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1、拍卖住宅、商服用地项目可行性研究报告第一章项目基本情况41.1项目概况 41.2项目单位简介 41.3项目技术经济指标51.4报告编制依据 51.5需要说明的问题6二章 项目建设的背景和必要性 72.1项目建设的背景72.2项目建设的必要性7第三章投资环境分析83.1总体宏观经济分析83.2国家政策及土地市场分析 103.3房地产市场分析13第四章区域市场分析154.1、* 市地理区位 154.2、*市城市建设概况 164.3宗地概况17第五章 项目市场定位 185.1项目的优势 185.2项目的劣势 195.3解决项目不利因素的思路20第六章 项目选址及建设条件分析 216.1项目用地范围及
2、自然状况 216.2市政配套条件21第七章 项目运营建设方案 227.1项目限制和假设条件 227.2建设方案 22第八章全部投资估算与资金筹措 238.1投资估算说明238.2投资估算238.3资金来源与运用分析26第九章 项目财务评价 289.1销售收入估算289.2成本分析289.3利润分析 299.4财务指标分析299.5结论 30第十章不确定性分析3110.1工期风险及防范3110.2建筑工程费用风险3110.3敏感性分析3110.4盈亏平衡分析 34第十一章结论34基本报表1全投资财务现金流量表 36基本报表2全投资成本分布表 37基本报表3开发销售时间分布表 38基本报表4销售收
3、入汇总表 40第一章项目基本情况1.1项目概况1、项目名称某市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地2、项目建设地点项目位于某市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69卅，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于 30%绿地大于35% 容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。3、项目建设内容根据某市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用 地。4、项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元， 此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%+征为18343.9万
4、元，税后利润为38208 万元。5、项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。6、项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用 8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第 3季度。其中，2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并 取得预售，至2011年第三季度竣工验收。1.2项目单位简介单位名称：济投资发展有限公司注册地址： 观湖国际大厦法人代表：注册资金：1亿人民币企业性质：有限责任公司公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方 集团旗下拥有北京东方龙济
5、投资发展有限公司、河北房地产开发有限公司、唐山 工程管理服务有限公司、北京 文化传播公司、新东方矿业有限 公司等分、子公司，总资产超过 50亿元。13项目技术经济指标四川*苴国路南侧02号用地经济指标项目基础信息项目占地面积75254.69 就112.88 亩项目总建筑面积301163.8 就项目可售建筑面积301163.87 就项目体量分布一期二期三期四期住宅建筑269163.8 就134581.9 就134581.9 就非住宅建筑面积商业建筑面积32000 就32000 就地下建筑面积75291 就37645.5 就37645.5 就项目经济效益指标项目总销售收入122762万元项目投资总
6、成本92009万元折合可售建筑面积成本3055 元 / m2其中项目期间费用7831万元折合可售建筑面积成本260 元 / m项目利润总额28510万元项目所得税7127万元项目净利润21382万元项目FIRR（季）23%自有资金收益率项目成本利润率26%14报告编制依据1、建设部房地产开发项目经济评价方法2、中华人民共和国房地产管理条例3、建设部城镇土地房地产估价规范4、某市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件5、某市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知广府办发200941 号6、 某市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见广府办发200843 号15需要说
7、明的问题1. 本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。2. 本项商品房销售价格以*市同区域，住宅、商业市场价格为基准，市场比较法计3. 本项目土地容积率，结合*政府文件，以R=4时为基准点测算相关建筑体量和利 润。章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景项目位置图：（一）惟齒酬厂宙无鏡电一钟:柜村厂元沥乐园本项目位于某市利州区东坝办事处，苴国路南侧、恒星城一期东侧；东至正在开工 建设的“启明星花园”，南至已竣工结构封顶的“城市花园三期”项目。2.2项目建设的必要性1、灾后居民购房需求增加，*市地少人多，可供开发土地有限。2、从*政府文件中得知，*房价在高位盘旋，急需增加供
