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1、1999房地产估价案例与分析试卷及标准答案一、问答题（共小题，每题分.)（一)张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价万元,张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：土地权属状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况;建筑物基本状况。（
2、二)甲公司年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅，楼面地价为元/平方米。甲公司拟分两期建设栋别墅。当第一期栋于年月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为元平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出栋，平均价格为元平方米,其余栋无人承接，退还给甲公司.当年月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米元售出,甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高元平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?答:乙房地产估价所
3、坚持当时估价结论的理由有：拍卖时的时,发与二期工程竣工时的时点相距有二年半,市场情况已发生了变化；为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；拍卖时只卖出栋中的栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。年获取土地时的市场状况与年拍卖别墅时不同,不能拿年的地价与年的别墅售价比较。（三）甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资万元,经营收益各按分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积平方米，售价对平方米，销售税费为售价的%.销售过程中,乙拿出一套建筑面
4、积平方米的房屋送给朋友，向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款万元。甲提出本应双方各分得万元，现因乙拿走一套价值万元的房屋，故乙实得1351。05万元；乙则认为该套房屋的成本为万元，故只应从自己的应得收入中扣除万元，自己应分得万元.若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？答:甲、乙的分配方案均不合理。甲应分得万元,乙应分得见万元。因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共同回收价款卿万元，双方可各分得万元；由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得万元，乙尚可获得万元。二、选择题（共小题,每题分.每
5、题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在备题相应的括号内。）（一）某酒店一楼有一空调机房,建筑面积平方米。空调主机年购入,当时的购入价为万元，同型号空调主机现行市价为万元。现该空调主机已累计折旧万元,市场价值为万元，拆除费用万元.如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为万元,新式空调主机的占地面积平方米,节约的平方米面积可以提供平方米的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积元,出
6、租面积的装修改造费用由承租方自负.问：若不考虑新!日空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为（）万元。、530、472、455、450答：如年资本化率为%，则至少需签订（）年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。、年答：(二）甲公司以每平方米建筑面积元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为平方米的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志.至此为止，正常情况下，若没甲公司的实际花费为,则（）。、万元、万元万元、万元答:之后，上级分甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为，在正常
7、市场条件下,最可能的取值为(）。万元、万元、万元万元、万元、万元符：三、下列估价报告存在多处错误，清指明其中的处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空相处的不得分.每指明一处错误得分，本题全对的得分。房地产估价报告（封面及目录略）致委托估价方固（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件略）酒店房地产估价结果报告一、委托方酒店有限公司，法定代表人：，住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：,住所:市路号,房地产估价机构资质等级：壹级.三、估价对象、地理位置及概况（略）估价对象概况估价对象：酒店第、层建筑面积：平方米土地使用权年限:
8、年（年月日起至年月日止）竣工日期：年月估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架上地使用权来源:协议出让建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点年月20日六、估价依据(略)七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价；第-层为客房,属于收益性房地产，故采用收益法估价；第层为娱乐用房,亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为，,元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）.十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）酒店房地产估价技术报告
9、一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第龙层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价;第层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第层为娱乐用房,亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价.六、估价测算过程（一）酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为平方米。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一,国际中心商场年月的市场售价为:一层元/平方，二层元/平方可比实例二，世贸大厦商场年月的市
10、场售价为：一层元平方，二层元平方可比实例三，世纪广场商场年月的市场售价为：一层元平方，二层元平方确定可比实例修正系数的依据（略)。修正计算:可比实例一二三一层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价340913439234142可比实例一二三二层市场售价300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100
11、100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价209792164521563一层比准价格为：(）=（元平方）二层比准价格为：(）=（元平方）第一、二层价值为：（）=，,（元)（二）酒店第层估价酒店第层为客房，建筑面积为平方米.因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：a/r1-1/（1+r）n式中：为房地产价格；为年净收益；为资本化率；为尚可使用年限.尚可使用年限的确定该酒店建筑物耐用年限为对年，已使用年，故尚可使用年限为年，即-年。年净收益的确定酒店第层共有客房间。根据该公司提供的至年的经
12、营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币元，一年天，则:年总收入=，(元）酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费。保险费等总支出占%.年净收益=,，（-）=，,(元）资本化率的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定。酒店第-层价值V=8,351,200/811/（1+8）42=100,270，342（元）(三）酒店第层估价酒店第层为卡拉室、酒吧,建筑面积为平方米,现已出租经营，租期尚余年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按税约规定，第层的年租金收入在尚余的年租期内分别为万元、万元、万元、万元、万元，租赁税费占租金收入的%。计算年净收益：年净收益一（1)（）2（）3（%）4（）5（）=，(元）酒店第层价值V=756792/8%11/（1+8%）5，（元）（四)估价对象的总价值157，359+100，270，342+3,021，651=260，651，313（元）（五)应扣折
