《土地估价报告评审标准》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价报告评审标准（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地估价报告评审标准一、封面格式2分1、封面标题1分：重点审查工程名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分；2、关键字1分：重点审查估价对象所在市、县全名与工程名称中市、县全名是否一致、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。二、第一局部总述18分1、估价目的2分。估价目的必须表述准确、规，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现以下错误者不得分：1出现两个估价目的；2估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对
2、应的评估目的。2、估价依据3分。重点审查：估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。3、估价基准日与估价日期1分。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基
3、准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。4、价格定义4分。重点审查：实际和假设的利用条件用途、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置本钱价或征收征用补偿价等、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。特别说
4、明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能到达的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业效劳业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。5、估价结果1分。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式尽可能分列楼面地价、地面单价等、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于境的商业效劳业用地、公共管理与公共效劳用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与
5、专家判定的合理估价结果有15以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，估价结果的合理性具有一票否决权，即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格，则该报告直接评判为不合格报告。6、估价报告和估价结果的使用5分。重点审查：前提条件和假设条件的合理性、完整性2分；估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示1分；对需要特殊说明的事项2分，例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全面、合理的解释。凡各项说明有偏差者扣减2分；对权属的
6、理解明显有误者或者属于应特别说明的情况而不予说明者，或者其他说明错误到达2项以上者本局部不得分。特别说明：(1)对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的，必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。2估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致，需在报告中提供以下证明文件：1符合城市规划，并取得规划部门意见书；2国土或房产行政管理部门认可的书面意见。3合理设定：在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况下，可提供委托方的书面要求作为辅证。上述证明材料和设定过程，均需反映在估价报告的“估价报告和估价结果的使用章节中。4对符合区域性土地市场管理规定而
7、与国家于评估基准日的土地管理政策不符合者，应做特别风险提示，例如的集体建立用地流转属于地方规定。5对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的涵和可能存在的风险应作出明确提示。7、签字盖章2分。重点审查：是否有2名估价师签字、盖执业印章，且签字与执业印章字体是否一致；是否加盖机构公章。缺一项者即不得分；估价师不签字仅盖章，亦不得分。三、第二局部估价对象描述及地价影响因素分析16分1、估价对象描述7分。重点审查：土地位置和登记状况2分，包括估价对象位置、用途、面积、四至等；土地权利状况3分，包括权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解到的土地取得和流转过程，并分析实际使用与证载状况
8、是否一致；土地利用状况2分，重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。以上各项如缺项，不得相应分；描述不完整或表达不清晰，减一半分。特别说明：1土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建立用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建立用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证
9、确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。2由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加表达，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建立工程规划许可证、建立工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以帮助评审人员判定估价方法中局部参数的合理性。2、地价影响因素分析9分。一般因素3分，有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。分析完整、清晰得3分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分
10、。区域因素4分，区域围界定是否合理、区域位置、根底设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。每遗漏一项对估价对象价格有重大影响因素的减0.5分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。个别因素2分，主要考虑宗地自身条件面积、形状、水文地质条件、临路状况等、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。报告中考虑了估价对象特点，个别因素选择恰当，对地价影响程度分析客观得2分，每遗漏一项减0.5分。四、第三局部土地估价60分1、估价原则1分：要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。以下情况下不得分：1遗漏
11、合法原则；2采用了收益复原法和剩余法而遗漏最高最正确使用原则的；3采用了市场比拟法、基准地价系数修正法、收益复原法或剩余法的而遗漏替代原则的。2、估价方法与估价过程55分：要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属于牵强附会的堆砌者，在本局部的调节系数中由评审专家给予90100的调节。另外，每一种方法的最终得分评审专家都可以综合平衡，如果还存在表中各项未能涵盖的减分点，可以给予90100的调节。特别说明：规程要求两种以上评估方法。除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多，且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用一种市场比拟法，否则对采用一
12、种方法评估者不予评分。有条件选用市场比拟法进展估价的，应以市场比拟法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益复原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比拟法、收益复原法、剩余法进展估价的情况下，可采用本钱法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准：用地类型适宜的估价方法住宅l、一般以市场比拟法为主，以剩余法为辅；2、对缺乏可售或可租的比拟实例的旧有居住房地产可采用本钱法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。商业效劳业含商务金融用地、住宿餐饮用地等1、 有条件选用市场比拟法的，以市场比拟法
13、为主，收益复原法为辅；2、 可比案例较少或可比性较差，可以收益复原法为主，以市场比拟法为辅。工矿仓储用地l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比拟法或收益复原法进展评估。2、在市场依据不充分时，可以本钱逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。公共管理与公共效劳用地、特殊用地、交通运输用地可以本钱逼近法为主，以基准地价系数修正法基准地价可参照工业用地为辅，或在有潜在收益的情况采用收益复原法。耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其他土地可以选用收益复原法、本钱逼近法、剩余法、基准地价修正法含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法，未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方
14、法。涉及农用地征用的，可采用综合法、比拟法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前提必须是近三年制定或更新过的基准地价；在以课税为目的的评估中，不受上述限制。要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。不作任何说明者，不得分。采用两种方法进展评估的，估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次各占27.5分；使用三种方法评估的，三种方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由评委酌情计算。对可参考交易案例较多、总地价
15、较小而采用一种方法评估的，视作该方法为主要方法，总分值为30分，此为采用一种方法的最高得分。需要特别说明的是，规程要求宗地评估需要两种以上的方法，尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性，但有另一种方法对评估结果进展检验一定是有帮助作用的，因此原则上要求每份报告均采用两种以上方法评估。为便于计算，估价过程得分先设定每种估价方法的总分为100分，之后按以下公式计算乘以权重后得到加权总分：估价方法与过程总得分=第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+常用方法中应注意的问题:1市场比拟法：比拟案例选取25分。重点关注比拟交易案例的真实性和与评估案例的接近性，案例真实、可靠度高，符合选择原则，案例描述清楚、案例个数符合条件、案例选择合理、比拟价格根底统一，有选择特殊案例的说明等。至少三个案例，否则不得分；交易时间相差三年以上者，本案例减6分；用途一级分类不同，本案例不得分，用途一致性不够二级分类不同且未做修正的，本案例减6分；比拟案例与评估对象修正幅度到达30以上者，本案例不得分，差异20以上者，本案例本案例减4分。凡比拟案例没有明确的地址的扣减1分。其他各项斟酌给分。比拟价格根底不统一者，不得分。需要特别说明的是，如果不是年检报告，而是委托方或
