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1、阜阳项目目可行性性分析报报告目 录第一章 总论11 项目概概况 12 建设项项目概况况及总投投资 第二章 项目目环境分分析 21 阜阳市市宏观经经济分析析 22 阜阳市市房地产产市场走走势分析析 23 本项目目地块分分析 24 项目环环境分析析小结 第三章 项目投投资预算算 31 投资预预算 32 项目开开发各专专项税费费汇总 第四章 项目财财务效益益分析 41 财务分分析 42 项目不不确定性性分析 43 项目综综合效益益分析 第五章 结论论及建议议 51 结论 52 有关补补充说明明 第一章 总 论11 项目概概况本案位于于阜阳市市飞机场场旁，随随着市政政的进一一步发展展，周边边正逐渐渐形
2、成了了阜阳未未来的中中央居住住区（CCLD），附近已有有地产项项目在开开发。项目占地地3000亩，总总用地面面积200万平方方米，容容积率按按1。55计算，总总建筑面面积为：30万万平方米米。1. 22建设项项目投资资概况从成本估估算方便便的角度度来考虑虑，本案案的开发发暂不考考虑相关关的建设设周期，在在后续的的各成本本收支估估算时均均按整体开发进进行估算算（项目目实际开开发过程程正常情情况下应应分为二二期或三三期）。项目开开发总投投资约为为3.66亿元人人民币项目销销售总额额约为：4。55亿元人人民币项目开开发利润润约为：89883万成本利利润率约约为255%第二章 阜阳阳市宏观观经济分分析
3、21 阜阳市市宏观经经济分析析2.1.1 20003年GGDP及及其增长长速度20033年阜阳阳市国内内生产总总值（GGDP）达达到2220.22亿元，比比上年增增长5.2%（按按可比价价格）。自自20001年以以来，其其国内生生产总值值增长率率一直稳稳步增长长，表现现出较强强劲的增增长势头头。图 1 阜阳阳市各年年国内生生产总值值（GDDP）及及增长率率 数据来来源：历历年安安徽统计计年鉴 从上图我我们可以以清楚的的看出阜阜阳市各各年的GGDP总总值，每每年大约约以5%左右的的速度增增长，这这说明阜阜阳市经经济稳步步增长，综综合实力力逐步增增强。在在阜阳市市统计局局业已公公布的220044年
4、110月月份全市市实现国国内生产产总值（GGDP）200亿元，也证明了阜阳市经济发展的较好势态。2.1.2 人人均GDDP及其其增长速速度 图 2 阜阳阳市各年年人均国国内生产产总值（GGDP）及及增长率率 数数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴 从上图中中我们可可以清楚楚20001年的的人均GGDP为为22669元、220044年为229855元，增增长幅度度较大，再再次说明明了阜阳阳市经济济发展的的良好势势态。2.1.3 人人均可支支配收入入及增长长率阜阳市人人均可支支配收入入由20001年年57668.66元、220033年为665966.366元，很很明显每每年人均均可支配配收入是是增加
5、的的。图3 阜阳阳市各年年人均可可支配收收入及增增长率 数数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴2.1.4 人均消消费支出出及增长长率图4 阜阳阳市各年年人均消消费支出出及增长长率 数据据来源：历年安安徽统计计年鉴从上图中中我们可可以清楚楚的看出出20001年阜阜阳市人人均消费费支出为为46112.779元、220033年为550811.8元元，而从从人均消消费性支支出平均均增长率率来看，220022年到220033年出现现了迅猛猛反弹，但但从阜阳阳市统计计局现已已公布的的20004年1110月月份的数数据来看看，到十十月份末末消费性性支出累累计达到到56220元。在在可支配配收入出出现快速速增长
