划与销售代理合作讨论方案（标准文本）第 6 页 共 10页全程企划与销售推广代理（标准文本）呈： 由：阿佩克思地产顾问（成都）有限公司呈报时间：7/19/2003导言1、概念认同专业的地产时代，需要另一种竞争。其他的开发商都是您的敌人吗？区域营销，包含了区域联合与区域竞争。区域营销的概念基础城市化的现代发展轨迹区域发展的联动互补区域营销的现实基础共塑区域形象区域营销的核心区域营销与地产房地产的地段论与区域营销的关系与区域城市发展脉络相一致的开发思路城市设计的引入城市设计基础下的新建筑观不仅仅是立面、户型开放的社区空间房地产的历史使命尊重历史文脉，服务现代人居开发商开发商应该是资源的整合机
2、构，从而制造出优质的产品。营销顾问就是花钱吗？营销顾问产生的附加值帮助开发商获取超额利润。2、地产顾问服务成都Apex的房地产专业顾问服务以整合营销传播（IMC）为核心理念，倡导房地产业之区域营销与城市化建设同步，从城市设计的高度出发，继承成都城市发展的历史文脉，弘扬百年城市建筑，共建成都山水园林城市，在合乎成都城市建设与城市化发展的客观规律的前提下，以消费者的有效需求为导向，借鉴符合现代国际规范的市场研究手段，把区域营销与城市设计理论相融合，运用整合营销传播的方法，向广大房地产开发企业、项目发展商和投资商、相关机构、政府部门提供“全程营销企划”的房地产专业服务。服务领域包含房地产全开发过程中
3、的地块研究、建筑规划设计概念研究、营销策略企划、销售代理、整合传播与广告表现，相关配套的市场研究、营销顾问服务与咨询、代理等综合服务。一、合作方式：全程企划与销售、传播代理二、合作事项1、项目定位顾问服务（参见“定位工作流程”）1） 本项目区域市场研究及其结论：以项目所在区域与相关区域为主2） 本项目定位概念修正（市场定位、建筑功能定位）3） 本项目定位市场研究及其结论4） 建筑概念修正建议5） 建筑设计修正建议 2、项目销售代理服务1）销售人员招聘及培训2）本项目入市时机选择与姿态企划3）销售策略的制订与修正4）销售节奏与工期配合5）项目定价体系与付款方式设计与调校6）销售现场专案与销管控制
4、7）客户接待与资料档案统计管理 3、广告全面代理服务1） 产品表现与制作要求设定2） 项目案名与VI体系导入3） 销售接待中心概念与表现设计方案4） 广宣品创意设计与制作5） 广告传播计划与媒介代理 双方按上述确认之工作计划事项，确认工作深度与范畴（另作说明文件），正式委托完成指定项目地块全程营销企划之定位企划与相关市场研究。三、企划工作费用：参见“全程企划市场研究工作内容与定额费用明细”*注：概念设计方案（可直接用于方案设计及后续扩初等的建筑方案草图）部份另按5元/m2折算。企划费可考虑建筑概念方案设计费一并计算，则前期定位部份提案费按总建面积按8元/m2折算四、销售代理佣金按实际销售合同金
5、额百分比提取销售代理佣金，其中：写字楼3%-5%，商场4%-6%，住宅类2.5-3.5%，详细合作条件另行协商议定。五、广告传播服务参考APEX广告传播服务收费标准（除LOGO、卖场等专项设计类外，按制作与媒介发布总费用的15%收取广告代理费）*注：根据双方合作深度与项目特点，广告可考虑不另收企划设计和代理费（即不执行APEX广告服务收费标准），广告总费用为实际支付（媒介、制作）费用，具体方式根据双方销售代理合作条件另定。附件一：全程企划研究工作内容与定额费用明细工作内容计划进度（工作日）提交文件定额费用（万元）备注区域市调方案设计21-3地块资料区域与地块勘查与分析73-6城市建设规划要求建
6、筑设计师配合区域消费者研究10-20区域市场研究报告3-6目标市场与产品定位设定7项目定位设定报告3-6定位市场研究15-304-8定位研究分析与目标市场锁定5目标市场与产品定位市场研究报告3建筑概念设计建议6建筑概念初步设计建议3建筑设计师配合建筑概念设计20建筑概念设计草图按总建面积按8元/m2折算建筑设计师建筑概念设计测试15-40产品市场研究报告5建筑概念设计修正（含智能化设计）3建筑概念修正报告3建筑设计师配合营销简纲3项目营销要素简纲373-11631-46说明：1、 市场研究各项基本包括：方案设计、文本文件设计，方案实施（视方案不同包括诸多要素与方法），后期数据编码、录入、处理、
