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1、旧村改造考察报告 为积极推进社会主义新农村建设，进一步加快旧村改造步伐，不断改善和提高农夫群众居住生活环境，近期Z区组成两个考察组，分赴Y市Z区、Y市Z区和Y市Z区、Y市Z区考察学习旧村改造工作，通过听经验介绍、阅政策文件、看改造现场等形式，初步了解把握了四个区旧村改造工作的基本状况、主要经验及政策措施。 一、旧村改造的基本做法。 （一）在拆迁安置上。所考察各地拆迁工作均根据国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。对合法房产，经过评估，以质论价，依法补偿。对不具备合法手续的房产，区分对待，合理处置。拆迁安置采取实物补偿安置与货币补偿安置相结合的方式。（二）在土地处置上。Z区的做法是：把旧村
2、改造的村集体土地全部依法转为国有土地，由原村集体经济组织代管，建设单位用地时依法办理用地手续。为妥当解决居民（原村民，下同）的居住和生活保障问题，在编制“城中村”改造规划时，居民安置用地和生活保障用地分别按一定标准留置。剩余的土地作为政府储备土地。居民居住安置用地，按经济适用住房的政策采取划拨方式供应；居民生活保障用地，按规划用途通过招拍挂方式出让，地价款扣除必要的成本用于解决村民的生活和社会保障。将居民居住安置用地和生活保障用地统一规划、统一拍卖，由经济实力较强的开发企业高标准、高起点开发改造。Z区的作法是将原集体土地划分成三部分，一是安置房建设用地，二是生活保障用地，三是政府储备用地。拆迁
3、安置及配套建设用地采用行政划拨的方式，生活保障用地除用于商业开发外全部采用行政划拨的方式，剩余土地进入市土地储备中心储备，土地收益全部给Z区用于旧村改造。Z区的作法是将土地用途分为四块，第一，保留和缓建住宅用地，第二，开发用地，第三，产业用地，第四，储备用地。保留和缓建住宅用地、产业用地采用划拨方式供应，其中产业用地按总用地的10%留给村集体，用于发展二三产业。开发用地通过招拍挂方式供应土地。（三）在开发方式上。Z区采取政府统包统揽的形式，由最初的基础性预备工作、土地性质变更、安置房的建设到最终的补偿安置，全部由区政府城中村改造办公室负责。这种模式能够保证旧村改造的统一性和政府对项目建设用地的
4、保证，便于解决改造后的养老保险和就业安置等问题，但筹资渠道窄，受利益影响，村级改造的主动性和积极性不高。Z区采取了政府主导、市场化运作的模式，前期丈量、登记等基础性工作由政府运作，拆迁、安置等后期工作由开发商运作。这种模式有利于调动各方面的力气，筹资渠道广，政府投入少，牵涉精力小，运作更加规范。Z区和Z区均是在政府指导下，根据“统一规划、分步实施”的原则，由村委会组织实施改造、开发、建设工作。这种模式能够最大限度地调动村级改造工作的积极性，便于做好群众工作，削减工作阻力。缺点是运作不规范，资金压力大，对村级班子的驾驭能力有较高的要求。（四）在优待政策上。所考察各地的旧村改造，均本着“以人为本、
5、让利于民”的指导原则，市、区两级均制定出台了优待政策，除土地优待政策外，主要体现在各项规费的减免和简化办事程序上。（五）在筹资渠道上。旧村改造主要有政府出资、开发商垫付、村自筹等筹资渠道。Y市市级财政拿出5亿元的资金扶持Z区旧村改造，Z区在成立城中村改造办公室的同时，成立了投资公司，由投资公司筹集改造资金。Z区共和新村将政府收储土地补偿款按一定比例补偿给村民，连同拆迁补偿款一并落实到户后，临时由村集体统一管理，并经过村民代表大会同意，作为旧村改造开发启动资金，待安排安置房时统一结算。（六）在生活保障上。旧村改造后各村的农夫都转为市民，均对原集体经济组织进行了股份制改造。Z区撤销原村委会，根据居
