土地估价方法及案例汇总

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1、、x方法 比较项目、市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法基准地价系数修正法主要原则替代收益建筑成本 +地价=房 地价成本可及性替代替代评估对象土地；建筑物；不动产土地；建筑物；不动产土地；建筑物；建筑物；新开发土地土地土地适用范围适宜有交易 实例地区的 土地及不动 产估价适宜有收益的土地或建筑物有交易地 区且地产 有开发、 再开发价值建筑物或新开发地道路系统 完整且附 设有路线 价，深度修正系数表 和条件修 正系数表已有基准地价和宗 地价格修正系数表限制1无类似交 易案例或无 市场交易时， 难以评估；2 必须考虑所 有差异的项 目，并加以适 当修正；3必 须查证比较 案例资料的 准确性

2、。1对无收益 不动产评估 困难；2收益 数据必须合 理、准确；3 还原利率必 须适当。1对不适 宜建筑或 无再开发 价值土地 评估困难；2房 价预测难 以准确；3 开发费用 难以准 确。1不适宜于已 建成地或已开发地；2成 本不等于价 格。不适宜于 无路线价 区域。不适宜于无基准地 价区域。理论基础1依实例地 价格，比较求 评估地价格；2无理论基 础，但实用。1未来纯收 益还原现值 即为价格；2 有理论基础。1地价=房 地价-建 筑成本- 利润利息；2建 筑价=房 地价-地 价；3有 理论基 础。1建筑价=重 置成本-折 旧; 2新开发 地价=土地取 得费+开发费 +利润+利息+ 区位修正。宗

3、地价=路 线价*深度 指数*条件 修正指数* 时间修正 系数。宗地价=基准地价*（1 土工区域及个别 因素修正系数）*批 租年期系数*时间修 正系数。估价程序1收集适当 交易实例；2 查证交易条 件状况，包括 价格、支付条 件、动机及宗 地条件；3实 例交易情况1估价总收 益；2估价总 费用；3计算 纯收益；4选 定还原率；5 计算收益价 格。1估计开 发完成后 房地售价；2估 计建筑费 用；3估 计各项税 费；4计1确定土地征 用拆迁费；2 确定开发费； 3确定利润；4 确定利息；5 计算成本价 格；6位置修 正。1查定路线 价; 2查定 深度指数； 3查定条件 指数；4查 定时间修 正指数

4、；5 修正出宗1查定基准地价；2 查证评估地块条件； 3查定各项修正系 数；4修正出宗地 价。修正；4实例 期日修正；5 实例区域及 个别因素修 正；6判定比 较价格。算地价。地价格。现实性评估结果与 市价相近，最 具现实性评估结果与 市价稍有偏 差接近市价评估结果与 市价常有偏 差接近市价接近市价掌握难易易难易易易，适于多 宗地估价易，适于多宗地估价评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格比较价格收益还原法案例一 评估土地价格案例 1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2 , 土地出让年限 为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

5、该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土 结构商业楼，总建筑面积为15000 m2 ，于2 0 0 1年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重 置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元， 年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及 附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物 重置价值为1500元/m2,房屋还原利率为8%, 土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素， 求该地块于 2005 年 7 月 1 日价值。(注释：1 该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；

6、2 总费用中扣除房屋年折旧的 计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用 房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日 2040 年 6 月 30 日止，共39 年)解： 年经营收入=6000万元 年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元； 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1 500*1 5000=2250万元；年折旧额=2250/39=57. 69万

7、元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 房地产年纯收益二6000-5527.69=472.31万元 房屋年纯收益二房屋现值*房屋还原利率二(2250-57.69*4) *8%=161.54万元 土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 该地块于 2005 年 7 月 1 日的价值:=a/r *11/(1+r )n = (310.77/6%)*1-1/(1+6%) 35地地=4505.62万元；土地单价=9011 元/平方米。二 评估房地产价格案例2某酒店拥有的房地产占地面积为10000 平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使 用权出让年期为

8、50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年 8月尚可有效使用50年，容积 率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年 8月50 年期土地适宜权价格为1000 元/平方米(容积率为1 时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r =6%，该饭店的建筑还原率取r =8%。评估该饭店12 的价格，估价期日为 2005年8月。解：房地年纯收益=15 万元/月*12月=180万元/年；土地总地价二10000m2*1000 元/m2* (1+2*60%) =2200 万元；土地年纯收益=(2200*6%) /1-1/(1+6%)50=13

9、9.58万元/年；房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；房价二(房屋年纯收益/r)*1-1/(1+r)50 = (40.42/8%)*1-1/(1+8%)50二494.48 万元。22案例 3不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下土地面积为8400 m2。建筑物部分：1楼3800m2； 2-5楼：2800m2;合计：15000m2。楼层面积单价月租金收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800

10、100380000114000合计15000828000218000建筑物总造价为 4800万元，其中主体所占比例为 65%，设备所占比例为 35%，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%，估价期日为2005年9月 30日；估价日期为2005年9月1 日-10月30日。解：租金=82.8万元*12 月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8 万元*7%=1.53万元，空房损失 额=82.

11、8 万元(按一个月的租金计算)，则，总收益=租金+收益-损失=912.33万元； 折旧费 =主体( 4800*65%*1/50) +设备( 4800*35%*1/10)=230.40 万元，维持管理费 =4800*2%=96.0万元(按建筑物造价的2%计算)，租税=54.65万元，保险费=0.48 万元； 则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8 万元； 不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*1-1/(1+综合还原率)50=6493.53 万元。三 评估承租土地使用权价格案例 4某企业于10 年前以国家出租方式取得某商业

12、用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元， 该租约上有 10 年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为 10 万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？ 解：年租金差额(租金盈余)=10-8=2 万元； 承租土地使用权价格=(2/8%)*1-1/(1+8%)10=13.42 万元。市场比较法案例注意事项：注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过 20%，总修正不超过 30%； 估价结果确定可按不同权重计算。案例 1估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指 数采用权重累加方式，

13、相关情况如下：估价对象实例A实例B实例C用途商业商业商业商业交易面积6000900057006300交易情况求正常市场价值急于出售，比正常低5%拍卖成交，比正常高5%正常交易交易日期2005.6.30正常，价格指数1052004.10价格指数1012005.4价格指数1032005. 1价格指数102区域因素合计1009810097个别因素合计1009899100容积率21.82.32.1剩余使用权限40年38年39年40年成交价格（元/m2）450052004900本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）估计对象实例A实例B实例C容积率系数10

14、.981.031.01使用权限修正中，土地还原利率取 6%；解：由题可得，比准价格：实例 A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303 元/ m2；实例 B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983 元/ m2；实例 C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149 元/ m2；由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3,实例B权重取0.3；实例C权重取0.4,实例A实例B实例C比准价格530349835149权重0.30.30.4估价对象评估单价5145估价对象评估值3087案例 2某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：项目待估宗地实例A实例B实例C用途工业工业工业工业供应圈市郊市郊市郊市郊交易时间2005.10.312005.012005.01