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1、重庆上江城可行性研究报告重庆上江城可行性研讨报告第一章 第一章 项目开发背景与概略一、 一、 项目称号及开发商背景1、 1、 项目称号：上江城天宝小区2、 2、 开发商简介。重庆晋愉地产集团股份，属二级房地产开发企业，前身为成立于1996年4月的重庆晋愉物业开展，为顺应市场经济的开展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为1.256亿元。晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业管理、物资贸易、修建装置、修建装饰等业务，现已构成开发、消费、商贸、科研等主导产业。晋愉地产集团以推进中国地产产业新潮流为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步开展，创民族品牌，铸西部旗帜。在成立至
2、今短短的五年中，在集团公司的正确指导和社会各界的鼎力支持下，经公司全体员工的艰辛努力，公司不时开展壮大，现已构成年开发20万平方米的才干。公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8，公司成功开发了杨家坪勾搭路一期危改工程、新华印刷厂三号小区杨馨花园，晋愉城市彩园，总计完成房屋开发面积超越30万M2，取得了良好的经济效益和社会效益，积聚了丰厚的地产开发阅历。2000年，公司被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为AA级信誉企业；中国质量万里行委员会授予质量定点示范单位称号；中国房地产协会评选为重庆市典型住宅价钱指数典型项目；2001年，被重庆市政府评为重庆市房地产开发
3、企业五十强企业；在2001年的重庆市房地产买卖会上，被重庆市建委评为最正确参展单位。公司坚持人才战略与名企魅力同在，以无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用的用人原那么，诚邀贤能，共谋开展；以盖有十分之功，必待十分之人的用人规范，形形色色，唯才是举。集团公司现有员工103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年龄31岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充沛表达了企业的知识化、专业化、年轻化。为公司的继续性战略开展奠定了良好的基础。中国西部大开发政策及早先参与的WTO，将给我司发明愈加良好的投资环境，本着开展中国最高水平地产而促进中国民族地产的开展
4、目的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法，公司切入市场变化之需求，强力推进国产化进程，锲而不舍地走质量品牌开展路途，强调与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在35时间内把企业建成顺应并满足国际竞争需求的智力密集型地产管理集团。道可道，十分之道这便是晋愉的致胜之道、开展之路。晋愉地产在新的一年里将迎来新的应战和机遇。晋愉天宝新城、晋愉九龙彩园、晋愉世纪彩园等三个项目，拟定开发当量将到达70万平方米，估量四年内完成。这对晋愉地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的稳固将起到立竿见影的作用。效劳社会，诚信各界，以人为本，追求出色是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念，勾搭奋进，高效务实是晋愉人追求的企业
5、肉体，坚持质量第一，以更高的规范，为国度和社会作更大的贡献！二、项目基本状况1、天文位置与交通状况上江城项目又名天宝小区位于九龙坡区杨家坪直港小道,小区区位、天文位置优越，是九龙坡区未来黄金开展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设备逐渐也将很快趋于完善。地块所处位置交通便捷，滨江小道及小区公路构成交通自动脉，小区南北小道，鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。2、周边环境与人口状况小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港小道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江小道宽20米，景色优美，四季如画，无任何工业污
6、染。小区所在的区域-九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心肠带，是重庆市工业大区、经济强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是重庆市主城区人口最多的一个大区。该小区规划总户数1182户，寓居人口约4137人，是个大型的、综合的寓居社区。3、拆迁安排状况项目规划红线内拆迁房屋总量12000，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个顺手的难题。三、项目开发的必要性重庆既是西部地域独一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰厚的资源和宽广的市场，西部大开发给重庆市的经济开展带来了史无前例的开展机遇。重庆是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全
7、国的平均水平。城市化水平偏低，必需加快开展。据重庆经济开展规划，我市城市化率2020年将到达45，这其中蕴藏着庞大的房地产投资时机。加快城镇化进程是推进重庆市树立开展的重要义务。市委、市政府专门对树立部门发文，要求到2020年，我市的城镇化水平由2000年末的33提高到届时的全国平均水平45%。2001年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率到达了34.59，比上年增长了1.5个百分点。估量2002年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。由此衍生的房地产需求量，将是支撑重庆未来近十年的房地产开发的庞大潜在市场。同时城市化进程的加快肯定带来活动人口的添加，活动人口的扩张对住宅的需求具有不可低估的作
8、用。再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，曾经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已参与WTO，汽车的价钱大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度添加。随着重庆的税收优惠政策的出台，重庆的经济将一日千里，往年经济增长不但高于全国的平均水平，而且呈高开高走的态势。今后重庆的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。另据重庆市19992000年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项经济指数都位居主城区前列。其中，年末总人口87万，居主城区第一位，具有清楚的人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会批发商品额5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余额全市排
