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1、怀柔奥特莱斯可行性分析报告怀柔奥特莱斯地产可行性分析报告目 录项 目 概 述4一、怀柔奥特莱斯项目概述4二、怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况4第一部分 北京市经济及商业发展状况.6一、北京市经济发展状况6（一）北京市经济快速发展，消费逐步升级6（二）北京市居民消费支出高且增加迅速6（三）北京经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础7（四）消费升级造就了一大批具有品牌消费意识的群体7（五）北京市私家车发展迅速且增速不减8二、北京商业发展状况8（一）商业市场不断扩大，商业零售业态趋于完善8（二）大型百货店及专卖店迅速发展10（三）城市化进程使商业外扩趋势明显11（四）城市郊区成为新型业态布局的“新
2、区”11（五）单体商业规模向大型化、综合化发展12三、北京市旅游业发展迅速，民俗旅游升温12（一）北京市旅游业发展迅速12（二）北京郊区民俗旅游持续升温12四、北京市区与怀柔交通状况13（一）北京-怀柔交通现状13（二）怀柔与相邻郊县、城市交通连接状况13（三）北京市交通规划情况14（四）外地自驾车到北京及怀柔交通状况15（五）公交车至怀柔交通状况15（六）京承高速沿线居民社区情况16五、供应商对北京发展奥特莱斯看法的调查16（一）品牌供应商对中国、北京发展奥特莱斯充满信心16（二）距市中心20公里内的选址最佳17（三）客源市场集中在大城市且有车族17（四）经营方式更倾向于直接开店17六、北京
3、经济发展与商业市场分析基本结论18（一）北京具有发展奥特莱斯的市场需求18（二）北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机18（三）奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻18（四）北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍19（五）国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心19第二部分 怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析20一、怀柔地区经济发展状况20（一）怀柔区基本情况20（二）怀柔区经济发展状况20二、怀柔地区商业发展情况22（一）商业发展总体水平处于较低状态22（二）各种零售业态发展均处于初级阶段22（三）商圈范围狭窄，周边辐射能力较差23（四）优质百货业网点资源匮乏，京北大
4、世界一支独秀23（五）服装类知名品牌进驻率偏低25（六）商业与旅游业相互促进作用不明显25三、怀柔地区餐饮娱乐业发展状况25（一）餐饮业发展状况25（二）娱乐业发展状况26四、怀柔地区实地问卷调研情况27（一）调研目的27（二）调研方式27（三）调研数据分析27（四）调研结论29五、怀柔区旅游业发展状况29（一）怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平低30（二）旅游业存在明显的淡旺季差异30（三）度假、会议旅游业发达30六、怀柔区住宅房地产业发展状况31（一）高档别墅众多31（二）时尚岛周边商品房开发聚集人气31七、怀柔经济发展与对奥特莱斯影响分析基本结论31（一）怀柔商业市场不发达，当地难以形
5、成稳定的基本客源群31（二）怀柔具有良好的旅游、会议等流动客源市场32（三）怀柔奥特莱斯需要较完善的商业业态组合32（四）怀柔奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力32（五）奥特莱斯项目要得到政府的大力支持32第三部分 国内外奥特莱斯发展比较分析33一、国际上奥特莱斯发展现状33（一）国际上奥特莱斯的演进33（二）国际上奥特莱斯的发展状况34（三）国际上奥特莱斯的特点和经验35（四）国际上主要奥特莱斯介绍36二、奥特莱斯在中国的发展39（一）国内奥特莱斯的引入39（二）国内奥特莱斯的发展39三、北京燕莎奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较41（一）北京燕莎奥特莱斯基本情况41（二
6、）北京燕莎奥特莱斯成功要素43（三）怀柔奥特莱斯与燕莎奥特莱斯比较分析43四、上海青浦奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较45（一）上海青浦奥特莱斯基本情况45（二）上海青浦奥特莱斯成功因素49（三）怀柔奥特莱斯与青浦奥特莱斯的比较分析50五、国内外奥特莱斯分析基本结论52（一）奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件52（二）应重点开发驾车游客、北城社区居民为主要客户群体52（三）发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心52（四）成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持52第四部分 怀柔奥特莱斯SWOT分析与可行性分析总体结论53一、怀柔奥特莱斯 SWOT分析53二、怀柔奥