6、的的同时，消消费性支支出也出出现了增增长的趋趋势。2.1.5 产产业结构构20011年阜阳阳市第一一、二、三三产业所所占比例例分别为为41%、244.4%和344.6%。第三三产业的的比重已已超过第第二产业业，20003年年阜阳市市第一、二二、三产产业所占占比例分分别为335%、228%和和37%，第三三产业的的比重也也超过第第二产业业，近年年来第三三产业的的增长速速度一直直高于其其他产业业，增长长势头良良好，也也表现出出阜阳市市经济极极好的增增长势头头和发展展潜力。图5 近近三年阜阜阳市产产业结构构变化数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴、阜阜阳市220022年国民民经济和和社会发发展统计计公
7、报图6 20003年阜阜阳市各各产业所所占比例例 数据据来源：安徽徽统计年年鉴图7 阜阜阳市三三大产业业各年增增长率（%）数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴2.3.6 固固定资产产投资20011年阜阳阳市全社社会固定定资产投投资额达达到4664.99亿元，比上年增长12.8%。到2002年底，其固定资产投资总额为602.95亿元，比上年增长29.7%。从阜阳市统计局现已公布的2003年阜阳市111月份全社会固定资产累计投资来看，其总额高达842.22亿元，比去年同期增长77.4%.再次说明了阜阳市经济发展的良好态势，随着阜阳市基本建设投入增加，城市设施日趋完善，经济环境进一步改善；城市房地产开
8、发投资的增长也异常迅速。可以预期，阜阳房地产市场仍将处于高速发展时期，短期内价格依然坚挺，因此阜阳市房地产业的开发投资有望进一步加大。图8 阜阜阳市各各年固定定资产投投资额及及其增长长率 数据来来源：安安徽统计计年鉴（220044）2.2 阜阳市市房地产产市场走走势分析析二十世纪纪九十年年代开始始，阜阳阳房地产产业开始始崛起，发发展到现现在已逐逐渐表现现为外来来投资商商活跃在在阜阳地地产市场场， 220044年阜阳阳市的房房地产市市场形势势是总体体上处于于稳步攀攀升，逐逐渐走高高的态势势。一是是全市房房地产开开发总投投资不断断攀升，全全市总开开工面积积、总竣工工面积都都在增长长（上表表可以看看
9、出）。二二是个人人购房贷贷款正迅迅速地增增长。以以上情况况表明：阜阳市市20004年房地地产宏观观经济指指标开始始回暖，房房地产市市场开始始步入了了成长期期，正朝朝着新的的繁荣上上升期转转变。2.2.1 房地产产固定投投资额情情况分析析房地产开开发投资资额度历历史数据据比较从投资比比重上看看，20003年年经营性性物业（即即：写字字楼物业业和商用用物业）的的比重已已达到220.11 %，略略低于220022年的225.55%。同同其他投投资相比比，由于于相对而而言住宅宅的风险险系数较较小，所所以其抗抗风险能能力较强强。这从从20004年阜阜阳市1110月月份房地地产开发发投资数数据资料料得到体
10、体现，投投资住宅宅增长最最快。 20033年阜阳阳市各类类房地产产投资所所占比例例2.2.2 房地产产市场供供求情况况近三年以以来，阜阜阳市房房地产施施工、竣竣工量上上升较快快。20003年年全市房房地产施施工面积积为1112.998万平平方米，竣竣工面积积为422.877万平方方米。可可以看出出阜阳房房地产市市场无论论从开工工面积还还是竣工工总量来来看，仍仍然保持持着高速速发展的的态势。 阜阳阳市房地地产施工工竣工量量历史数数据比较较 数数据来源源：安安徽统计计年鉴 2.2.3 房房地产市市场分析析小结观点：根根据阜阳阳市宏观观经济发发展，阜阜阳房地地产市场场将保持持继续繁繁荣的态态势，商商品房价价格将持持续走高高个人购买买率进一一步增加加。商品品房个人人购买率率是反映映地区房房地产市市场购买买力水平平的重要要指标。从上图中可可以看出出：20003年阜阳阳市商品品房个人人购买率率是持续续上升。个人购购买率的的不断上上升，也也从一个个侧面表表明房地地产市场场发育良良好，房房地产消消费已经经启动并并且持续续增长，为为房地产产市场的的持续快快速发展展提供了了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2004年房地产投资总额进一步增长，表明房地产业新的增长周期已经到