8、应量，稳定房价，稳定市场。3、*购房群体稳定，刚性需求强劲。4、*四县三区来*购房者呈现上升趋势，*房产供应量呈现下降趋势。5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。小结：*市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。地理位置优越, 但*因两河、两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。目前准备拍卖土 地是*近几年拍卖最大宗土地。第三章投资环境分析3.1总体宏观经济分析一、*市上半年经济运行的主要特点依据*市统计局相关信息，*市的经济概况呈如下特点。（一）经济增长大幅提升上半年,全市实现生产总值117.62亿元，增长14.5%,创建市以来同期新高。其中， 第一
9、产业增加值27.03亿元，增长4.0%;第二产业增加值45.94亿元，增长22.9%;第 三产业增加值44.65亿元，增长12.5%。（二）三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需 求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面，对经济增长的贡献率分别为 6.1%、59.2%、 34.7%；分别拉动经济增长0.9、8.6、5.0个百分点。1、从一产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积17.78万公顷，比去年增加1858公顷，增长1.1%。其中， 优质油菜籽播种面积4.09万公顷，增长3.4%。小春农作物单产提高到268公斤/亩
10、，提 高了 1.2%。实现小春农作物产量41.32万吨，比去年增加4563吨，增长1.1%。其中， 优质油菜籽8.67万吨，比去年增加3947吨，增长4.8%。大春作物播面增加，栽播及时。目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。 初步统计，大春农作物播种面积 23.40万公顷，比去年增加3457公顷，增长1.5%。畜牧业生产稳定增长。上半年，生猪出栏 199.06万头，增长5.0%；生猪存栏259.16 万头，增长4.8%,其中，能繁母猪增长4.6%;牛出栏4.24万头，增长5.1%;肉类总产 量16.99万吨，增长5.4%。2、从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。上
11、半年，全市规模以上工业实现增加值30.33亿元，增长26.6%,比去年同期提高20.9个百分点，比全省平均增速快6.6个百分点，创地震灾害以来新高。 全部工业对GDPt曾长的贡献率为46.0%，分别高于一产业、建筑业和第三产业对 GDP增 长的贡献率39.9、32.9、11.3个百分点；拉动GDP增长6.7个百分点，分别高于一产 业、建筑业和第三产业对 GDPt曾长的拉动5.8、4.8、1.7个百分点，贡献率与拉动力均 居国民经济各行业之首。工业增长的主要特点：一是重点工业企业提速加快。上半年，全市70户重点企业（33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业）逐步摆脱地震灾害和金融
12、危机的影响，生产能力不 断增强，增长速度大幅提升。重点工业企业完成产值77.39亿元，增长24.0%，拉动规模以上工业增长19.3个百分点。二是五大板块工业比重大带动强。上半年，建材、电子机械、农副产品加工、金属和 能源五大板块工业实现增加值 24.53亿元，占全部规模以上工业增加值的 80.9%,增长 21.4%。对规模以上工业增长的贡献率为 68.5%,拉动规模以上工业增长18.2个百分点。 其中，建材工业增长42.6%,电子机械工业增长33.6%,农副产品加工业增长46.8%,能 源工业增长20.1%,金属工业下降26.9%。三是主要产品产量增多降少。在统计的 89个工业产品中有64个增
13、长25个下降，增 长面占71.9%。增幅较大的产品有：钢材增长183.5%、商品混凝土增长108.5%、软饮料 增长55.9%、水泥增长56.6%。下降较大的产品有：铝材下降 75.7%、罐头下降16.8%、纱下降14.4%。建筑业快速增长。资质建筑业实现总产值15.82亿元，增长51.6%,比一季度加快17.1个百分点，比去年同期提高58.1个百分点。实现建筑业增加值9.76 亿元，增长26.3%,对GDP增长的贡献率为13.1%,拉动GDF增长1.9个百分点。3、从三产业来看，其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值 44.65亿元，增长12.5%，比去年同期提高5.5个百分 点。其中
14、，批发和零售业增长 17.9%、住宿和餐饮业增长18.7%、信息传输、计算机服 务和软件业增长12.7%。（三）投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。上半年，全社会固定资产投资完成 211.18亿元，增长243.6%。 总量比建市以来投资总量最高的 2008年170.12亿元还多41.06亿元。增速创历年新高, 比去年同期提高231.1个百分点。投资运行的三大主要特点：一是投资项目大幅增加。上半年，全市共有施工项目 1308个，同比增加656个，增 长100.6%。其中，上亿元项目36个，同比增加14个，增长63.6%； 500万元以上项目 715个，同比增加430个，增长150.9%。新开工项目939个，同比增加530个，增长129.6%。 投产项目369个，同比增加257个，增长229.5%。二是一、二、三产业投资大幅增长。上半年，第一产业完成投资14.98亿元，增长153.3%；第二产业完成投资44.71亿元，增长111.4%；第三产业完成投资151.49亿元， 增长340.3%。分别比去年同期提高151.5、104.9、315.5个百分点。其中，工业投资完 成38.81亿元，增长86.2%，比去年同期提高79