7、特莱斯项目可行性分析总体结论54三、怀柔奥特莱斯项目的成功要素54第五部分 怀柔奥特莱斯市场定位与规划建议55一、怀柔奥特莱斯市场定位55（一）总体定位55（二）总体定位基本内涵55（三）总体定位具体内涵56二、定位依据57三、怀柔奥特莱斯市场定位的相关问题与建议58（一）问题58（二）建议58四、怀柔奥特莱斯的建设规划建议59（一）场点位置建议59（二）建设规模建议60（三）建筑风格及环境营造建议61（四）相关设施建议61（五）怀柔奥特莱斯项目建设需注意的问题62第六部分 怀柔奥特莱斯项目投资及经营测算63一、投资及经营测算说明63（一）销售数据测算说明63（二）毛利收入测算说明63（三）运
8、营费用测算说明63二、投资估算与经营测算基本结论63附：投资估算表、经营测算表.65附件1 北京国际品牌专卖店及其入驻主要百货店情况70附件2 国外奥特莱斯图示76附件3、4 相关调研数据及报告80项 目 概 述一、怀柔奥特莱斯项目概述怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要组成部分。时尚岛项目位于怀柔区庙城镇的北部、与怀柔镇接壤处，北至京承铁路，南至怀河北岸，东至迎宾路，西至镇政府北侧路，项目用地总规模约1135.8亩，时尚岛紧邻京承高速进入怀柔市区的主干道，地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。时尚岛属于怀柔区“十一五”规划开发项目。奥特莱斯是时尚岛开发
9、的重点项目之一。规划中的奥特莱斯拟定于时尚岛东南侧，南端怀河相绕，环境优美；东面紧邻迎宾路，交通便利，视野开阔，昭示性强。奥特莱斯项目拟可用地10万平方米，具体建筑用地尚未拟定，可根据项目需要进行确定。怀河迎宾路奥特莱斯可用地二、怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况 为了对怀柔奥特莱斯的可行性进行深入研究，我们对北京发展奥特莱斯的经济环境和商业环境、怀柔区经济和市场发展情况、国内外奥特莱斯发展状况与趋势等进行了相关研究和统计资料收集，走访了北京市、怀柔区商务局、旅游局、工商局、交通局等政府管理部门，对上海青浦奥特莱斯、上海新浜东方狐狸城、英国Bicester village outlet sho
10、pping、韩国吗理由Mario factory outlet、韩国奥特莱斯大街、北京燕莎奥特莱斯、怀柔区中心商业街及北京市区主要国际品牌销售商场、专卖店如国贸、王府饭店、新光天地、东方新天地、赛特等商场进行了实地调研和问卷调查，并在相关分析的基础上编写本研究报告。本报告共分六个部分，分别从北京市经济与商业、交通发展状况、怀柔区经济及旅游业发展状况、国内外奥特莱斯发展比较及奥特莱斯市场定位、项目规划、项目投资与经营预算等方面进行了分析，提出了相关分析结论与建议。本报告结构框架：宏观分析 比较分析 微观分析北京经济发展北京旅游业发展 北京商业市场状况北京-怀柔交通条件怀柔经济发展怀柔商业市场怀柔
11、实地调研怀柔旅游业怀柔房地产业国外奥特莱斯发展趋势国内奥特莱斯发展现状与燕莎奥特莱斯比较与青浦奥特莱斯比较可行性分析总体结论市场定位与规划建议投资估算与经营预算 第一部分 北京市经济及商业发展状况 怀柔奥特莱斯宏观经济环境分析一、北京市经济发展状况（一）北京市经济快速发展，消费逐步升级 2002年-2006年以来，北京市经济发展取得显著成绩，无论是社会消费品零售额、人均GDP还是城镇居民收入均呈两位数大幅度增长（见表1-1）。表1-1 2002年-2006年北京市经济发展基本情况 2003年2004年2005年2006年地区生产总值（亿元）5023.86060.36886.37720.3 比上
12、年增长%1620.613.612.1社会消费品零售额（亿元）2296.92626.62902.83275.2 比上年增长%14.514.3510.512.8城镇居民人均可支配收入（元）13883156381765319978比上年增长%11.412.612.913.2人均GDP（美元）3874497055486210比上年增长%13.828.311.611.9北京市城镇居民人均可支配收入由2002年的12464元增加到2006年的19978元，年平均增长11.1%。北京市社会消费品零售额2003年、2004年增幅超过14%，2005年、2006年增幅放缓，但仍保持两位数增长。2006年北京市居
13、民恩格尔系数30.8%，是全国恩格尔系数最低的城市，这意味着北京居民消费结构正在发生变化。2006年北京市人均GDP超越6000美元，达到6210美元，接近中上等收入国家平均水平。在全国31个省区市中仅次于上海、广州，排第三位。预计将在2012年实现人均GDP过万美元的目标。届时北京市人均GDP将达到发达国家水平，人们消费水平和消费能力将大幅度提高，人们在购物中将越来越追求环境舒适、交通便利，注重商品品质、品牌与价格的结合，购物与休闲将逐渐融于一体，消费升级越来越显现。（二）北京市居民消费支出高且增加迅速近几年，北京市居民人均收入及消费支出不断提高，社会消费品零售额连续三年大幅增长，居民消费倾向发生了很大的变化。从表1-2可以看出，除2006年吃的增长率较上年降低了7.4个百分点外，至2007年上半年，吃穿用消费品均保持两位数的高增长，消费市场趋于活跃，呈快速增长态势。表1-2 北京市居民主要消费结构社会消费品零售额（亿元）吃穿用2005年2902.8748.7281.51638.7比上年增加（%）10.516.116.36.52006年3275.2813.8312.81841.3比上年增加（%）12.88.711.112.42007
