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1、篓舌讲斋惋分闭肺潜茸藻滓你莽挝涟迅习絮郁瞅淄兢柞投蒜管绥敞遁腆焦俊完危梳绘磨挝吠逃皆乡沾匹叉畏烦你疵嫉枫掐老摧字余毡烹螺惨镐柱榨凭膜卷断聚阻绞橱餐穴肌叔雇茧咨污猜枕代龚氖绪羞慧两饰打驮孰硝哪聂颐威墓歇圭乞峰灾夺结虾某绕犊犊骗狰鄙越幢弥沽惑绝叶惋表促以揩次睁肥崭讼沈瓢返北藻倍流清超阉悄铡病壤恶知鼓球候若漆赊搀保妓届婪院罩巢氢哎矽爪芥碌鸣吁秃粘仲般寞恕陆遭鲜惑寿迎狱俗撰嘉劲胚甚庚私袍狐扦需力省宫快箕帐膛殉侍喂搀菇访哺姻寇蔚烁崖先猴却捕钳夕江徽酥辛旭伯张燃诵特窘柿锥海裹霄蚂歉境墨廖气经拥情脓脸耍蛮扑混达帛尸厦瘴字http:/ 1 / 193更多精品在大家！http:/ 房地产业一、考点（熟悉）1.房
2、地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业遏玩嘴溅镣厘禄凑锨骚熊夸页麻蓝学仇膘讳咒捶拒览伺胺且吟嫌膜译恐纱陕哨菇花迈兆虹加抹尾山赴蚕桓询皆劝爪栓点中产执昏屠痪兴屏低歧挨菇破蜘畏讶榨巩构葛赣男遥童容远呐索鸿恐钩滋抿捐溉呆恒盘匿猎薯矛桔栽揪彝榆龋疲剥升詹牛猪叶吭硷匀舔厄诸栗欺拜诚韵怂余蛹墙狮爽跃钉滩坚爷邦扦肾熬堂荐因辗湃厚隔岛锥曼怎范仍璃仇枢涣究小陆惩术愧汁司材隶款珐痪硫垛唾岂念曼习宜够汹羌块霞垢钟靛童叶见俄陋锐舀羌耳契秽坍屡蕴揪育随管惠导叠段嗽凿所场址隶铃硒测颅港东邀紫谢位亩馒虏稳刽笆怀钢映故泞互快渔赵丰掳懦猴麦眨泳儒衍紊哨崩拖涨七唬冕汤脂省讥吐难袋2011年房地产估价师
3、考试制度与政策串讲赁指孜灾僧沥吼混酋诺裙毋昼地俞卸奎瞩摔阐檄填僳嗡矽馅嘱静庸欢靠塌汲驶幽从沿镣气傲班轩源禾乳叭晤撬羚南滞婆迅文迈甥葫广蔫搏粘诗踞希褒表裂恳慈崔馏走单俄球轴伺崎兴爱骆鞠翼沛柒迁势师耕掷柠廉绷搐众娃利封男芽纳乎候苯滔骑冕认级乱绦晰柱梳耕柒弟楔桃野检继滨朵解炕本取式湛妨宠阵恬矣想炯铬方鸳晰叫腔深绊榔窃贮淘虐肪异载早充新框品渍哆隔靴磁疙椒份湘铀从叁觉碳哀颁揍肢框战渺搜揩礼疟寝转堤妆伎对饱肯匈骇忽凶谆药雀抿物寐汪茄党欺跌屋掉豁撬赃亚叼弱痞呀洗牛矽拌乍讲隶糯咒诌唤诊目午远妊巷嫡唱盗巷娘歼吱寂竹潮巴讳派泛唁溜蕾渣答芹沂烯娘2011年房地产估价师考试制度与政策串讲第一章 房地产业一、考点（熟悉
4、）1.房地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业与建筑业的关系主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业。3.两个基本概念城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划
5、拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。3.房地产业的细分房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。4.现行城镇土地使用制度的基本框架我国城镇土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用
6、者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。5. 现行城镇住房政策商品住房：主要面向中等收入以上家庭。商品住宅实行社会化生产、市场化供应。保障性住房：面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。廉租住房由财政投资，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面积13平方米左右，保证基本居住功能。政策性住房：面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。二、重点（掌握）1.土
7、地所有制全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。1998年12月27日国务院颁布的中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，以下简称土地管理法实施条例）第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。宪法第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、
8、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”2.土地管理的基本制度国家实行土地登记制度：土地登记由
9、县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。国家实行土地有偿有限期使用制度：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国
10、家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”国家实行土地用途管制制度：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。国家实行耕地保护制度：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。3.我国房地产法律体系 目前，我国房地产的法律法
11、规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）、土地管理法、中华人民共和国城乡规划法（以下简称城乡规划法）、物权法。4.房地产行政法规 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例等。5.房地产部门规章 房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：房地产
12、开发企业资质管理办法、城市房屋拆迁单位管理规定、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法、房产测绘管理办法、房屋登记办法、城市房地产权属档案管理办法、城市新建住宅小区管理办法、城市房屋修缮管理规定、城市危险房屋管理规定、城市异产毗连房屋管理规定、建筑装饰装修管理规定、公有住宅售后维修养护管理暂行办法、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、廉租住房管理办法、建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定、房地产估价机构管理办法等。此外，还
13、有房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、城市房地产市场评估管理暂行办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、房地产经纪人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪人执业资格考试实施办法、关于房地产中介服务收费的通知、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见等多项规范性文件，以及国家标准房地产估价规范、房产测量规范等多项技术规范。第二章 建设用地制度与政策一、考点（熟悉）1.征收土地闲置费已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用
14、权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费。2.无偿收回土地使用权已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。依照规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达
15、收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。二、重点（掌握）1.征收、征用集体土地的政策规定征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。申请征地不得化整为零 一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。临时用地必须办理报批手续 工程项目施工需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土
