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1、专业好文档深圳市 立项可行性研究报告目 录1项目总论31.1项目背景31.1.1项目名称31.1.2开发公司简介31.1.3承担可行性研究公司31.1.4研究工作依据31.1.5项目建设规划内容41.1.6项目开发手续41.2可行性研究结果51.2.1市场预测51.2.2项目建设进度51.2.3投资估算和资金筹措51.2.4项目综合评价结论72项目投资环境和市场研究92.1市场宏观背景92.1.1全国投资环境92.1.2深圳市投资宏观背景112.1.3区域发展及前景预测142.1.4宏观市场与本项目发展借鉴142.2区域市场分析152.2.1区域市场界定152.2.2供给分析152.2.3需求
2、分析162.2.4竞争分析162.2.5片区房地产市场分析结论173项目分析与评价183.1地块解析183.1.1项目地理位置183.1.2地形、地势183.1.3规划限制条件183.2项目SWOT分析193.3项目评价194市场定位及项目评估204.1项目定位204.2方案建议215项目开发建设进度安排225.1有关工程计划说明225.2施工横道图226投资估算与资金筹措236.1项目总投资估算236.2资金筹措256.3投资使用计划257销售及经营收入测定267.1物业销售收入估算267.2资金来源与运用分析277.3销售利润278财务与敏感性分析288.1项目盈利能力分析288.2项目不
3、确定性分析288.3社会效益和影响分析299可行性研究结论与建议309.1拟建项目的结论性意见309.2项目主要问题的解决办法和建议319.2.1项目的主要问题319.2.2建议319.3项目风险及防范建议3110附表32351 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称项目名称暂定为“ ”。1.1.2 开发公司简介1.1.3 承担可行性研究公司1.1.4 研究工作依据（1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（3）建设项目经济评价方法与参数(国家计委、建设部：计投资
4、1993530号）（4）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）（5）深圳建设工程价格信息（2003）（6）企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证、方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号2001补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积（m2）4,4811.4道路用地面积（m2）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面积（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商业（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商业（m2）4,0
5、00建设配套幼儿园3000 m2 ，居委会100m2 ，水电房和管理房300m2总建筑面积（m2）99,6001.1.6 项目开发手续1、 项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、 项目开发合法性手续表2：项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、 结论项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理。1.2 可行性研究结果1.2.1 市场预测1.2.2 项目建设进度项目计划于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。1.2.3 投资估算和资金筹措1、 投资估算根据测算，
6、项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。表4：项目资金来源表注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。1.2.4 项目综合评价结论1、 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。2、 项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自
7、筹资金、银行贷款和销售回款。3、 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。4、 经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：表5：项目主要经济技术指标注：上表指标按住宅销售率为95和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。2 项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1 全国投资环境1、 2003年国民经济发展势头良好2003年中国国内生产总值116694亿元，比上年增长9.1%，人均GDP达到1090美元,首次突破1000美元大关。是1997年以来增长最快
8、的年份。规模以上工业实现增加值41045亿元，同比增长17%；全社会固定资产投资55118亿元，增长26.7%；社会消费品零售总额45842亿元，增长9.1%；居民消费价格指数增长1.2%。中国加入WTO后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合作将进一步扩展。2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。权威资料显示，从2001年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了
9、我国相关产业生产和投资的不断发展。2003年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。我国社会消费结构正朝着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。 我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来一个新的发展起点。2003年重工业增长明显快于轻工业。2、 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会
10、逐渐回落2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西
11、部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号），其要点如下：1、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、 严格控制土地储备贷款的发放；3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购
12、买住房的需要；5、 强化个人商业用房6、 贷款管理；7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。；9、 切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号），积极鼓励房地产市场发展。1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；2、 完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；4、 发展住房信贷，强化管理服务（加
13、大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；5、 改进规划管理，调控土地供应；6、 加强市场监管，整顿市场秩序。2.1.2 深圳市投资宏观背景深圳是一座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短20多年的时间，迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市之一，在世界史上成就了经济快速成长的奇迹；同时深圳也是一座不断发展、不断完善中的城市，深圳中心区、地铁1号线、大学城、 “9+2”高新产业带等项目均在快速建设中，预计2004年中心区六大工程及地铁1号线将陆续投入使用，2005年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美
14、化城市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城市的目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市、现代物流枢纽城市、区域性金融中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化和生态城市，争取在2010年基本实现现代化。正式签署出台的深圳市近期建设规划(2003-2005)指出，到2005年，深圳市年度国内生产总值将达3000亿元人民币；第三产业增加值占GDP比重大于50%；总人口600万610万，2010年和2020年规划人口规模分别控制在750万人和900万人以内。城市建设用地规模控制为570平方公里；人均居住面积25平方米；绿化覆盖率48%；港口吞吐量1.2亿吨；城市污水处理率60%。 规划确定了以下五大目标：1、区域协调发展：深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作；促进“珠三角”城市群协调发展，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态