7、分析，研究报告及讲解的全过程；2、 所有项目企划定位在工作进程中，将不断提供书面报告，定位企划报告为各报告总汇；3、 各项工作均要求建筑设计师的从头至尾的紧密配合与协作；4、 跨额费用的低端为最低样本量（200个）费用，高端为理想样本量（500个）费用；5、 建筑概念设计部份含地块规划平面图，建筑立面，主要空间特点，户型配比研究，户型布置等草图；详细设计方案及扩初由建筑设计单位在概念设计基础上完成，施工图设计可另选设计单位完成。附件二：全程企划进度计划甘比控制图 工作日 项目任务51015202530354045505560657075808590区域市调方案设计2区域与地块勘查与分析 7区域
8、消费者研究10目标市场与产品定位设定7定位市场研究15定位研究分析与目标市场锁定5建筑概念初步设计建议6建筑概念设计15建筑概念设计测试15建筑概念设计修正（含智能化设计）3营销简纲3说 明：1、为简明起见，以上各项任务存在尚未细化分解的部分；2、以上各项任务在时间上有重叠推进的部分；3、为了项目的顺利实施，本图不代表最终实施标准，在阶段例会中，根据实际情况确认调整。4、甘比图中 柱形标志为市场研究工作部分， 为企划研究工作部份。附件四：全程企划研究工作流程 N区域市调方案设计（2）区域与地块环境勘查报告（3）区域消费者特征分析报告（4）区域消费者文本设计（1）数据处理（5）区域（位）与地块分
9、析（6）提案及发展商认可（1）市场定位及产品定位设定（7）1、 市场定位设定2、 功能定位设定3、 身份定位设定4、 物业管理服务设定5、 安防系统设定提案及发展商认可（1）（消费者产品研究）建筑概念设计测试（7-14）1、 服务（配套）分析2、 户型：l 面积比例l 户型比例l 户型面积确定l 功能间开间l 面积与套型确定智能化设计（5）结 束定位市场研究方案（3）定位研究分析报告（5）提案及发展商认可（1）建筑概念设计建议（6）l 自然空间l 景观空间l 服务（配套）分析l 户型：面积与套型设定建筑概念设计修正（3）营销简纲（3）l 定价l 付款l 开盘l 开发与销售节奏定位研究文本设计（
10、4）数据处理（7）实施（10）实施（15）Y YN YN注：流程框中的数字代表该项所需工作日Y附件四：建筑概念设计任务书（参考目录提纲）总则一、地块及规划分析1、地块土地综述1）地块基本参数2）地形条件与现状3）市政配套条件2、地块周边景观与人文环境1）东面景观描述2）西面景观描述3）北面景观描述4）南面景观描述5）地块周边人文环境3、地块环境与污染1）水质、空气、土地（污染）2）噪音3）社会治安4）公共功能区4、与地块规划相关的区域城市设计特征1）体现城市边界及入口特征2）地块地标分析与地标性主要看面3）天际线控制性4）对周边地地块的形成的场效应5）交通节点6）人流节点5、地块周围交通条件与
11、出入口连接1）主出入口的设立2）车道主出入口的设立3）总体空间层次的形成与总覆盖率4）地块现状的临街环境处理二、规划设计1、项目规划指标建议2、规划结构3、平面布局1）销售区与公共功能区的结合2）商业板块位置与业态的关系3）主要内环境的形成与容量4）形态布局5）围合与观景6）空间序列4、竖向空间布局5、建筑风格及立面1）住宅部分2）商住部分3）商业街6、道路与交通1）停车场布局2）道路3）交通组织7、建筑群体8、安全性设计（defensive design）概念的导入9、工程管线布置10、技术经济指标三、环境与景观1、住户环境质量保障1）居住环境2）环保设计3）建筑热环境与节能设计4）安全环境
12、与管理2、公共服务设施1）医疗保健环境2）住区信息服务环境3）车位4）创造各年龄段的多重空间和生活环境3、绿地与室外环境4、室外环境景观设计1）广场景观2）商业街景观3）庭院平台的景观设计四、商业部份1、北侧商业街部份2、东侧临主干道社区商业部份3、南侧储备商业部份五、商务部分六、住宅设计1、一般原则2、住栋设计3、结构设计4、套型设计1）套型总体设计原则2）厨卫设计3）户型平面布局4）套型设计中的特异化5、套型分布（户型种类、面积及比例）1）主力户型2）辅助户型6、管线设计7、室内装修8、技术经济指标七、住区配套与功能定位1、园区管理2、公共功能区（业主活动中心、亲子广场、住区露天演出台等）1）业主交往社交环境2）社区文化3）体育休闲4）餐饮和购物5）金融、邮政和商务3、设施配套及功能配置设定1）强电、电气2）弱电系统配置3）电梯4）其它设备及配电等八、规划定位与物业管理服务定位间的关系1、节支部份2、增收部份附件五、开盘前工作纲要参考一、 项目形象与VI系统的建立1、 项目形象特征