6、住地就近并入各居委会管理，原有的集体资产转化为股份，并且分股到人。年轻者纳入城镇就业服务范围，改制后组建的新公司优先支配村改居人员。村民身份转变为城市居民后，已参与城镇职工社会保险的，连续参与城镇职工社会保险；符合参与城镇职工社会保险条件的，按规定参与职工社会保险。男已年满60周岁、女已年满55周岁的村改居人员，采取一次性缴费的方式参与“城中村”村改居人员养老保障。村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的按规定程序申领城市居民最低生活保障金。（七）在组织领导上。市、区两级都成立了强有力的、特地的工作班子，同时镇村也组织了特地的人员协作开展工作
7、。Z区成立了由区政府主要领导任组长的领导小组，并在此基础上成立了“城中村改造办公室”，下设办公室、综合处、政策法规处、拆迁安置处、规划建设处等科室，正常状况下工作人员70多人，同时实行职能相对集中，全面负责丈量、登记、宣传、拆迁、补偿、安置、手续、协调等各项工作。Y市建委直接参与共和村的旧村改造工作，Z区政府抽调高素养干部到共和村任党支部副书记，特地负责旧村改造中的宣传教育、上下协调、法律文书、资金监管等工作。 二、旧村改造的显著成效。 旧村改造后基本实现了“农村变城市，农夫变市民，分散变集中，残缺变完善”，形成了“布局合理，设施配套，功能完备，环境美丽，文明有序”的现代化城市新社区。生活环境
8、发生了根本变化。所考察各地中，Z区和Z区已经完成旧村改造的村庄，彻底转变了原来村庄环境脏、设施差、治安乱的状况，新安置小区环境美丽、设施齐全，交通便利，管理有序。村风日益好转，村民素养不断提高，完全融入了城市生活。居民生活质量显著提高。Z区安置小区内均配套建设了社区管理中心、超市、学校、幼儿园、老年活动中心、社区卫生服务站等，容积率均掌握在1.3以下，绿地率均在30%以上，生活环境已明显优于大部分城市居民小区。Z区东庄村利用自建的沿街经营房、市场摊位、物业管理等基础设施，千方百计安置失地农夫、增加就业，拓宽了居民的增收渠道，居民实现安居乐业。村级经济发展快速。Z区大虞街道东庄村利用生活保障用地
9、，先后建设了早春园市场、东泰花园、东泰大厦等商业设施和经营用房，累计投资达到1.5亿元，开发总面积近10万平方米，租赁经营房屋3.4万平方米，第三产业快速发展，年经济收入达到3660万元。该村每年支出350余万元，用于提高村民的福利待遇，居民生活水平稳步提高，从而带动了三个文明建设的健康发展。 三、旧村改造的主要经验。 （一）思想解放。从当地领导的介绍、制定的政策文件、参观的旧村改造现场中，都感受到他们理念新、思路活、方法多，不拘泥于条条框框，敢于创新，敢于突破，敢于尝试。市、区、镇、村各级干部都对做好旧村改造工作有着剧烈的紧迫意识，广阔群众对开展旧村改造有着剧烈的渴望和要求。通过他们的工作可
10、以看出，解放思想、更新观念是做好旧村改造工作的根本点。（二）领导重视。透过他们的工作，我们充分感觉到，没有顽强有力的组织领导做保障，旧村改造工作就无法进行。所参观各地，上至市委、市政府，下至村“两委”，都对旧村改造工作赐予了高度重视。市区都成立了由党委、政府主要领导任组长、有关部门负责人为成员的旧村改造领导小组，负责旧村改造的指导、协调、监管等工作。特殊是村“两委”班子，都有着很强的凝聚力、号召力和战斗力，能够驾驭整个旧村改造工作的全局，并积极在详细的改造过程中，不断研究新问题、探索新方法。（三）政策到位。在考察中，当地领导有这样一句话：旧村改造，政策先行。市、区两级分别从不同角度出台了相关的
11、政策规定，从资金、政策、人员等方面，全力支持城中村改造工作，拆迁时让老百姓看到现实利益，安置时让老百姓看到长远利益，土地处置上让老百姓看到政府让利于民。根据“建设、巩固、发展”的理念，制定出台了合作医疗、养老保险、劳动就业等方面的配套政策，妥当安置失地农夫，建立健全了各项管理制度和措施，巩固了旧村改造成果，保护和发展了群众的长远利益。由于相关政策宣传到位，农夫感觉到这是一项让利于民、改善农村居住环境的民心工程，增加了广阔群众支持旧村改造、参与旧村改造的积极性。四是操作规范。始终坚持依法办事和公开、公正、公正的原则，实行阳光操作，削减了群众误会带来的一系列问题。从各村的实际状况动身，实行“一村一策”的方法，因村而宜，不搞一刀切，防止了一统就死、一放就乱现象的发生。坚持走政府指导与市场运作相结合的路子，充分运用行政、法律、市场等手段，依法办事，科学运作。1