9、名第二，人均社会批发总额全市排名第三。这一系列的城市经济目的说明，九龙坡区有着庞大的商业购置潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。但综观杨家坪地域住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的楼盘质量较低，配套不完善。因此杨家坪地域的房地产多年来给人的觉得是无规模、无层次、无名盘。为此区委、区政府依据重庆市城市规划总体规划，决议把直港小道一带开展成为未来成片住宅小区，彻底改动以前九龙坡区房地产开展的落后状况。而杨家坪是九龙坡区的行政、经济、商贸和文明中心，也是重庆主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以杨家
10、坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地势相对平整，天宝新城位于杨家坪邻长江面，风景诱人，规划面积约1.5平方公里，经过几年的继续开发以及政策倾斜，大社区配套基本构成，社区人文环境也初见雏形，具有了较好的寓居气氛。因此，上江城高尚住宅项目的开发无论从市场的角度、政府规划的角度，还是都是未来开展的角度都是完全必要的。项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。依据有关专家的测算，每添加房地产投资1万元，带动相关产业国际消费总值添加近2万元，该项目的总投资约2.46亿元，因此带动相关产业GDP添加约4.9亿元。项目开发为社会提供几百个失业岗位，包括修建、建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。项目规
11、划规划上强调应用地形的上下落差优势，修建物借山势分层而立，远观修建物层次清楚、整齐有致，修建物天际线跌宕坎坷，景观因势就形、显山露水、纵横融合，平面落差散布。小区修建物与环境谐和一致，相依相存，似乎从山上生成，丰厚而不杂乱，使得巴渝山地寓居文明的精髓展现无遗。由此可见，小区作风在该地域新颖共同，丰厚了天宝新城的城市修建。在尽量增加土石方量的状况下，维护了原始山地地貌，地域的原有生态环境失掉了改善，使滨江景观、山体景观和小区外部景观构成一体。四、 四、 项目主要财务测算目的1、 1、 总投资：23519万，其中本钱21494.3万；费用2024.7万2、 2、 销售总支出：33952万3、 3、
12、 所得税前利润：8492.1万4、 4、 税后净利润：5689.8万5、 5、 开发周期：5年2001年2005年6、 6、 税前投资报答率：39.5%7、 7、 税后投资报答率：26.47%8、 8、 财务净现值NPV(i0=12%): 4375万9、 9、 财务外部收益率IRR=37%10 投资回收期：2.75年第二章 项目树立条件一、场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约290m，东西长约320m。地块北侧有城市干道天中路延伸断穿过，此路为双向6m宽车道，5m人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市维护
13、绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能停止房屋树立，且绿空中积不计入天宝小区绿化率计算中。天宝小区总计拆迁征空中积为60400m，其中维护绿空中积为6013m，红线内的城市路途面积为12368m，剩余规划可用空中积为42019m。由于地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞地，北侧飞空中积为3636m，东侧飞空中积为866m，中心区主要规划用空中积为37517m。中心区主要规划用位置于山坡地上，高差较大，最大高差约为39m，北低南高，北侧局部地块低于现规划的天中路延伸断，最大有10m高差，为现设计方案中的入口局部。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。小区因天文位置特殊，内有多条已
14、构成的或规划树立的城市管网。其中有二条电力线路贯串南南方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路公用，10KV，线路总长约1000m，且有高压铁塔3座。在地块北部有已构成的城市防洪沟渠一条，贯串东西方向，截面为2.52.5平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地域的雨水及局部废水排至长江。另在此地块内有规划的二条管沟，其中一条为城市排污主管，规划截面2M2M，沿天中路延伸段内侧陈列，接城市污水干管。另外一道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎构成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截面2.5M3M，对出口高程有小于192米的限制。小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。二、 二、 拆迁房屋状况
15、小区内的待拆迁房屋均十分破旧，残值率极低，最高层5层，其他都是褴褛矮房屋，质量极差。第三章 市场剖析及需求预测一、微观经济环境剖析在世界经济增长普遍放缓的状况下，中国经济仍能维持较高的增长速度。统计资料显示，全年国际消费总值为95933亿元，按可比价钱计算，比上年增长7.3%，其中第三产业添加值32254亿元，增长7.4%。2001年我国经济开展颠簸，物价坚持相对动摇。全年居民消费价钱总水平比上年下跌0.7%。其中住房价钱下跌1.2%。工业品出厂价钱下降1.3%；原资料、燃料、动力购进价钱下降0.2%；固定资产投资价钱下跌0.4%。失业规模继续扩展。年末全国失业人员7.3亿，比上年末添加940万人。其中城镇失业人员23940万人，添加789万人。年末国有企业下岗职工为515万人，比上年末增加142万人。全年经过多种途径使227万人完成了再失业。国民经济继续增长，成为房地产开展的最大支撑力。7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTO成员国，微观经济政策、市场格式发作了庞大的变化。就房地产而言，在抚慰内需、货币分房等2001年以来市场继续开展，情势喜人。1-11月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，1-11
