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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理方案标准范例目 录前 言第一章 物业管理要点一、一种模式二、二项承诺三、三个重点四、四项措施第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构房地产E网 http:/ 员工招聘一、高层物业管理人员二、综合管理部三、物业管理部四、工程管理部五、安全管理部六、财务管理部第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训二、在岗员工循环培训第五章 物业管理所需物质条件一、办公及员工住宿用房计划二、物业管理工具与装备价格参照表第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业管理部经理岗位职责四、物业管理文员岗位职责五、物业管理
2、员岗位职责六、物业商务管理员岗位职责七、物业清洁员岗位职责八、工程管理部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责十、强电技工岗位职责十一、弱电技工岗位职责十二、暖通技工岗位职责十三、维修工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责十五、安全经理岗位职责十六、安全管理员岗位职责十七、财务经理岗位职责十八、财务会计岗位职责十九、财务出纳岗位职责二十、财务收费员岗位职责第七章 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表二、物业管理处开支预算明细表第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度二、物业档案建立与管理第九章 各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理二、安全管理三、装修管理四、消防
3、管理五、车辆管理六、清洁管理前 言物业简介(略)服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导,为业主推出完善的管理服务,为公司创造效益,为企业打造品牌。第一章 物业管理要点运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业主铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,“全心全意为业主服务”。为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实
4、际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造“管理由您评定,分分秒秒引证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业主的需求。建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业主、打造管理精品。追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“
5、以人为本,业主至上”的原则和务实周到的工作理念,为业主提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业主建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业主的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业主享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2.环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要,如何为业主创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环抱意识,从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
6、3.安全、消防真抓实干为确保业主生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业主服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业主的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、
7、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业主的目的。3.时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中
8、心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业初期管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。1.综合管理部(1)负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其他部门储备人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监督、检
9、查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。(9)总经理指派的其他工作。2.物业管理部(1)负责筹建、管理员工餐厅。(2)负责会所及会议中心的管理。(3)书写给业主的各类通知、通告,由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业主的搬入和迁出协调工作。(9)负责业主档案的建立与管理工作。(10)负责物业的一切庆典服务的布置,及为业主的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业主文化交流,负责接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3
10、.安全管理部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队,定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与业主签订“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其他工作。4.工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计
11、划并付诸实施。(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责综合管理部转发的业主投诉的处理,及满足业主其他有关的服务要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。(10)总经理指派的其他工作。5.财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系,做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管
12、理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表,以及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业主其他有关的服务要求。(9)总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为:人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针,特制定以下用人方案。1.综合管理部(1)由1名综合管理部经理和5名员工组成。(2)综合管理部经理1名,要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验,组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理
13、员1名,负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资料管理员1名,负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业主接待员2名,负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作,要求个人素质较好,是本物业楼宇的形象服务窗口。2.物业管理部(1)由1名物业经理和 名员工组成,负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由 名员工组成,分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁,要求个人素质较好;夜班 人,负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间,要求按清洁程序进行操作,对人员个人素质要求可适当放低。(3)员工餐厅服
14、务由 名厨师及 名工作人员组成,上班时间为 ,要求员工个人素质较高。 (4)业主服务员 名,开展业主文化交流,接待并介绍物业工作,要求形象素质较好。(5)会所服务人员 名,负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作,要求形象、素质较好。3.安全管理部(1)由1名安全管理经理和 名安全管理员组成,24小时负责大厦的安全管理工作。(2)安全管理经理1名,要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任,具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。(3)文员兼资料员1名,负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管3名,分三班,全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。(5)监控值班由3名员工组成,分三班,负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由3名员工组成,分三班,负责楼宇大堂值班工作。(7)外围值班由3名员工组成,分三班,负责外围值班工作。(8)商场值班由4名员工组成,分二班,负责商场值班工作。(9)停车场值班由3名员工组成,分三班,负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由6名员工组成,分三班,负责巡逻值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部经理和 名员工组成。(2)工程管理部经理1名,要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任,具有较强的管理能力。(3)文员兼资料管理员1名,负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作,并同时兼