房地产销售全程策划方案

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1、房地产销售全程筹划方案现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实 践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，从工程用地的初始时期就导进筹划营销的 科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程投资筹划营销；2、工程 设计筹划营销；3、工程质量工期筹划营销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；7、工程效劳筹划营销；8、工程二次筹划营销；第一章工程投资筹划营销工程投资筹划营销是全案最为要害的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，那个过 程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了

2、，就意味着工程成功 了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。工程投资筹划营销可对工程进行定价模拟和投进产出分析，并就隐躲开发风险进行策略 提示，还对工程开发节奏提出专业意见。一工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地 使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景瞧.自然景瞧.历史人文景瞧.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景.工程的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进进工程地块的直进交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融效劳.邮政

3、效劳.娱乐、餐饮、运动.生活效劳.娱乐休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位碍事二区域市场现状及其趋势判定1、宏瞧经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏瞧金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及工程所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国都市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策 .工程所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策 .政府关于商品住宅在金融、

4、市政 等方面的政策 .短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点 四工程市场定位1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘全然资料 .工程户型结构详析 .工程 设计及销售资料 .综合评判2、工程定位 .市场定位： 区域定位 主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位五工程价值分析1

5、、商品住宅工程价值分析的全然方法和概念 .商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法： 选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比工程价值实现的各要素之特征 比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 依据价值要素比照值判定本工程可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直进交通的便利性的差异B 工程周边环境的差异：自然和绿化景瞧的差异教育和人文景瞧的差异各种污染程度的差异社区素养的差异C 周边市政配套便利性的差异工程可提升价值判定A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业治理E形象包装和营销

6、筹划F开展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B 政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析： 价值提升和实现要素比照分析 工程类比价值计算六工程定价模拟1、均价确实定.住宅工程均价确定的要紧方法：类比价值算术平均法有效需求本钞票加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、工程中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法日照采光系数、景瞧朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系 数.各种差异性价格系数确实定：确定根底均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七工程投进产出分析1、工程经济技术指标模拟

7、.工程总体经济技术指标.首期经济技术指标2、工程首期本钞票模拟.本钞票模拟表及其讲明3、工程收益局部模拟.销售收进模拟： 销售均价假设销售收进模拟表.利润模拟及讲明：模拟讲明利润模拟表.敏感性分析：可变本钞票变动时对利润的碍事销售价格变动时对利润的碍事 八投资风险分析及其隐躲方式提示1、工程风险性评价.价值提升及事实上现的风险性：工程的 和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，落低财务本钞票.对销售节奏和开发节奏进行良好的掌握，以尽量少的资金占用启工作程，并在最短的 时刻内实现资金回笼3、经济政策风险.国际

8、国内宏瞧通过形势的变化.国家地点相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 九开发节奏建议1、碍事工程开发节奏的全然因素.政策 因素.地块状况因素.开展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格操纵因素.市场供求因素.上市时刻要求2、工程开发节奏及结果推测.工程开发步骤.工程投进产出评估.结论第二章工程 设计筹划营销通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进进了产品设计 时期。房地产通过多年的开展后，市场需求发生了全然性的变化，消费者对房地产的建筑 和 单体设计要求越来越高，他们追求又有用又好瞧的商品房，这就要求开展商将以人为本 的 思想和提高人居

9、环境质量作为目标往实现消费者的需求。工程 设计筹划营销是基于市场 需求而专业设计的工作流程。工程 设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为动身点，对 工程地块进行总体 布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引 导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。一总体1、工程地块概述.工程所属区域现状.工程临界四面状况.工程地貌状况2、工程地块情况分析.开展商的初步 和设想.碍事工程总体 的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体 上的利用和隐躲.工程市场定位下的要紧经济指标参数3、建筑空间布局.工程总体平面 及其讲明.工程功能分区示意及其讲明4、道路

10、系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边全然路网工程所属区域道路建设及今后开展状况.工程道路设置及其讲明：工程要紧出进口设置工程要紧干道设置 工程车辆分流情况讲明 工程停车场布置5、绿化系统布局 .地块周边景瞧环境示意： 地块周边历史、人文景瞧综合描述 工程所属地域市政 布局及今后开展方向 .工程环艺 及讲明： 工程绿化景瞧系统分析 工程要紧公共场所的环艺设计6、公建与配套系统 .工程所在地周边市政配套设施调查 .工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业治理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示 .公共建

11、筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示 工程公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、工程总体建筑风格及色彩方案 .工程总体建筑风格的构思.建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示 .商品住宅房外立面设计提示： 多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的不墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特别设计提示 .商业物业建筑风格设计提示 三主力户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比立2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示 .跃式、复式、跃复式户型设计提示.不墅户型设计提示4

12、、商业物业户型设计提示 .商业群楼平面设计提示 .商场楼层平面设计提示 .写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景瞧提示五环境 及艺术风格提示1、工程周边环境调查和分析2、工程总体环境 及艺术风格设想 .地块已有的自然环境利用 .工程人文环境的营造3、工程各组团环境概念设计 .组团内绿化及园艺设计 .组团内共享空间设计 .组团内雕塑小品设计提示 .组团内椅凳造型设计提示 .组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计 .工程主进口环境概念设计 .工程营销中心外部环境概念设计 .工程会所外部环境概念设计 .工程营销示范

13、中心沿途可营造环境概念设计 .针对本工程的其他公共环境概念设计 六公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具陈设 .营销中心大堂.治理办公室2、本工程公共家具概念设计提示 七公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比立2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范单位装修概念设计 .客厅装修概念设计.厨房装修概念设计 .主人房装修概念设计 .儿童房装修概念设计 .客房装修概念设计 .室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示 .跃层、复式、跃复式装修标准提示 .不墅装修标准提示八灯光设计及背

14、景音乐指导1、工程灯光设计 .工程公共建筑外立面灯光设计 .工程公共绿化绿地灯光设计 .工程道路系统灯光设计 .工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导 .广场音乐布置 .工程室内背景音乐布置九小区今后生活方式的指导1、工程建筑 组团评价2、营造和引导今后生活方式 .住户特征描述 .社区文化 与设计第三章工程质量工期筹划营销 房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、效劳的全过程。质量工期是重要的 流程之一，因房屋质量、工期延误等缘故，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象 屡有发生。它严重碍事开展商及工程的信誉度、美誉度。因此工程质量工期筹划营销是开展 商必须树立的瞧念。一建筑材料选用提

15、示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示 二施工工艺流程指导1、工程施工标准手册2、施工工艺特别流程提示三质量操纵1、工程工程招标投标内容提示2、文明施工质量治理内容提示四工期操纵1、工程开发进度提示2、施工组织与治理五造价操纵1、建筑本钞票预算提示2、建筑流淌资金安排提示 六平安治理1、工程现场治理方案2、平安施工第四章工程形象筹划营销 工程形象筹划营销包括房地产工程的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、职 员形象及其工程视觉形象等。房地产工程视觉形象是指房地产工程有不于其他工程具有良好识不功能的统一视觉表 现。其核心局部包括工程的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境， 又要突出个性，形象鲜亮，便于经历，便于宣传，以统一运